我们常常和大家分享房地产产品的一些趋势洞察那就是，似乎我们从来没有系统性地关注过租房市场的产品迭代但最近，我们密集地走访了上海几个长期深耕租赁市场的企业，意外的发现
即便是租房市场，客户对产品的需求，仍旧在不断的变化着
最近相信大家也关注到了整体市场的情况
上海二手成交的三连下滑，一些本来要卖的房子，开始转租，且大批量地集中进入市场
（来源：城市测量师行）
业内同行也告诉我们，他认为增量比较大的部分挂牌，来自于市区那些4房及以上的“老破大”，正在挂牌由售转租
在需求端，我们发现前滩板块的长租公寓市场里，客户正在倾向于选择更大的户型我相信，在上海二手进入不好卖阶段，这些一定都是如今上海房东们尤其敏感的话题上海租赁市场产品是否也正在分化我们从克而瑞拿到了上海租赁市场产品的供应情况
可以看到，目前上海的租赁房源供应，除了分散式公寓
从整体、集中式公寓和个人租赁挂牌房源来看
都是以1房、2房的小户型供应为主，基本达到70%以上
尤其是集中式公寓，1房和2房占比达到90%左右
这意味着，如今上海的租房市场上，大户型产品更稀缺
2023年6月上海存量住宅物业整租租金为6747元/月，环比微跌了0.34%，同比跌0.58%即便是在这样的前提下，我们也发现了，大户型和小户型的租金，却出现了分化
（来源：城市资管服务云平台）
1、只有大户型3房租金在涨，小户型1房、2房租金都在跌2、租金跌幅最大的是1房产品，尤其是内环内1房和郊外环1房，租金跌幅比较大3、所有产品里跌幅最小的是内中环、中外环的3房，需求依然坚挺背后的原因是，二手市场由售转租的房源增多，加上今年保租房和长租公寓的影响，短期内刚需租赁的房源供大于求在市场趋冷的时候，供应稀缺的大户型，租金表现更稳定我接着向三家在上海长租公寓市场深耕的开发商，找寻答案我采访了在上海运营长租公寓长达十几年，目前上海在管+在建体量达到14000间的金桥集团他们表示，上海的长租公寓市场依然是小户型为主，但是最近几年产品在发生分化金桥集团为例，在管在运营的长租公寓中，1房、2房供应达到了84%左右
因为金桥集团的项目主要以保障性质公寓为主，因此小面积段依然是主力但是他们和我分享的产品分化趋势，有两点在上海内中环，金桥集团也在根据客户画像设计更偏改善类的大户型产品郊区公寓产品的1房，会做30-40平面积段的纯刚需产品而市区核心地段的1房，根据客户不同，多供应50-60平的一室一厅
（数据来源：随申办）目前上海外环外郊区依然是小户型为主，主要是因为客户画像为20-25岁左右的年轻人他们所能够承受的租金上限提高，对于面积和品质，都提出更高要求另一家企业，陆家嘴集团则是发现，在上海的某些板块，大户型可能更好租
（图片来源：陆家嘴集团）
可以看到，陆家嘴集团在前滩板块密集布局了7个租赁项目，且以中高端租赁公寓雍萃系列为主
他们在前滩供应产品的户型配比，1房占比约50%，其余为2-4房其中最大的户型面积，面积更是达到了230-240平
（图片来源：陆家嘴集团）
第二类，因为家庭、二胎政策等原因，日渐壮大的改善型客户总的来说，前滩板块本身拥有了完善的国际学校、企业、商业等配置，具有上海高端产业板块租赁市场的参考价值我们向陆家嘴集团要来了一些张江中高端租赁公寓项目，张江雍萃75㎡的效果图
（图片来源：陆家嘴集团）这个计划于2024年一季度开业的项目，室内配置通透宽敞，已经具备改善产品的各方面优势这是我们在上海的长租公寓市场上，观察到的客户变化客户在前滩、张江这样的板块对于产品品质、户型面积的需求，可能会更高从最近身边两位同事的选择，我观察到普通人在上海的租房趋势同事A光哥，他本租住于嘉定南翔约30平的LOFT里而因为家庭成员的增多，他开始寻求换到大户型租房的可能在同样是4000元左右的预算中，他最终放弃了南翔2室1厅的选择将自己租房的位置拉远，去到花桥兆丰路，选择了130平的3房同事B小志，他本合租于徐汇的老破小，卧室面积18平而因为要养宠物，选择了搬到宝山，约50平米的一室，租金也涨到了4500元从他们的选择中，我们发现了现在租客在上海租房，对于大面积的天然喜爱可以放弃地段，选择更大的户型，来平衡生活品质即便是一个人住，也会选择同样是在1室户里的更大面积在租住品质和租金成本中，寻求改善的可能性租房人口未来变得越来越庞大的这个趋势，已经无可避免据新华联合自如研究院发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示预计在2030年，中国租房人口将达到2.6亿，城市租住群体90后占比将达75%
（数据来源：中国青年租住生活白皮书）广州和深圳则更为夸张，租房人口已经超过了常住人口的一半，深圳近80%的人都在租房过去十年是房地产市场房价变化迅速的十年，而未来十年应该则将会成为而对于普通老百姓而言，想要通过炒房赚钱的时代已经过去对于一二线城市来说，从卖地的时候，为了保证市场有足够多的套数满足刚需需求，在土地出让阶段，就明确了90平以下小户型的超高配比那么当然由售转租的小户型也会越来越多
另外一股力量，来自于政府对市面上租赁产品更为严格的面积段管控土地性质为R4的租赁地块，70平小户型占比最低也将达到70%在整体总量已经不小的存量市场，未来的新增房源，基本都是以小户型为主，甚至是绝对主力而当下不管是从数据上，企业端、客户段的需求上看有一部分人在用脚投票，证明他们此时此刻租房，需要改善，需要更大的面积和更高的品质
进入租房的市场的客户，不再是刚需为主，还有这些改善客户
3、那些长期租房的客户，正在为了面积放弃地段，进入置换周期从市中心的小户型，选择郊区的大户型作为替换，这类群体开始变多
所以此时此刻，租房市场上到底什么样的产品是稀缺的？
它们仍在成为年轻租客进入社会生活的第一选择但是远郊地段的小户型、差产品，越来越没有人租，租金溢价动力不足那些好社区、大户型的租赁产品，开始显现出它们在市场里应有的价值以上为正文，来自乔不丝
（致谢声明：本文感谢金桥集团、 陆家嘴集团、上海地产集团的帮助）
