多伦多房产崩溃？还是你想太多了

夏天来了，阳光开始炽热起来，每天清晨家里房前屋后的花花草草上都有晶莹透亮的露珠，透着阳光的七彩，令人心旷神怡。深深呼吸清晨的空气，有种沁人心脾的微甜，在这样美好的环境中，开始一天的晨读，然后饮一大杯的温水；换上轻便的跑鞋和宽松的运动服，从小区中出发，一直跑进附近的森林里。

听流水潺潺，鸟儿鸣叫，看郁郁葱葱的林子，闻清甜的花香；每一日都感觉身心都受到洗涤，清爽又清醒。

在跑步的时候，夕子会经过一间又一间的邻里，从前很久都不见一个挂牌的社区；最近几乎每两个星期都有新的吉屋出售的牌子挂起。而一两个之前还高高在上的卖方代表经纪，现在都变得极其平易近人，对于每个约看过房子的买家经纪，不停回访，拿反馈意见；敦促下offer。所谓市场越淡，挂牌的房屋越多；而市场的房源也就越多。

就连夕子本人，进入这一行后，和朋友之间的对话都变了。

很久不见的旧友，打电话寒暄几句后直奔主题，你说这个房子会不会继续大跌啊？房产市场会不会崩溃呢？前几个月房价涨得那么厉害，现在市场那么清淡，是不是泡沫爆掉了？我手头里的房产咋办啊？

房价上涨的时候，总是有一批分析家试图找出房价会跌的理由，而房价下跌的时候，也会有一批分析家试图找出市场稳定的原因，预测拐点，总是分析家喜欢做的事情。

4月份的房产报告刚刚出炉，各项数据相对比今年疯狂的1/2月份都有所下降，多伦多房地产市场出现明显的降温迹象，房屋销售量比去年同期大幅下降了约41%，比上个月下降了27%。

与此同时，各类房屋平均价格比上个月下降了近5万加元，但比去年同期仍上涨15%哦！

同时，房源数量大幅度锐减，4月新上市房源数量从去年同期的20,841套下降了约12%，降至18,413套。

看跌派们啧啧赞叹，看了这么多年的水晶球，如今真的要翻车了，你看，我这么多年一直没买房子租房是多么明智的选择？

就在昨天，本地老牌OLD MONEY豪宅区的森林山，就成交了一个房龄百年，楼上地毯，装修极为朴素普通的一间三车库独立屋。一分钱没减，原价成交，而且仅仅挂牌四天，成交价：1719万8。

与此同时，本地报纸有一篇文章，比较了多伦多的Condo市场和佛罗里达的Condo市场，指出在佛罗里达，10万能买到的Condo，在多伦多要超过60万，证明了多伦多市场即将崩溃。但是，这位分析家忘记了一件事情，在迈阿密的海边，同样的Condo要卖到90-120万，而在安省的西南部，同样的Condo仍然有些价格在15万到20万之间。他忘记了一个最重要的因素，Location, Location, Location。

当购房者走在Downtown的湖边，看着高楼林立，咖啡店和路边的小店比比皆是，大家都穿着时髦，拎好包，开好车，大片的草地上有玩轮滑的，有遛狗的；这一番景象再和401高速公路往东一个小时，中途路过的人口在3万人以内的小镇上，Downtown被涂鸦，老式的矮层Condo，还有破旧的公车站，老人家慢慢地走在街上，流浪汉在路边拣垃圾。

这些不同点就是我们常常说的Neighborhood（社区），而不同的社区必然会有不同的生活方式和消费能力。

在多伦多Downtown的消费能力自然远远超过3万人口的小镇，房价自然也就远远高于那些地方了。

这不是歧视，而只是从比较中给大家做出提示，可以精明地选择。

多伦多Downtown平均1000到1200块一平方尺的Condo在过去的一年里上涨了超过22%，这个速度是高于平均速度的，所以在往后的一两年里，上涨会慢下来，甚至会停滞，但是并不代表价格会”暴跌“，因为就业，移民，通货膨胀并不会轻易变糟糕，而现在的价格也并没有像89年那样三年翻一番的疯牛狂奔，所以当基础还稳定存在，价格就不会大幅上下波动。

这和买股票是一样的道理，当市场的大方向没有变化（平均线还是多头向上），基本面没有重大改变（就业在慢慢改善，消费也在慢慢恢复）那么时间能修复过去欠下的窟窿。

当然，美国的天文数字的国债还存在着，天文数字的社保基金亏空还存在着；就好象四川地震之后形成的一个个堰塞湖，到今天还挂在那里，至少现在没有决堤，没有伤害到我们，我们就不可以唱空，而只能顺势而为。

至于那些唱空的调调，我们就盯住市场走势，从价格和买卖力度来提前判断基本面的变化，这样的预测才会有参考意义。

房地产的基本面是就业和人口结构。就业在很大程度上依赖于经济复苏，而这个复苏有两个最简单的指标，一个是早晨和傍晚的交通状况，另一个是股市的活跃程度。

交通拥挤，就说明了就业市场火爆，工作机会多，而所有需要早上被交通堵塞折磨的朋友们，都体会过了2008年下半年和2020年疫情之初痛快的高速公路驾驶，只是这个享受现在早已成为昨日黄花。

股市也是一样，2008年底800点，900点的美国股市，还有120刀的苹果，80刀的高盛，1刀半的花旗银行，40刀的TD银行，都是曾经萧条的见证，而今天想要重现那个时候的萧条，简直就是黄粱美梦。

就业稳定，移民政策并不调整，以多民族为特色的多伦多，房地产业自然会维持自己的缓慢盘升，而不去理会其他的预测与指标。

有批判者会提出，夕子无视政府调控，无视将要到来的高利率，迫使一些业主出现断供。我认为，断供的原因不是高利率，也不是不痛不痒的20%的外国人购房税。要知道和温哥华相比，安省的这一刀实在还是温柔的。新政过后，温哥华花了3个月恢复正常；8个月后的今天，温哥华又开始抢OFFER，房源又变成20年来的最低，供不应求的高热局面再次come back。

那么断供的可能是什么呢？是高利率下，通货膨胀对企业的打击，从而带来的失业。

80年代以后的经济学发展，已经有能力动用政府资源，应付市场可能出现的经济波动，避免出现短期的利率飙升（那比较容易出现在集权的政府，比如津巴布韦，泰国，印尼等等）我还要拿出1980年的12%的高利率来做一个比较，在80年代出现的通胀，也愁煞了经济学家们，不过30年的风浪过来了，也没有出现理论上会有的稳定上升背景下，房地产均价暴跌50%的崩盘。唯一一次的89年狂潮后的萧条，始作俑者还是失业，以及之前的疯狂暴涨。

所以，长线来看，对新政适应后，过渡期之后市场应该是继续稳中有升；崩溃？还远着呢！

你别忘了，150万移民大军，还在路上；哦，还要算上临时夹塞的战争难民；这么一看，你还心慌么？