雾里房市

                ------ 从宏观长程指数分析房市

        先上一张美国联邦储备银行（Federal Reserve Bank）的房价指数（Home Price Index）曲线。自从1987年1月至2023年6月，全美房价上升3.8365倍，平均年化上升3.45%。（S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA) | FRED | St. Louis Fed (stlouisfed.org) ）。

        再看一下美国联邦储备银行（Federal Reserve Bank）的消费品指数（Consumer Price Index）曲线。自从1913年1月至2023年6月的110年中，全美消费品指数上升29.7倍，年化平均上升2.16%。（Consumer Price Index, 1913- | Federal Reserve Bank of Minneapolis (minneapolisfed.org)）。

        为了可比性，将房价指数（HPI）和通胀指数（CPI）作在同一张图上，时间从1987年一月计算至2023年一月，将归一化设在2000年一月。

        46年来房价指数上升3.84倍，而通胀指数上升1.68倍。年化指数分别为3.45%和2.2%。在2020年前通胀指数（CPI）基本平稳。

        在2000年前通胀指数（CPI）轻微地高于房价指数（HPI），最重要的原因是房屋贷款的高利率。投资房地产的回报还不一定好于当时的银行存款利息。当时的工薪阶层可能有自住房，但不会有投资房，即使自住房升级也是买一卖一。对房屋的认知是必须的居住性和必须的消费性，还没有认识到保值性、升值性和投资性。如果在上世纪的90年代就意识到住房的升值性和投资性，那绝对是有先见之明。

        所幸的是房贷的利率从上个世纪80年代的18.6%一路下降到2000年的7%+，参见下图（Mortgage Rates - Freddie Mac）。这段利率的下降至少使房贷的支出减少了60%。

          上图是联邦房屋财政局（Federal Housing Finance Agency 缩写 FHFA）统计出的31年来全美房屋资产年度增值（House Price Appreciation， 缩写 HPA）。时间分段分析如下：

          1992-2000年，贷款利率在6.5%至8.5%之间，HPA 在2%至3%之间，属于健康的房市。在1991年之后出现15年固定利率贷款，之前只有30年的。

           2000-2007年，贷款政策宽松，0首付，新的贷款品种 Adjustable Rate Mortgage Loan（ARM）出现并且盛行。由于ARM的低利率，因此风靡一时。 House Price Appreciation 一年高过一年，从3%升至10%， 大量的 Cash Out Refinance。人们认为房价会一直升上去，一片莺歌燕舞，孕育危机隐患，埋下地雷。

          2008-2012年，ARM loan 陆续到期，贷款利率跳了上去，房主开始无力负担。Foreclosure 和 Short Sale 大量出现，房价下降，许多房屋资不抵债 （Under Water）。一些房主宁愿丧失信用也断供房贷，对房市的恶化推波助澜。这可是前无古人、后无来者，千年不遇的次贷危机，房市崩盘。硅谷吴姓工程师就是典型的悲剧例子，他和太太从2004到2007炒房，在三个州共拥有19套房地产。

          2012-2020年，贷款利率基本震荡下行，在2.5%-4.5%之间，House Price Appreciation 呈现恢复性增长，虽有起伏，但年平均在5%左右。房市至少处于亚健康的水平。

          2020-2022年初，贷款利率持续下降，达到了历史的最低点，<2%-2.5%。固定年限贷款的利率之低，使ARM loan彻底失去了优势。加上几十年未曾有的高通胀，房价在这两年里屡创新高，House Price Appreciation 达到18%，历史上极为罕见。

          2022年以后，贷款利率快速攀升，从2022年初的2.3%（15年固定利率）和3.1%（30年固定利率）分别上升到2023年9月份的6.5%和7.2%。20个月中贷款利率的上升导致相同房贷数量的月供分别上升30%（15年固定利率）和50%（30年固定利率）以上。ARM loan 的贷款形式也没有了。

        进入21世纪后，全美的房市、房价呈现大幅的跌宕起伏，究其原因，金融和银行机构的放贷政策为剧烈震荡主要因素。2000-2007年的放贷宽松、零首付、和低利率的 ARM Loan出现，House Price Appreciation从3%攀升到10%，孕育了其后四年（2008-2012）的次贷危机，房市崩溃。

        2020-2022超低的房贷利率，再叠加上超高的通胀，导致那两年房价猛涨，房价指数由280串升至400（见上图）。

      买房在次贷危机之后，尤其是在2010-2020年间，Refinance 在2020-2022年间，都是发家致富的契机。这种契机容易被工薪阶层抓住，因为他们有首付，又具备贷款能力。许多工薪阶层在房地产上的净值都超过他们在职场上一生的工资。由于华人对土地和房产的热爱，这十几年的房市动荡，估计造就了华人百万富翁足有一百万人。

        上图为2000年以后的房价指数（House Price Index）和30年固定贷款利率的变化，如今的利率回到了次贷危机之前。高昂的贷款利率确实遏制了疯狂上涨的房价，但房价在下跌了八个月之后又开始上扬趋势。其Title 为 Huge Rates Jump 仅导致 Small Price Dip， 也太形象了。

现在的问题是：

1. 贷款利率的走势 ---- 不清。 可以判断到的是Rate 继续上升的空间已经有限，可能会在现有的水平上小幅震荡（+/-1.5%），并持续一段时间。利率（Rate）和通胀指数（CPI）的差值：

   Rate-CPI < 0, 躺赢；

   0 < Rate-CPI < 4%, 杠杆可用；

   Rate-CPI > 8%, ---- 无利可图。

2. 房价的走势 ---- 不清。估计小幅上升的可能性大于下跌的可能性。只要Rate 不下降，房价就不可能明显上升，这是affordable 问题。
3. 现有房主的还贷能力 ---- 清楚。可以负担，不存在断供问题。
4. 卖房？   “能不卖就不卖”成立，除非要做资产重组和调整。
5. 买房？   自住，能买就买。
6. 买房？   投资，算算价租比（PR Ratio）吧。PR<10 不可能了；PR<15 已经不错；PR<20勉强可以。另一个要考虑的因素是国债和银行CD 的利息，如果投资回报率和利息差不多还烦那个神干什么。

最后上一张这两年来分地区的房价变化。