碧桂园，李嘉诚，中国的房地产未来

疫情爆发前，去顺德探访某医院院长亲戚。该亲戚没啥文化，却当了院长，真是奇迹！

顺德离广州不远，按美国的距离来看还算城里，最多是城边，但交通还是不便，因为广州城里的红绿灯太多，私家车太多，根本走不快。快到顺德的时候，路边看到一栋大楼，不算是摩天级别的，上面有不少绿色植物之类的东西，非常独特。亲戚说，这就是著名的碧桂园。

关于碧桂园知道了很多。目前的董事长还是我的校友。奇怪的是美国那么多的商学院，比如沃尔顿，偏偏选择了我们学校。我跟她没有什么交集，她入学的时候我早就离开了。我这个人不喜欢溜须拍马，否则也许会去碧桂园总部参观一下，说不定那谁还是本大学橄榄球的粉丝之一。：）

顺德是佛山市的一部分。除了碧桂园以外，还有家电集团。 当年我去帮人办留学，到处都是农田。不少地方，公司书记队长摇身一变成了集团的老总，跟港商有不少来往。我住在一新建的旅馆别墅，是用来招待官员用的。此次活动的印象深刻，尤其是吃的方面，但吃了几餐山珍海味之后就没胃口了，倒是想着白粥咸菜。人就是这么奇怪。

碧桂园的负债问题比较复杂。简单地说就是缺乏现金流动。为什么缺乏现金，原因还是在于没人买房，公司的收入下降，发生了支付困境。没人买房是因为经济不好，人都没工作了，只能选择回乡躺平，哪有钱去买房？碧桂园这次能否翻身比较复杂，取决于多方面的因素。国家能帮助的就是调整政策，降低门槛，让更多的人买房，比如降低首付，降低贷款利息等等。 问题是，没有工作，哪有钱买房？银行不会傻到借钱给没工作的人吧？可见调整政策是不工作的。关键是要把经济搞起来才行。

要搞好经济哪那么容易。从解放以来，中国的经济全靠领导人。老毛的时代是计划经济，导致这缺那缺的。老邓的时代是改革开放，半计划，半自由的经济，导致了经济上的腾飞。现在怎样你我都知道的，就不多说了。拿海外人士到中国访问旅游来说，要不是海外华人因家庭的需要回大陆，恐怕海外人士到华的人数会更加低。国家给来访的人员增加了很多的障碍，加上航班不足，中国在海外的形象不好，来访人员急剧减少。说到头是政治第一，还是经济第一的问题。弱小地区，比如香港新加坡就经不起这样的折腾。

相比之下，李嘉诚的现金充足，远不至于到完蛋的地步。经济不好，他可以降价销售，度过难关。碧桂园能否这样？大陆的情况特殊。大幅度降价老百姓不高兴，容易造成社会动乱，政府也因此不高兴。碧桂园能否大幅度裁员？这是迟早的事情。房子卖不出去，碧桂园还需要养那么多的人，当然需要裁员精简才行，这样对现金的需求会减少。国家能否借钱给碧桂园度过难关？这很难说。 经济如果不继续好转，碧桂园能撑多久。也许最后国家成了它的最大股东都有可能。这样碧桂园有可能会变成国企都说不定。

不少人在问，碧桂园赚的钱哪去？即使国家出手，这样的经营模式不会继续下去，因为经济总会有低潮时期。在美国，似乎没见到类似的售房方式，也就是说先交钱，等几年后房子建成了才拿房子。这样的做法，建筑商容易拿钱走人，或者是拿钱做别的事情，尤其是经济不好的情况下。一手交钱，一手拿货，这样比较稳阵。我第一个房子有类似的，就是建筑商建好了一部分，银行才给他们钱。回过头想，类似的建房还是风险很大，如果建筑商跑了，另找别人，花费会更大。不少人建新房都找企业比较大的，有实力的建筑商。去夏威夷旅游的时候，顺便查看了新公寓楼的情况。人家是先付20%，银行拿着，有利息付，作为押金，建筑商基本是拿不到的，风险不大。建筑商必须是有实力才行。当然，美国是自由经济的老牌国家，也同样经历过动荡不安的时段，目前的作法都是经过多年的磨练才成为一个成熟的社会。总之，目前的国内必须改革才行，否则无法持续下去。

一些海外华人在国内有房地产，比如遗产等等。 目前的房价还在慢慢滑落，各种刺激方案的出笼基本都不会管用的，主要原因还是经济不好的问题。好在房产税还没具体普遍实施，否则情况会更加糟糕，因为房主付不起这些费用，房屋的持有费用太高，只能甩掉，或让银行没收拍卖。这解释了目前房价没有大幅度下降，因为房主还可以坚持，尤其是可以出租的。