这篇文字来自和一些朋友的直播聊天，整体聊的挺嗨的，也系统性的回答了一些关于房子的问题，觉得说的还可以，整理成文字分享给大家
最近真叫卢俊直播间邀请了两位嘉宾@老范说投资（高樟资本创始人），@刘雁Daisy（资深投资人）分别从楼市、股市、买房者和投资人的视角，聊了对未来楼市的看法，明年要不要买房，哪些城市，哪些房产值得买...老范：我特别想问一个问题，对于你来说，明年2023年或者未来五年，你有买房计划吗，为什么?今年我们发现行业一个特别大的改变，是楼市的游戏规则全换了，早几年的买房其实是没有难度的，也没有任何方法论，甚至不需要技巧在上海买房，有个非常典型的逻辑，叫做：买上海可以闭眼买，买上海以外睁着眼睛买其中一个很重要的原因，中国经济发展的势能实在太强了，城镇化的能力实在太强了，这股力量其实是可以烫平所有问题所以前二十年楼市最核心的玩法：叫勇者胜。勇气胜过一切能力但是未来十年，房地产光靠勇气是不行的，很多房子不是你想买就能买换句话来说，其实现在买房已经不是拼勇气了，拼的是智慧，和各种各样的能力我有一个非常粗暴的判断：如果你对买房这件事没有方向，那么就不要买现在确实对房产来说，它并不是可以快速增值的赛道，对大部分人来说，未来买房都需要节制很多人在股票里都吃亏了，核心是买入太容易，卖出也太方便
上海最早一波炒房客盈利的逻辑，也是短进快出，核心靠的就是杠杆借贷赚钱，房子涨幅太夸张但这些人在最近这几年都消失了，背后一个很重要原因，房子的买进卖出变得很难玩时间差和杠杆不再那么容易，以前这件事情对炒房客来说是非常可控老范：对房子还是不是稀缺品这件事，你现在有没有不同看法？卢俊：我入行的时候，很多声音告诉你，房子是稀缺的，是非标品，是没办法被量化的，所以房价一定涨当然对一线城市，北京上海深圳来说，房子当然还是稀缺的但当一些二三线城市财政收入开始下滑，土地放量是可以非常惊人的之前去到某城市，人口只有 500 万，每年的房子可以卖到十几万套我们这么多年被灌输的房子是稀缺的，在天量土地出让面前，其实都不稀缺了所以我一直以来的观点都是，土地不稀缺，稀缺的是地段刘雁：现在在我身边有两种案例，一种是纯刚需，必须要上车那种，第二类是置换型，有没有比较实操性一点的建议？以前买房都说闭着眼买，其实以前楼市里面有一个逻辑叫先上车，但现在我们也要选赛道，房子才有抗跌性现在的土地出让都在鼓励小户型，同样的土地下能保证尽可能多的套数，让刚需都尽可能上车，就像在上海70% 的房子面积都是90 平换句话来说，市场里面120平、150平这种大面积，改善性的户型供应量非常稀缺而未来市场，刚需客户一定越来越少，改善客户越来越多，从需求来讲，未来大户型的需求一定高于小户型这也就是说，如果你能买更大面积的房子，未来它的供求比，会极度的放大今年要买房，需要记住这第一件事情，把房子买尽可能大品牌为什么重要，除了有底线之外，它会让房子折旧慢很多没有品牌的房子就没有服务的能力，买房认品牌，其实我们就是守住了底线，这对后期房产增值也有非常大的帮助城镇化发展到后期，在城市面貌变化不大的情况下。房子的增值其实就来自折旧慢，且有人住所以买房认品牌这件事情，从现在开始，会变得愈来愈重要对于购房者来说，买房一定要交物业费，千万不要觉得不交物业费就是赚了小钱，要踊跃交物业费，反而小区物业费贵，业主要开心为什么，说明小区有人维护、服务，那这个小区其实会比普通小区要好很多，物业做得好，业主住得开心，小区的人气就好，房子就能流动这个问题我特别想先问一下范总，你有两个小孩，你会为小孩买学区房或者说买纯学区房吗？
老范：其实没有买过。这个可能有心态的特殊性，因为我发自内心的认为学区房的价值不那么大，因为我当年就是在农村上的小学、初中，我也考上了很好的大学另外，我看着所谓的深圳学区房，从罗湖到福田、南山、宝安，总结下来，学区流动就是靠那一批打工挣钱的高级白领，他们流到哪里，学区房就流在哪里所以你会发现特别神奇的一点，就绝对理性的人，他会和你说流动和生源但如果今天是一个妈妈，感觉我身边人的小孩都在读好学校，不读好学校妈妈很焦虑，也要去买学区房“绝对理性”在房地产领域并不一定是正确的，因为房子它有经济属性，又事关民生，所以不能用纯理性的观点，去看待学区房这件事情很重要的原因就是，目前所有政策趋势，都试图让学区跟房产脱钩教育底层的游戏规则也在改变，除了我们看到不允许补课，一个更重要的前提，就是让学区跟房产变得没有关系在上海今年就出现了单点的现象，有些区它不是按照你房子在哪个地方就能读哪个学校的它是给你画一个区域，区域里有好学校，有一般学校，一起摇号，摇到哪个算哪个换句话来说，你现在买学区房，是不能保证一定能读到那个好学校的这种体系化的变化一定是先从一线城市开始慢慢渗透，所以我们看到，今年上海的学区房开始价格回落同样，未来深圳、北京一定也会，这件事一定会慢慢渗透，如果你看准了这个趋势，就不会对学区房有太多的执念买家有多少议价权，在于你的首付款有多少，所以我的建议是先卖后买你早卖可能是更快的成交和更高的价格，拿着钱去选房，持币待购，有现金的话，可以在卖家那里争取更多议价空间记住，不要持有多套房子，ALL in一套好房子，弱三线城市或起伏特别厉害的二线城市，现在为了置换可以出清了置换到现在这套大户型、好品牌、好物业，刚好符合我对好房子三点标准的小区老范：身边还有一些朋友，他们手上也有闲钱，想要去投资公寓或者是商铺，特别是二三线城市的，你是不是不太建议这么做？
想要投资公寓的朋友，我觉得你和他讲道理是没用的，因为他们可能被很美好的投资回报率给吸引过去了楼市过去 20 年确实造了很多梦，目前也确实还是有很多人想要靠楼市逆袭，这些人是非常容易被这种小众类产品给吸引走公寓价格不太贵、不限购、随便买，贷款多，未来的增值投资回报率会很高所以买公寓的人，特别是买小公寓的人，内心贪念是比较重的，一般和这样的人讲道理是没有用的
我觉得自己做的最对的一件事，就是几年前我为了试验买的一套公寓类产品卖了，真的没赚什么钱，就当玩了刘雁：一些朋友这两年都在提前还房贷。可能跟市场上的金融理财产品的收益率下降也有关系，也有朋友在讨论说买房时，首付尽量多付还是少付，两位老师怎么看？根据个人财务状况来定，如果说你是因为运气赚的钱，可以早一点把房贷还完了。如果你是因为本事赚的钱，那就可以留一留今年一些在银行的朋友来找我说，“卢俊，怎么办？银行的钱放不出去，今年的 KPI 完成不了，钱想放都放不出去，能不能找点关系对接一些开发商，对接一些项目放贷？”其实，银行也会碰到这种情况，发现大家买房首付越来越高，贷款越来越不愿意付，我反而觉得，现在是购房者吃银行红利的好时候在工作稳定情况下，我觉得用银行的贷款买房，不是一件坏事情老范：我周围有很多人在换房子，大家都有两个选择，一个是买市中心的房子，还是买郊区的房子？卢俊：可能我的观点跟很多人不太一样，可以分为两类：第一类，如果在二线城市和二线城市以下，坚定不移的买市中心。哪怕你在一线城市，郊区的选择也要非常慎重虽然蓝图很好，但所有的规划是需要去兑现的，但是现在都有不同程度的打折，一线城市好一点，但到二线城市规划不兑现的，比比皆是
郊区如果没有很好的产业，本身都要靠卖地赚钱，那未来会很难，郊区不是说不能买，而是要选，要看区政府的能力卢俊：第一，选择强一线城市，或选择城市里的第一个新区如果这个城市以前只有老城，那它的第一个新区，会是政府不计代价要做好的，所以第一个新区，可以买第二，如果这个新区，政府把市政府搬过去了，那这个板块还有一些信用度，但千万不要说引入阿里巴巴的某个分部，某汽车的工业零配件工厂，这种事不要全信老范：大家还很关心，在上海工作，还有哪些城市值得买？卢俊：我对几个城市有一些观点和判断，一家之言，仅供大家参考过去五年，杭州是全国房价涨的最猛的。伴随着阿里巴巴事件之后，杭州经济就差了很多另外杭州有过暴涨暴跌的历史。这个城市是非常市场化的，它要涨起来很豪迈，跌起来也是完全不客气我个人认为，杭州已经到一个临界点了，不管你有没有购房资格，最近不要碰杭州，可能过一年之后你会很好的抄底环沪也到了下半场，能兑现的已经兑现了，环沪投资是靠地方政府，现在投资也往核心区域打造，对于一个边缘的板块，建议大家先克制昆明的土地供应量非常大，全是百万方的大盘，对于整个昆明来说，买房要慎重。有钱去昆明旅游，住两年的酒店，也不要在那边买一套房子长沙的城市很稳健，但是城市基本面貌有点旧，说明它政府的投入力度没有那么强武汉基本面没有问题， 但在早期的时候太依赖土地财政，土地供应量过大，导致现在的一手房供应量过大，也说明它的发展可能没有那么的健康目前来看，能够值得被持有或投入的城市，这几个城市里只有苏州我非常喜欢成都，有机会我也要去成都买套房子，但在成都除了核心稀缺的房产，其他房产也有一定程度下滑重庆也是一样，作为中国人口最大的一个城市，供应量也很大，所以投资重庆或成都，一定要选好地段，不然也会出现风险关于楼市、投资、买房的干货，请及时关注真叫卢俊视频号，不定时连线各界大咖，为你呈现最真诚的楼市观点碰撞
