卖房记：将减法进行到底

牛经沧海

6/2/2024

有人辞官归故里，有人星夜赶科场。几年来，我要做的就是做减法，将减法进行到底。刚刚，我的小小合伙人公司，又卖了一个两家庭。不是什么好区，也不是什么好房，但回报还算不错。

2016年350,783买进，2024年650,000卖出，扣除投资管理（IM）费，出租管理（PM）费， 共计实现净盈利$364,707 (升值+营运收入-IM-PM）.

前四年有房贷， 后面全款。时间加权投资资本为$244,130,年化回报率（Annual ROI (CAGR)）为11.35% (作为对比，同期标普500的年化回报率为10.71%)。

这间房子是我的合伙人购入，管理，卖出。出租管理（PM）费与我无关，但我不管事儿，我得到投资管理（IM）费与净盈利的分配。算得上是躺赚。

做减法， 要干脆，正在提议卖出一个36单元的公寓。一旦出手，我就彻底退出出租房的营生。这个退休之后的一段匝道，也算完成了使命。

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充满人生智慧的选择

握手

安徽老乡，

喜欢躺平退休！赞！

太麻烦了吗？

断舍离

握手，也在做减法。个人临近退休，不想太操心，也不Handy了；持房成本急剧上升；政治/法律/租客风险恶化

如果股市指数能持续10％，谁还想当地主啊。一旦股市下行，恐怕就变了

断舍离，好！

这么大的盈利，交税怎么办？有什么减少税收的诀窍吗？

我有时候想，如果股市崩盘，加上通胀和当下政治气氛，会闹革命的。斗地主是免不了的，华人地主尤其危险

也是，买点金条放床底下？哈哈

减少不动产，增加流动性是目的。买黄金，那不是南辕北辙了吗？哪天被天使们米西米西啦，哈哈

乱世买黄金，哈哈，如果美元大贬值，买金条和房产比较好。当然现在好像没有什么比美国指数好，牛市。

急流勇退，知道什么时候做减法，也是大智慧。

我也在做减法，但不是纯减，而是

减两三个旧加一个新房。去年卖出两个，今年已经卖出两个，现在在卖第三个。最大“问题”是大量的税要付，虽然听起来有点BSO，但确实税很重：（。

卖房税负太重，cost base 几乎没有，卖价的80%要上税：（

有图有真相，手动赞。。

税率最高不就是20%嘛？

嗯，capital gains rate的确不高，最高也就20%，但不等于付

的税额不高。如一百万gain就是20万税，两百万就40万。当然一般来说有税交还是比没税交好。但不停卖出capital cain就每年都是一大笔税款。

20% 的税太高啦！可不可以先自己住2年 然后按照自住房卖掉呀？先出租后自住这个税会少一些吧！

不止20%， 还要交3.8%奥巴马医疗税，州税

实际上卖房赚钱的税不全是资本利得，历年折旧部分recap是按Ordinary income计税。

据说IRS最高允许1.5米的Capital Gain 免税。

那这样的话，我的出租房depreciation实际上是亏的

我收租金的时候，我的最高税率是25%(28%),但我卖房子的时候，因为股票操作收入把我的最高税率推到36%（39.2%），这个时候depreciation recapture就远高于我当初占的便宜了，还得再加3.8%。：-（

 

难怪2022年我卖的房子，买价23.6，卖价45.4，交了那么多的税！

 

这个是对的。

这个理论是一个选择。但实际上并不容易实行：

其一，出租房很多不如你现在住的房，你已经“不差钱”了还愿意为了减少税而搬去？其二，几年只卖出一个，又是白玉房或许有点可行性，要是每年卖出一个到几个，怎么住得了那么多啊LOL。

可否几个垃圾房换一个白玉房？

租一年后就自住？

也是的哈 这么搬来搬去的累死个人！我计划6 年内卖掉3个房子！剩下几个留给孩子！

可以，如果

不止的, 以前的depreciation 要recap, 照ordinary income tax 计算.

some people are afraid of making money

because they hate paying tax lol