难题;想换房,卖不卖现在2.75%利率的自住房
bernard123
楼主 (北美华人网)
看上一个房,现在利率要7.125%了。 自住房2.75的利率,capital gain估计40万,要不要卖了可以这40万免税啊。又舍不得这2.75的利率。变出租的话,3年后就没这免税了
sakura_wind 发表于 2024-05-03 12:06
先出租,以后老了想卖之前搬回来住三年就行了
大衣被禁 发表于 2024-05-03 12:09
你不能东凑西凑凑一点儿全款买吗?
sakura_wind 发表于 2024-05-03 12:06
先出租,以后老了想卖之前搬回来住三年就行了
rerestart 发表于 2024-05-03 12:16
这样好像不可行的
bernard123 发表于 2024-05-03 12:03
看上一个房,现在利率要7.125%了。 自住房2.75的利率,capital gain估计40万,要不要卖了可以这40万免税啊。又舍不得这2.75的利率。变出租的话,3年后就没这免税了
请教为什么不可行呢?
wangtianyu 发表于 2024-05-03 12:23
majia2023 发表于 2024-05-03 12:33
不行,2009年有新法案,自住转出租超过三年再自住,capital gain要按自住和出租时间prorate,自住部分免税(25/50万限额),出租部分不免税
譬如出租了十年,然后自住两年,总共capital gain 八十万,这个怎么算?
sakura_wind 发表于 2024-05-03 12:36
thatisnotright 发表于 2024-05-03 12:43
回复 15楼 majia2023 的帖子
还有这种傻逼规定?这样的话长期出租房真的就永远上不了市了。你出租的时间越长约不卖。这不会造成房屋短缺吧。
SuperMJ 发表于 2024-05-03 13:03
为啥现在市场上房源少,还不是因为低利率的卖家都不肯现在卖
feemy 发表于 2024-05-03 13:05
有可能。不过我发现,现在新房子也很少,是不是因为利率太高builder都建不起房子了?builder建房也得贷款吧?
wudadan 发表于 2024-05-03 13:29
回复 1楼 bernard123 的帖子
一个破出租房 还不够操心的 卖掉然后全款买新房 搞不懂为啥那么多人喜欢弄出租房 估计工作实在太闲了
wudadan 发表于 2024-05-03 13:29
回复 1楼 bernard123 的帖子
一个破出租房 还不够操心的 卖掉然后全款买新房 搞不懂为啥那么多人喜欢弄出租房 估计工作实在太闲了
ccdw 发表于 2024-05-03 14:01
回复 31楼 whatever. 的帖子
哪里的房子已经回到疫情前了啊,看到的都是居高不下需要加价
whatever. 发表于 2024-05-03 14:07
出租房是否省力,全看自己有没有可靠的Handyman
虽然的确没啥赚的,反正我觉着比在股票上亏掉合算
majia2023 发表于 2024-05-03 12:46
假设你像楼主那样先自住了三年,出租十年再自住两年,capital gain八十万,免税部分 (3+2)/(3 + 10 + 2)= 1/3,26.67万,不免税部分2/3,53.33万
如果没有先自住,买来就出租十年再自住两年,免税部分就是2/12,不免税部分10/12
这种算法是基于2009年的新法,如果你这时间跨度在2009年之前,那就更麻烦了
sakura_wind 发表于 2024-05-03 12:06
先出租,以后老了想卖之前搬回来住三年就行了
假设你像楼主那样先自住了三年,出租十年再自住两年,capital gain八十万,免税部分 (3+2)/(3 + 10 + 2)= 1/3,26.67万,不免税部分2/3,53.33万
如果没有先自住,买来就出租十年再自住两年,免税部分就是2/12,不免税部分10/12
这种算法是基于2009年的新法,如果你这时间跨度在2009年之前,那就更麻烦了
majia2023 发表于 2024-05-03 12:46
feemy 发表于 2024-05-03 13:05
有可能。不过我发现,现在新房子也很少,是不是因为利率太高builder都建不起房子了?builder建房也得贷款吧?
ccdw 发表于 2024-05-03 14:01
回复 31楼 whatever. 的帖子
哪里的房子已经回到疫情前了啊,看到的都是居高不下需要加价
feemy 发表于 2024-05-03 14:13
股票定投大盘不乱折腾的话肯定赚钱,股市是美国的基石。好多人股票亏钱是因为手欠瞎折腾,比如我。投资房子的一个巨大优势是买卖房子很麻烦,手欠的人也得长期持有,所以一般都是赚钱的。
南加从来没有回到疫情💰的说法。疫情一来,才开始几个月有个小小dip, 然后猛涨到2022年5月。后来向下调了一些,前几个月又回到2022年顶峰,现在又涨了下面,超过2022年顶峰有5%。
银行降息三次希望渺茫,这个月突然就慢了很多。
youyouzou 发表于 2024-05-03 15:18
majia2023 发表于 2024-05-03 12:46
假设你像楼主那样先自住了三年,出租十年再自住两年,capital gain八十万,免税部分 (3+2)/(3 + 10 + 2)= 1/3,26.67万,不免税部分2/3,53.33万
如果没有先自住,买来就出租十年再自住两年,免税部分就是2/12,不免税部分10/12
这种算法是基于2009年的新法,如果你这时间跨度在2009年之前,那就更麻烦了
Scubadiver 发表于 2024-05-03 15:51
那要是涨了150万,1/3免税是50的1/3 还是150万的1/3?
Scubadiver 发表于 2024-05-03 15:51
那要是涨了150万,1/3免税是50的1/3 还是150万的1/3?
whatever. 发表于 2024-05-03 14:07
美西小城,大概是没加州的人流了吧
whatever. 发表于 2024-05-03 13:22
我这新房卖得很快,因为开发商会直接给几万的credit,可以用来还贷
旧房就只能直接降价,从旧房的价格来看,价格的确已经回落到疫情之前了
nightfall 发表于 2024-05-03 16:57
但是也要考虑机会成本吧。如果房子里的equity也不少,比如卖掉到手100万,搁银行每或者投大盘也差不多一年5-10%。 如果不卖,房子现在还每年能涨5%-10%吗, 还没了免税的优惠,还得伺候房子租客。。。
我也正在面临同样选择,虽然因为懒决定不卖继续出租,但我觉得我这个决定并不financially the best decision.
sakura_wind 发表于 2024-05-03 12:58
研究了一下,这个Exception的5-year period是卖房之前五年,还是从卖房之前持有全部年份按五年一个时间段来计算porpotion?
Before taking into account the rental property, you must first see if you qualify to exclude all or part of any gain from the sale of your main home. Your main home is the one in which you live most of the time. Ownership and Use Tests To claim the exclusion, you must meet the ownership and use tests. This means that during the 5-year period ending on the date of the sale, you must have: Owned the home for at least two years (the ownership test) Lived in the home as your main home for at least two years (the use test) Periods of Non-qualified Use In most cases, gain from the sale or exchange of your main home will not qualify for the exclusion to the extent that the gains are allocated to periods of non-qualified use. Non-qualified use is any period after 2008 during which neither you nor your spouse (or your former spouse) used the property as a main home with the following exceptions. Exceptions. A period of non-qualified use doesn’t include: Any portion of the 5-year period ending on the date of the sale or exchange after the last date you (or your spouse) use the property as a main home;
youyouzou 发表于 2024-05-03 15:18
南加从来没有回到疫情💰的说法。疫情一来,才开始几个月有个小小dip, 然后猛涨到2022年5月。后来向下调了一些,前几个月又回到2022年顶峰,现在又涨了下面,超过2022年顶峰有5%。
银行降息三次希望渺茫,这个月突然就慢了很多。
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一个破出租房 还不够操心的 卖掉然后全款买新房 搞不懂为啥那么多人喜欢弄出租房 估计工作实在太闲了
wudadan 发表于 2024-05-03 13:29
泡沫泡沫 发表于 2024-05-03 19:07
刚刚买了7的利率房子卖了2.2利率的冤大头来了!没办法,刚需,卖了的原因主要也是因为利率高,卖了的钱拿去pay down 7的mortgage
waer 发表于 2024-05-03 18:54
那么多人有出租房当然是有原因的呀。 我的出租房是上学的时候买的,工作以后换房,这个上学的时候买的房子当时如果出手的话不光损失down payment可能还要往里填钱,等于当时就砸手里了。无奈之下只有出租,结果碰到了非常稳定的租客,一晃十几年他帮我把房子供清了,而且房价熬过了低谷还翻倍了。 和股市比起来,我投入资金少,也就是down payment那几万块,十几年前的这些downpayment放进股市,到现在应该是四倍了,和我这个房子比起来,收益也只有一半甚至更少。这就是常说的房子有杠杆效应,但是也是一个漫长的过程。
泡沫泡沫 发表于 2024-05-03 19:07
刚刚买了7的利率房子卖了2.2利率的冤大头来了!没办法,刚需,卖了的原因主要也是因为利率高,卖了的钱拿去pay down 7的mortgage
sakura_wind 发表于 2024-05-03 12:06
先出租,以后老了想卖之前搬回来住三年就行了
majia2023 发表于 2024-05-03 12:46
假设你像楼主那样先自住了三年,出租十年再自住两年,capital gain八十万,免税部分 (3+2)/(3 + 10 + 2)= 1/3,26.67万,不免税部分2/3,53.33万
如果没有先自住,买来就出租十年再自住两年,免税部分就是2/12,不免税部分10/12
这种算法是基于2009年的新法,如果你这时间跨度在2009年之前,那就更麻烦了
sakura_wind 发表于 2024-05-03 12:06
先出租,以后老了想卖之前搬回来住三年就行了
majia2023 发表于 2024-05-03 12:33
不行,2009年有新法案,自住转出租超过三年再自住,capital gain要按自住和出租时间prorate,自住部分免税(25/50万限额),出租部分不免税
majia2023 发表于 2024-05-03 12:46
假设你像楼主那样先自住了三年,出租十年再自住两年,capital gain八十万,免税部分 (3+2)/(3 + 10 + 2)= 1/3,26.67万,不免税部分2/3,53.33万
如果没有先自住,买来就出租十年再自住两年,免税部分就是2/12,不免税部分10/12
这种算法是基于2009年的新法,如果你这时间跨度在2009年之前,那就更麻烦了
whatever. 发表于 2024-05-03 13:22
我这新房卖得很快,因为开发商会直接给几万的credit,可以用来还贷
旧房就只能直接降价,从旧房的价格来看,价格的确已经回落到疫情之前了
zojirushi 发表于 2024-05-03 23:49
IRS 怎么知道我们住没住3年啊
zojirushi 发表于 2024-05-03 23:49
IRS 怎么知道我们住没住3年啊
Bigridge 发表于 2024-05-04 10:23
我也想换一个房子,把房子卖了,先住公寓,过两年利率会不会降啊。。。