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如果2000年1月1日，你有15万美元，全部投进股市，买大盘S&P500，20年后，15万大约变成48万6，翻了大概3倍多。

但是如果你投入了商业地产，那么你的15万可以变成77万5，那就是5倍多。

谈到商业地产，大家第一反应都会觉得很高大上，遥不可及不可触碰，其实像multi-family(多单元公寓楼)这种类型的地产并没有那么高冷。

而且多单元公寓楼一直都是商业地产里投资回报比较稳定，风险较小的，就像上面举的例子，买楼居然比买大盘多挣了近30万，就是因为投资组合里有多单元公寓楼这样的资产类型。  

Ivans就是从15万起步，用4-5年时间从一个房地产投资新手慢慢过渡到多单元公寓楼的投资，现在已经实现了百万财富。

他从2017年买入一个2家庭(duplex)，价格在62万左右，自住一套，出租一套。之后又在2018年买入一个4家庭(quadplex)，价格93万。

2019年底卖掉了最早2011年买的condo，赚了17万左右，用这钱在2020年初，买了另一个60万2家庭，剩下的一些钱在2021年买了第一个商业地产，6家庭的公寓楼，价格70万左右， 2022年又close了一个5家庭的公寓楼，100万。

他说如果不是2020年参加了第一期【北美地产学堂】多单元公寓楼中级课，他可能也不太有勇气涉足商业地产投资。经过一段时间学习，加上投资实践，他确定了自己未来5-10年的投资主干线还是在多单元公寓楼投资，特别是现在面临着经济前景不确定，而多单元公寓楼在过去的经济危机中表现都很坚挺。

不怕经济衰退的多单元公寓楼

10月29日 美东9pm

听听资深房公寓楼投资人如何抓住投资时机！

过去20年里出现的两次大的经济危机:

• 2000年左右的”互联网泡沫“加上2001年的911，美国经济进入衰退；

• 2008房地产信贷危机引发的经济危机。

多单元公寓楼在经济危机中的表现如何？可以从租金和空置率这两个指标去衡量。

不得不说，从历史数据上来看，多单元公寓楼的租金能扛住经济衰退，租金下降幅度较小，而且经济复苏后，反弹会更快，租金增幅也会更大。

就拿2001年经济衰退来说，整个房地产市场都受到了影响。

那时，只有零售商业地产是唯一一个租金没有下跌的，真是风水轮流转，零售地产现在是今非昔比了。

当时其他的商业地产租金均出现不同程度的下跌，比如

• 多单元公寓楼：下降9个季度，降幅6.7%

• 办公楼：下降13个季度，降幅17.7%

• 工业地产：下降15个季度，降幅7.4%

虽然下跌，但是多单元公寓楼的租金下降幅度是较小的，而且在经济强劲复苏后，租金增长非常显著。

• 多单元公寓楼：比之前的峰值增长10%

• 办公楼：比之前的峰值增长5.7%

• 工业地产：比之前的峰值增长4.3%
  

2008经济危机被称为自1930年代大萧条以来最严重的经济衰退，这也相当考验多单元公寓楼的表现。

• 多单元公寓楼：下降6个季度，降幅7.9%

• 办公楼：下降9个季度，降幅17.7%

• 工业地产：下降13个季度，降幅17.5%

• 零售地产：下降21个季度，降幅14.1%

经济复苏后，租金的涨幅，多单元公寓楼的租金一骑红尘。

• 多单元公寓楼：比之前的峰值增长25.7%

• 办公楼：比之前的峰值增长5.0%

• 工业地产：比之前的峰值增长7.8%

• 零售地产：比之前的峰值下降4.5%

房东最担心就是房子空着，租不出去。但是过去这两次经济危机，多单元公寓楼的空置率还是可控的。

08年金融危机期间，空置率曾上升至11.1%，但仍处于可控水平。空置率增加仅持续了7个季度，之后连续5个季度，空置率下降，降到比经济危机前还低。

目前，全美多单元公寓楼的空置率为6.8%，7%-8%的空置率是健康的，12%的空置率是高的，20%的空缺率就是超高了。

可见，多单元公寓楼是一种能在经济衰退期间仍然表现稳定及良好的资产，而且一旦经济复苏，恢复很快，发展很好。

但是现在面对前景不乐观的市场环境，每个投资者都需要谨慎。

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