债务管理，良性债务和赤字预算
我最后悔的一件事是在年轻一点的时候没有疯狂举债投资房地产，玩房地产最重要的就是借钱，这是和股市最不一样的地方，炒股借钱那是找死，投资房产不借钱是犯傻。我没听说过我认识炒股的人借钱炒股，大部分人是把自己的钱炒股，有人把钱炒没了的也时有听说，而炒房没有不借钱的，发达的人比比皆是，而我一直没怎么太借钱，除了我第一次买的自住房之外，大部分都是买一次付清的银行的foreclosure,虽然说也赚到了一点钱但是负面效果也不少，最大的问题就是累，主要是修理方面，这些原来都不是我擅长的，有个学习过程。回首往事，我应该举债买income producing properties,因为修复foreclosure到产生income时间太长了点。我以前看别人借钱大批买房产，觉得是个冒险的事，还自鸣得意觉得我不借钱没压力挺好，后来才发现是个大错误。通货膨胀是铁定的事情，债务经过通货膨胀，只要不让资金链断掉，最后肯定赢家是借钱的人。比较近的一个例子，一个网友在covid前告诉我，他借了四百万，他的房产收入起码一半是还贷款，pandemic后，发钱太多产生了大的通货膨胀，房价和房租大幅上涨，他应该是大发了。远一点的例子，我近三十年前买银行foreclosure,修好出租三，四年后以两，三倍以上的价格卖出，但是现在价格都是我买的几十倍了。如果我当时借钱多买一点，虽然还款压力会大一点，但是现在情况会好很多。以美国的国债增长速度看，通货膨胀速度还是慢了点，上次川普当选，其效果就是通货膨胀速度加快，这次老川当选基本也是大概率事件，通货膨胀估计还会来一波大的。我这么说也是有一点走夜路吹口哨自己给自己壮胆，因为我最近因为房产修理以及相关的事借的钱多了点，前天刚刷爆了一张home depot 信用卡，在home depot买东西被拒，赶快打电话增加了信用额度。不过昨天算是基本完成了第三个空置出租房的修理，今天打算把paperwork做好准备收租，所以债务应该还在心理上可控范围吧，赤字预算也是为了发展，所以算是良性债务吧。