税的角度，这个房子留着出租还是卖掉还是留给孩子？关于房子增值50万以上的税和出租收入的税

这个房子买的早，基本付清，现在出租的话可以现金流每月$10000， 如果卖的话所有成本扣掉可以有70万的增值。也就是说70-50=20万需要安INCOME 缴税.
想留着这个房子主要房子是学区房，而且地点好，很好出租。如果一直出租，感觉以后养老的钱都够了。 但是一年10万的租金收入，10多年后，房子WRITE DOWN到都快零了， 后面就每年需要缴纳5万的税，感觉就只有5万的收入就远没有刚开始10几年那么合算了。
而且出租超过2年后再卖，比方过5年。10年后再卖，是不是需要按照 房价差+租金收入 总和当收入一次缴税， 比方80万+100万， 到时一下子需要教180*（40%到50%）=90万现金拿出来的缴税亏大了。特别以后 WRITE DOWN到零了后。 要是现在卖掉，可以加上现金买更大的房子，不喜欢大房子主要是税太重。 没有这个现金再买个只能是稍微往上买个中大等的房子。
请教版上的税务专家，最好的办法是不是出租若干年后直接转给孩子当GIFT 继承， 主要是感觉GIFT 有1200万内免税。 但是到时给GIFT 这个房子按多少价钱送， 是不是到时后的房价-这么多年的出租收入， 比方250万-150万？孩子的GIFT 是100万？那么到时是父母需要付税还是孩子收GIFT的需要教税? 而且孩子的起始价位为多少？他住进去两年后是不是可以重新按 PRIMARY 来卖了，也就是不再 有 write down rental income 这一笔了？
一直不懂这个房子出租 INCOME， WRITE DOWN 各种税，包括作为GIFT或者遗产的税的问题
谢谢
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How to avoid depreciation recapture on rental property? If it''s important to you to avoid the depreciation recapture tax, there are several strategies you may want to adopt: Conduct a 1031 exchange. ... Pass on the property to your heirs. ... Sell the property at a loss.

不卖 可以将来cashout refi 做其他投资

不卖 可以将来cashout refi 做其他投资

verayao 发表于 2024-06-01 12:14

cashout refi 的利息更高了， 7%-8%？ 不合算啊。我当初的利息才2.5%， 不过现在也基本付清了

这么多问题，花点钱请个税务师讲解一下吧

10年后write down为零？折旧费吗？那是27年以后才为零。你收入得多高呀，long term capital gain能交50％的税？遗产免税额什么时候高到3000万了？你上面说的简直哪儿哪儿都是错，还是请个专业的会计给你捋清楚吧

03010103 发表于 2024-06-01 12:21
这么多问题，花点钱请个税务师讲解一下吧

其实这是任何做长期出租房的都需要搞清楚的关于税的问题

alanbeil 发表于 2024-06-01 12:22
10年后write down为零？折旧费吗？那是27年以后才为零。你收入得多高呀，long term capital gain能交50％的税？遗产免税额什么时候高到3000万了？你上面说的简直哪儿哪儿都是错，还是请个专业的会计给你捋清楚吧

你的意思简单一点就出租房的 折旧费只是按long term capital gain， 那到是很不错，的确一下多了很多年

出租收入当年就报了，不存在卖的时候再把出租总收入再报一次税 你说的writedown是折旧？按27.5年算的 光从少交税的角度来考虑的话，那就把房子当成遗产，你升天孩子继承后cost basis 自动step up，这时孩子卖掉房子不用交税
另外，什么样的一个房子一月能有一万的净现金流？我们这里3m的房子恐怕也出租不到一万。考虑到地产税和维护费，恐怕要4、5米的房子才能有1万的净现金流

我很好奇什么location的房子现金流10k一个月。真的想知道

出租收入当年就报了，不存在卖的时候再把出租总收入再报一次税 你说的writedown是折旧？按27.5年算的 光从少交税的角度来考虑的话，那就把房子当成遗产，你升天孩子继承后cost basis 自动step up，这时孩子卖掉房子不用交税
另外，什么样的一个房子一月能有一万的净现金流？我们这里3m的房子恐怕也出租不到一万。考虑到地产税和维护费，恐怕要4、5米的房子才能有1万的净现金流
majia2023 发表于 2024-06-01 12:35

"你升天孩子继承后cost basis 自动step up，这时孩子卖掉房子不用交税" 不用缴那部分税？你是说50万内不用？
没升天前能当GIFT送给孩子吗？学区房，或者孩子到时有娃可以直接用这个房子吗？
应该没有1万，只是扣了税，还没扣各种日常维修的费用。一般房子维修每年平均下来需要多少费用？

这也太好了，一月能有一万的净现金流，这是个生金鸡蛋的投资啊。留着出租啊。

honeybunch 发表于 2024-06-01 12:38
我很好奇什么location的房子现金流10k一个月。真的想知道

住得起四五米豪宅的人，就别省请CPA的钱了

honeybunch 发表于 2024-06-01 12:38
我很好奇什么location的房子现金流10k一个月。真的想知道

应该是几个甚至多于5个。楼主不说你就别问了。

纯好奇一个月能租一万的是什么房子

能问出50万免税的，只能是独一个的自住房转出租房

能问出50万免税的，只能是独一个的自住房转出租房
alanbeil 发表于 2024-06-01 12:47

是PRIMARY的， 现在考虑换一个, 所以是卖还是出租？

楼主别忘了你出租期间折旧的费用，在卖房子的时候需要从成本里面减掉，而且这部分折扣不算capital gain要算成income,所以如果一直出租，到最后卖掉会交很大一笔税。

如果想保留， 是不是可以以自住房卖给你的孩子， 之后你再买回来做出租房？

回复 10楼 公用马甲33 的帖子
https://www.investopedia.com/terms/s/stepupinbasis.asp#:~:text=How%20Is%20Step%2DUp%20in,the%20decedent's%20date%20of%20death.

肯定留给孩子啊。 基层的那一刻，成本价直接变成市场价啊。这表示孩子如果当天卖房子，根本不要付税啊！

12m 是要当遗产才行，不然gift tax 亏死
还有蘑菇头这个12米2025底到期了，续不续还是个问题，白等在台上的话会被废

楼主别忘了你出租期间折旧的费用，在卖房子的时候需要从成本里面减掉，而且这部分折扣不算capital gain要算成income,所以如果一直出租，到最后卖掉会交很大一笔税。
workinghands 发表于 2024-06-01 12:49

出租INCOME本来就是一直当折旧费用在减，最后卖是这部分40%的税和到时房子差价 20%税一起算?
你的意思是 出租INCOME本质是一直需要按照40%+的 年INCOME缴还是LONG TERM CAPITAL 20%？
要是出租INCOME本质0%~50%的税一直缴其实是不合算很多了，回报率就一点不高了。这就是我的关注

公用马甲33 发表于 2024-06-01 12:23
其实这是任何做长期出租房的都需要搞清楚的关于税的问题

一般有多出租屋的做trust给孩子了，这样能减少税。 有的把个人资产写好钱用来干嘛将来，做丧葬费啥的。。。。

回复 17楼 workinghands 的帖子
Lz 每年write off 10万折旧？ 5年以后加回来50万按一般收入交税亏死

回复 14楼 bran 的帖子
弯曲3百万的房子只能租8千，估计得是豪宅

回复 20楼 半个马和甲 的帖子
那是

回复 20楼 半个马和甲 的帖子
问题是lz 夫妇离那天还狠远，折扣快扣完了，租金要交50% 税，不爽啊

现金流一个月一万是扣了所有费用，那租金至少要1w3一个月，5M的房子现金流12w一年 cash on cash 2.4我觉得不值得留。可以卖了拿出来4.5M买10个出租房在便宜地方分散风险。

好复杂的各种税法。mark一下

要么现在就卖了拿50万免税获利+ 20万低税率的获利+本金，拿来做其他投资，每年都有收益。
要么一直持有拿来做出租，每年10万纯利（靠depreciation）持续25年，之后作为遗产转给小孩，可以规避已有的70万增值税+之后25年的房屋增值税+depreciation的税。中间看市场情况可以finance房子从银行借钱，来做其他投资。
如果出租5年后出售，这时候5年间的depreciation 50万要吐出来按照收入交税，还要交已有的70万增值税+之后5年的房屋增值税。 除非这5年房屋增值嗖嗖的，额外到手的钱超过第一个方案。
不过楼主depreciation是只能算房子的建筑，不能算地的，通常按照27.5年来算，你一年writeoff 10万，确定建筑本身assessment有 275万么？会不会算错了？

这么好的现金流为啥要卖啊？ 当然留着啊

Jicama 发表于 2024-06-01 13:41
要么现在就卖了拿50万免税获利+ 20万低税率的获利+本金，拿来做其他投资，每年都有收益。
要么一直持有拿来做出租，每年10万纯利（靠depreciation）持续25年，之后作为遗产转给小孩，可以规避已有的70万增值税+之后25年的房屋增值税+depreciation的税。中间看市场情况可以finance房子从银行借钱，来做其他投资。
如果出租5年后出售，这时候5年间的depreciation 50万要吐出来按照收入交税，还要交已有的70万增值税+之后5年的房屋增值税。 除非这5年房屋增值嗖嗖的，额外到手的钱超过第一个方案。
不过楼主depreciation是只能算房子的建筑，不能算地的，通常按照27.5年来算，你一年writeoff 10万，确定建筑本身assessment有 275万么？会不会算错了？

你给的第二个选项不存在 楼主的房子十年后就write down了 也就是depreciation 也就只有10年剩下 之后就要收税了

你给的第二个选项不存在 楼主的房子十年后就write down了 也就是depreciation 也就只有10年剩下 之后就要收税了

blushpeony 发表于 2024-06-01 13:59

想不明白从现在开始出租，为什么十年后就write down了 也就是depreciation 也就只有10年剩下。depreciation不是你想报多少就是多少，买入价减去当时的地价后除以27.5，才是每年可以抵税的depreciation

blushpeony 发表于 2024-06-01 13:59
你给的第二个选项不存在 楼主的房子十年后就write down了 也就是depreciation 也就只有10年剩下 之后就要收税了

楼主是不是想说贷款还有10年就还完了

littlebabyfat 发表于 2024-06-01 14:56
楼主是不是想说贷款还有10年就还完了

贷款基本还清了，所以才有比较高的CASH FLOW

公用马甲33 发表于 2024-06-01 12:16
cashout refi 的利息更高了， 7%-8%？ 不合算啊。我当初的利息才2.5%， 不过现在也基本付清了

没人知道你家什么情况。financial decisions are not isolated decisions…换句话说，你们家这样的房子有一套还是一百套，答案肯定不一样吧？
另外你这属于又要还要。又想赚钱又不想交税。一百个cpa也救不了你，可能需要时间机克隆人等高精尖技术了LOL

想不明白从现在开始出租，为什么十年后就write down了 也就是depreciation 也就只有10年剩下。depreciation不是你想报多少就是多少，买入价减去当时的地价后除以27.5，才是每年可以抵税的depreciation
枫叶08 发表于 2024-06-01 14:37

对，这样一算， 房子购入在低点的价格减去地的价格，这样可以depreciation WRITE DOWN 的就更少了，再除以27。5，每年出租 INCOME 可以暂时免税的就只有不多的几万了，10万收入中大头就要按照 现在的 40~50%来缴税。出租房收入看来没有想象的好， 也就如30年的 BOND了， 不过现在即便BOND 高达5%收入也是要交税，税后也不多了

这个depreciation rate 3.63% 或者 27.5年是必须固定的吗？好像可以到5%？ 可以退休前有收入时 RATE弄高点，这样在高税时候出租剩下的INCOME少缴点税， 到退休后低税rate 3阶段depreciation rate 低点， 出租剩下的INCOME到时按低税多缴点税？

iheartglass 发表于 2024-06-01 15:05
没人知道你家什么情况。financial decisions are not isolated decisions…换句话说，你们家这样的房子有一套还是一百套，答案肯定不一样吧？
另外你这属于又要还要。又想赚钱又不想交税。一百个cpa也救不了你，可能需要时间机克隆人等高精尖技术了LOL

哈哈， 只是各种潜在问题想清楚了可以做 WISE决定

公用马甲33 发表于 2024-06-01 15:06
哈哈， 只是各种潜在问题想清楚了可以做 WISE决定

我是你 无脑出租 看你家也不是缺现金的人 为什么要把好好的一篮子抗通胀商品bundle （铜丝塑料管木头水泥等等） 换成每天贬值的纸币呢？ 就为了省那一点点long term capital gain tax? 二十万的gain 能有几万的税啊大姐？ 而你这一卖 房价的8%左右变成中介费和政府税费送进别人裤兜里去了 同时自己拿一堆纸币不知道怎么投资。。。 投资亏了你要哭，投资赚了交税你还是要哭。。。
出租房的税 你一天不交，永远都有延迟或者避掉的办法。 直线折旧 cost segregation study 1031 exchange will and trust

workinghands 发表于 2024-06-01 12:49
楼主别忘了你出租期间折旧的费用，在卖房子的时候需要从成本里面减掉，而且这部分折扣不算capital gain要算成income,所以如果一直出租，到最后卖掉会交很大一笔税。

折旧也只是折买价，还不算地价，所以真没多少。譬如100万买的房，能够用来折旧的部分可能就50万左右

honeybunch 发表于 2024-06-01 12:38
我很好奇什么location的房子现金流10k一个月。真的想知道

楼主是来问问题，获取信息的，不会回答你的问题，给出信息的。

回复 1楼 公用马甲33 的帖子
你这个问题的精确计算，需要看你死时遗产是否触发了联邦遗产税，还有你所在的州遗产税界限和税率。
但估计你很难确定遗产数字，所以你的问题很难精确计算呀
比如，赠与/遗产税有1200万内免税，属于川普税改，到2025年截至，之后自动回到600万免税。

湾区的黄金地段吧？如果不差退休钱难道不为孩子考虑吗？将来孩子未必买得起这样的location

只是 capital gain 20万，而且是 long term capital gain，如果 income 不是很高， long term capital gain 的税率是很低的。那就交吧。 很多人每年公司股票 RSU 都有 20W，而且是 short term 的。 税率高多了。高价位的出租屋比较难找房客，现在利息 5.x%，买 自己州的 Muni ETF 都有 5.x%, 红利收入全免税，卖房后，一半钱买 MUNI，就应该有 10万的收入了，而且是全免税的。
如果最近 hold的股票已是得益于 AI bubble， 不管 longterm/short term 都应该 take profit。 等 AI bubble 过后，会有一片狼籍。 因为有些小公司过了这个 bubble 可能就再也回不到 bubble 的顶峰的。就像 covid 时的 Zoom， Peloton, gamestop 之类的。 

我也觉得现在就继续出租，然后放到trust里面留给孩子。到时候孩子上的税就少很多了。

playForever 发表于 2024-06-01 16:02
只是 capital gain 20万，而且是 long term capital gain，如果 income 不是很高， long term capital gain 的税率是很低的。那就交吧。 很多人每年公司股票 RSU 都有 20W，而且是 short term 的。 税率高多了。高价位的出租屋比较难找房客，现在利息 5.x%，买 自己州的 Muni ETF 都有 5.x%, 红利收入全免税，卖房后，一半钱买 MUNI，就应该有 10万的收入了，而且是全免税的。
如果最近 hold的股票已是得益于 AI bubble， 不管 longterm/short term 都应该 take profit。 等 AI bubble 过后，会有一片狼籍。 因为有些小公司过了这个 bubble 可能就再也回不到 bubble 的顶峰的。就像 covid 时的 Zoom， Peloton, gamestop 之类的。 

Muni免州税吧，联邦税也免？

公用马甲33 发表于 2024-06-01 12:41


"你升天孩子继承后cost basis 自动step up，这时孩子卖掉房子不用交税" 不用缴那部分税？你是说50万内不用？
没升天前能当GIFT送给孩子吗？学区房，或者孩子到时有娃可以直接用这个房子吗？
应该没有1万，只是扣了税，还没扣各种日常维修的费用。一般房子维修每年平均下来需要多少费用？

你gift给你娃，你娃拿到房子的basis就是你购买的basis
你娃如果是遗产继承还有几个时间点可以改basis 这要根据他什么时候开始遗产继乘这套房子，是你刚刚升天的市价还是死后6个月以后的市价，然后二者的市价中取最低的那个

crystal007 发表于 2024-06-01 16:39
Muni免州税吧，联邦税也免？

当然了。 这个可以查你自己州的 MUNI ETF。 https://www.nuveen.com/en-us/closed-end-funds?&msclkid=2f0a776448311253b8e51156e8474728&gclid=2f0a776448311253b8e51156e8474728&gclsrc=3p.ds

nalili88 发表于 2024-06-01 15:56
湾区的黄金地段吧？如果不差退休钱难道不为孩子考虑吗？将来孩子未必买得起这样的location

孩子并不一定最后会住湾区。 如果进入收入更高的华尔街，当然就住 NY 了。

觉得楼主的信息有点问题。一个月租有10000现金流的出租房，加上楼主买的早，怎么着卖掉除去成本也不可能只有70万的增值。感觉270万都保守了。

honeybunch 发表于 2024-06-01 12:38
我很好奇什么location的房子现金流10k一个月。真的想知道

曼哈顿好区随便拉一个普通一千尺two bed就是一万以上

Mark

回复 9楼 honeybunch 的帖子
能下10K 的金蛋的鸡，为啥要卖？？

whynot2022 发表于 2024-06-01 17:26
回复 9楼 honeybunch 的帖子
能下10K 的金蛋的鸡，为啥要卖？？

可能因为买了可以套五百万现金，买国债一个月能下20K的钻石蛋呢？

mayce 发表于 2024-06-01 16:49
你gift给你娃，你娃拿到房子的basis就是你购买的basis
你娃如果是遗产继承还有几个时间点可以改basis 这要根据他什么时候开始遗产继乘这套房子，是你刚刚升天的市价还是死后6个月以后的市价，然后二者的市价中取最低的那个

看来还是遗产继承的好， 估计之前孩子们要住的话只能免费让他们住

想不明白从现在开始出租，为什么十年后就write down了 也就是depreciation 也就只有10年剩下。depreciation不是你想报多少就是多少，买入价减去当时的地价后除以27.5，才是每年可以抵税的depreciation
枫叶08 发表于 2024-06-01 14:37

这个depreciation rate annual 3.63% 或者 depreciation 时间长度共27.5年是必须固定的吗？好像可以depreciation rate最高可以到5%？
是不是可以退休前有收入时 depreciation RATE弄到5%，这样在 INCOME TAX 高的时候把出租INCOME多 depreciation少缴点税， 到退休后低税rate 阶段再把depreciation rate 弄低到2%， 出租INCOME少 depreciation点，到时按低税区间缴税？

可能因为买了可以套五百万现金，买国债一个月能下20K的钻石蛋呢？
momosun 发表于 2024-06-01 17:29

而且不用 deal with 租客，房子维护，修理的杂事。 省心多了。 longterm capital gain 才 20万 的。交的税不算多。

10k cash flow is never heard of from one rental unit.

majia2023 发表于 2024-06-01 12:35
出租收入当年就报了，不存在卖的时候再把出租总收入再报一次税 你说的writedown是折旧？按27.5年算的 光从少交税的角度来考虑的话，那就把房子当成遗产，你升天孩子继承后cost basis 自动step up，这时孩子卖掉房子不用交税
另外，什么样的一个房子一月能有一万的净现金流？我们这里3m的房子恐怕也出租不到一万。考虑到地产税和维护费，恐怕要4、5米的房子才能有1万的净现金流

这个不对，inherited property是按照升天时的fair market value算basis的，不是按照你买的时候的价格

南瓜饼2323 发表于 2024-06-01 19:33
这个不对，inherited property是按照升天时的fair market value算basis的，不是按照你买的时候的价格

这跟我说的不是一个意思？“升天孩子继承后cost basis 自动step up，这时孩子卖掉房子不用交税”

一套房子惹出升天讨论，LZ只是想少交点税好好享福的

一直攥手里到你和配偶过世，孩子立刻拥有step up basis. 这就叫generational wealth.

我隔壁2.5m房子租金大概5-6千一月，学区房。 lz房子好大，租金1w一月。 当然留着出租了 别卖了

回复 60楼 majia2023 的帖子
对是一个意思，之前没注意看

不可思议，一年12万cash flow居然会惦记50万capital gain免税，，租4年就可以到手50万

楼主的税收知识是我见过最混乱的，花钱请人咨询下吧。

playForever 发表于 2024-06-01 16:02
只是 capital gain 20万，而且是 long term capital gain，如果 income 不是很高， long term capital gain 的税率是很低的。那就交吧。 很多人每年公司股票 RSU 都有 20W，而且是 short term 的。 税率高多了。高价位的出租屋比较难找房客，现在利息 5.x%，买 自己州的 Muni ETF 都有 5.x%, 红利收入全免税，卖房后，一半钱买 MUNI，就应该有 10万的收入了，而且是全免税的。
如果最近 hold的股票已是得益于 AI bubble， 不管 longterm/short term 都应该 take profit。 等 AI bubble 过后，会有一片狼籍。 因为有些小公司过了这个 bubble 可能就再也回不到 bubble 的顶峰的。就像 covid 时的 Zoom， Peloton, gamestop 之类的。 

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楼主啊，你说起来好像懂一点税法，又不懂的样子，很混乱。 rental income 不是按long term capital gain tax rate 来算的。看看instruction 网上也有很多基本介绍。

bran 发表于 2024-06-01 12:45
纯好奇一个月能租一万的是什么房子

貌似是西海岸好学区的不错的house 。

回楼上好多人的疑问，啥房子能月入1万，我来给个可能的答案：硅谷好地点的房子，加上做airbnb，月入1万不是梦。 说错了楼主别打我，我就是纯技术分析哈哈哈。

马甲仿佛什么都懂的亚子。这么多人问，你先说下呗租金多少的房能有10k的现金流？不说就是挖坑。

啥房子买的早才增值70万，如果rental可以10k现金流，那至少是4m的房子，4m的房子至少得翻倍了才对。

不是只有自住房可以免50万的税吗？ 出租房怎么免50万增值税？

dingdang8467 发表于 2024-06-01 13:36
现金流一个月一万是扣了所有费用，那租金至少要1w3一个月，5M的房子现金流12w一年 cash on cash 2.4我觉得不值得留。可以卖了拿出来4.5M买10个出租房在便宜地方分散风险。

10个出租房 你这是想把楼主累死吗？

回复 1楼 公用马甲33 的帖子
来看回复的，如果是我，好出租而且现金流1万的话，我会留着

alanbeil 发表于 2024-06-01 12:44
住得起四五米豪宅的人，就别省请CPA的钱了

可不是嘛。

Mark mark

租金收入都是当年报税了，不存在以后卖房还加上租金收入的
折旧没必要报，这样以后卖房的captain gain少一些
一万现金流是不是搞成分租，整套出租除掉成本收入一万，那得是小豪宅了吧。花1万3租房的租客也不多啊。

abc456 发表于 2024-06-02 07:27
租金收入都是当年报税了，不存在以后卖房还加上租金收入的
折旧没必要报，这样以后卖房的captain gain少一些
一万现金流是不是搞成分租，整套出租除掉成本收入一万，那得是小豪宅了吧。花1万3租房的租客也不多啊。

第二点是完全错误的. 折旧不管你报不报，卖房的时候都按照你每年报了折旧来交税；另外depreciation recapture不是算在capital gain里，而是按照ordinary income来交税