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cash on cash回报率6%的condo是否值当买?
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cash on cash回报率6%的condo是否值当买?

sourbaby
楼主 (文学城)

微小地主,每次下手买投资房,都要研究当地市场,多多嗖嗖不敢下手。目前本地(南方大都市)condo价格有小幅下降。去年成交价27万的3/2 condo,现在要价24万5,如果两个同时买,还有轻微讨价还价空间。两个都带租客,租金每月每个condo是2千2, HOA加税每月7百,去掉每月100刀维修和每年一个月空置,全现金买cash on cash回报率在6%。去年此时租房市场火爆,这样的3/2 condo, 如果找到section 8, 每月可租3000刀, 但是目前租房市场有些冷落,section8 房客不好找,只能按照目前的2千2租金算账。请问各位大佬,这样的房子该下手吗?

另外一个考虑,本人不会投资股市债市,49万现金存CD每年利率5%也不错,但是利息要交税,最后回报只有4%, 而且享受不到房子的增值。这两个condo都是2007年建的,比较新,自己管理,有经验,不太费事。谢谢各位!

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QinHwang
2 楼
Property tax 算进去了?
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sourbaby
3 楼
是的, HOA加税每月7百;这个税就是property tax, $4600/yr; HOA $211/mon
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gccard
4 楼
6%的净租金回报已经很高了。现在很难见到了。房价上涨己许能顶掉通涨
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sourbaby
5 楼
感谢您2022年回答我的问题,并给出8% cash on cash的标准。目前这个也许换租客后能做到8%,但是不确定

另一方面看到condo降价,又有些手痒,怕错过这次价格微调

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吃一堑长一智啊
6 楼
羡慕这个现金流!城市人口情况怎么样?一般的城市房价长期都可以抗通胀吧,为什么不买?
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宇哥
7 楼
算一个月vacancy还有6%,不算vacancy岂不是有10%?好deal !
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sourbaby
8 楼
房价也许不会上涨,反而会继续降呢?特别目前利率高,南方超建新房等因素都对房价有影响。

前些年买房,回报率都更好些

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sourbaby
9 楼
不算一个月空置也只有6.8%
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sourbaby
10 楼
移民多,每年人口都在增长;还有退休人群加入
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宇哥
11 楼
相差这么少?哦,没贷款的
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blondiedoggy
12 楼
我宁愿合资 multi family.坐享其成
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惨白的天使
13 楼
自己能管 挺好的 你和市场其他运营者比的优势就在这儿
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hz82000
14 楼
不错
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sourbaby
15 楼
谢谢各位! 但是根据守月大佬提出的标准,回报率低于目前房贷利率,如果贷款就是亏,如果全现金,是否也是不值当呢?
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sourbaby
16 楼
微小地主,不得已只能亲力亲为,所以有了一些经验
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吃一堑长一智啊
17 楼
你把雨预计的通胀作为增值也加入进去是不是就高过了
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QinHwang
18 楼
你算的已经很保守了。觉得还可以。
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sourbaby
19 楼
还能这么算吗?
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Firefly2023
20 楼
现在的市场,这个回报率已经可以了,当然现在是否还应该买投资房是另外一个问题
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sourbaby
21 楼
谢谢,但是这正是我要问的:现在该买吗?您有何高见?
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sourbaby
22 楼
谢谢建议,只是可以,不是好deal,那是否可以再观望一下呢?
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Firefly2023
23 楼
我没有高见哈,我最近还是买了个白菜房,不过当地房价在跌,所以也不知道买的对不对。
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Firefly2023
24 楼
另外你好像没有算保险的费用?
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sourbaby
25 楼
保险包括在HOA费里了。
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sourbaby
26 楼
我看您也在佛州,您那里还有白菜房吗?该不该买主要看回报率是否好。您买的能有10%的回报率吗?
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守月
27 楼
先看看本地是买家还是卖家市场吧。这样你才能判断是市场原因引起的降价,还是大楼原因引起的(问HOA费历史,涨HOA的原因)

在房价波动大的时期买卖房,一次买卖就可能差出几万(房价高的地区能差出十万几十万),一笔买卖就抵几年十年的现金流。哈哈。

现金流很重要,特别是长期持有,特别是要靠现金流生活,可它不是唯一指标。你这回报比CD好,两个选择里买房就比存CD好,至于短期几年的房价如何,你自己在本地不能判断,别人在外地如何判断?

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blondiedoggy
28 楼
不明白为什么买 condo,hoa 会减少现金流吧
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Firefly2023
29 楼
没有10%那么多,跟你这个回报率差不多,房租在降
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sourbaby
30 楼
谢谢守月耐心回复,说的非常好!那个大楼我们比较熟悉

原先board有贪污行为,去年换了新的board,一切都在慢慢走上正轨。去年甚至有4个unit卖到了31万(完全做了高档的remodeling),交手后出租,租金为3千1百刀。但是我们要买的这两个未做过高档装修, 同档次的最近的成交价是27万。最近也有贷款成交的,所以大楼财务目前看不出问题。与附近的大楼比,这个211刀的HOA费是很便宜的。

关于本地房价,2012年之后一直在涨,去年还涨了6%,特别是独栋别墅涨得非常好。最近库存升高,但是相比5年前,现库存仍比五年前低21%。

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sourbaby
31 楼
本地只有condo还有好的现金流。多家庭很少见,即使有也没有现金流
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sourbaby
32 楼
是,租金没有去年那么好了
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sourbaby
33 楼
总体感觉是市场引起的降价,降幅不大,一直高位震荡。我们要买的这两个就是目前那个大楼中要价最低的。其他的2/2都要25万
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Firefly2023
34 楼
听起来还不错啊,不知道你买在哪里,florida之前热门的tampa- orlando一带,这一年房价基本没涨

而且现在tampa房价开始跌。我最近这个是买在tampa。我还是异地,还得找pm,12%就没有了。如果你那里房价还在上升趋势我觉得还不错。我也是大笔现金不敢一次入场全都入股市,所以就买房了。理论上讲,房价增值大概率没有股市快,如果不贷款的话买房收益不如买大盘。

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sourbaby
35 楼
当然,也不排除这个卖家只是挂个低价,然后等人来抢。那样即使我们想offer也拿不到了
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sourbaby
36 楼
有道理。我们的问题就是:

两个人的退休金已经都在股市,所以不敢再投股市。我们这里房价一直在涨,大部分community已经没有现金流。我们看的这个区比较边缘,住的都是南美移民,很多租客都不会英文的

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守月
37 楼
若是库存多的地区,不会很快调整到位。买家市场,也有可能会继续往下走。价格若已让到你满意,你又不想再赌输赢,何时买都可以。
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poconodog
38 楼
我投资房不会买condo,因为HOA

费无法控制和预计。我自己住在condo,当初搬进来HOA是150刀,15年过去,变成了550刀。

除了utility,保险等等涨价外,连某几家不缴HOA,正在和他们打官司之类,都是涨HOA的理由。

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