商业地产价格开始松动了
最近开始看商业地产的 listing，感觉价格比疫情前便宜，例如在疫情前，纯商业地产中比较安全的厂房和仓库，即使在地广人稀的地方，比较旧的，租约又比较短的地产，开价也最多只有 8% 或者 8.25% cap rate，讨价还价可以买到 8.75% 或者 9% 以上，但是现在开价就是 cap rate 10% 以上。至于最受影响的办公楼，即使是租满的带长租约的地产，10% 以上也随处可见，依然会在市场上呆很久。虽然市场整体的 cap rate 开始上升，价格开始松动，但是找到满意的 deal 仍然不容易，还没有出现到处可以捡便宜的情况。
做商业地产的房东将近十年，算是经历了半个经济周期，对于 "ride the wave" 这句话特别认同。股票可以每星期甚至每天定投，住宅也可以一年买一个，但是商业地产绝不能这样做，投资商业地产是需要择时的。商业地产的估值就是由分子和分母决定的，分子是房子的收入，分母是 cap rate，房东可以控制的是分子，而分母基本由宏观和客观的因素决定，房东对分母的影响很小很小，所以房东不要太把自己当回事。过去 40年的降息周期促使了房价和股价的飙涨，商业地产也很受益；但是在加息过程中，商业地产受到的负面打击会远远高于股市和住宅，而杠杆又会放大负面的影响。我们做一个简单的算术，如果一栋商业地产买入的时候 cap rate 是 4%，因为加息，现在只能以 5% 的 cap rate 卖出，如果分子保持不变，这栋房子就贬值了 20%，如果是首付三成买的，本金已经损失了三分之二了。现在市场上出问题的商业地产大部分是疫情期间2021年和2022年买入的，当时正好是利息最低但是通胀大幅上升的时候。利息最低的时候，地产的价值也往往在最高位，但是当时仍然有很多投资人买入，买入的时候是打算通过提高分子的办法使商业地产强迫升值，但是忽略了当时正在发生的通胀，没有想到通胀之后必然发生的大幅加息。在大部分情况下，分母的威力是大于分子的，个人的力量是很渺小的，因此，对于投资商业地产的人来说，最重要的是把握好宏观经济和货币政策的大方向。我过去的帖子里曾经贴过类似下面这张图，个人认为这是商业地产投资人需要了解的最重要的一张图。
自从三月的 CPI 数据出炉之后，国债的收益率迅速上升，基准十年期收益率在短短一个月之内从 4.1% 上升到了接近 4.7%, 房贷利率也随着上升。年初的时候，花街预计今年会降息至少4次，但是现在因为通胀有回头的趋势，再加上经济依然强劲，六月降息基本不可能了，今年年底之前降息的次数可能只有2次甚至更少。美联储控制的是短期的利率，而长期利率是市场的各种因素决定的。现在基准十年期收益率已经接近 4.7% 了，如果通胀在 3% 附近徘徊不下，再加上政府的财政赤字越来越大，十年期收益率从 4.7% 升到 5% 也有可能。因为高利息还会持续一段时间，而且在疫情之前和疫情期间买入商业地产的人大部份还没有到需要重贷的时候，我个人感觉在今年下半年和明年，商业地产市场整体的 cap rate 不会下降，最多和现在持平，还很有可能比现在更高。2022年这一轮加息之后，虽然股市和住宅的价格也受到影响，但是现在已经基本恢复到最高位，但是个人认为商业地产价格的下跌还没有结束，所以想逢低买入商业地产的人不用着急，可以耐心地找，没看到满意的 deal 绝不出手。