买房，一定要有确定性

/子木

昨天跟几个业内老友线上深谈，聊了许多。

大家都觉得当下的市场已经被情绪绑架，要想走出来，会非常艰辛。

除非有三倍利好暴击，才能勉强把市场行情拉回来。

这种情况下，房地产作为支柱型产业，肯定要拖累经济的复苏，这个时间大概要维持到明年中旬。

而且在大势面前，任何主体都扛不住情绪漩涡的拖拽，呈现一边倒的趋势。

比如房企，最近融创深陷商战，偷偷撬了跟中融信托共同管理的保险柜，挪走巨额资金。

当大家认为融创破了禁忌，犯了错，融创却公开表露，资金用于保交楼，真的不存在私自挪用去他途的情况。

铤而走险，只为保交楼，听起来让人心疼。

除此之外，龙湖掌门人吴亚军宣布退出江湖，旭辉宣布股票停牌，坊间传出林老板开始大规模裁人，不想玩了。

这几家都是当年地产江湖的龙头房企，为国内房地产市场人居产品的推进和创新，做出过一定贡献。

于今有的败落残阳，有的苦苦挣扎，多少有些唏嘘。

总之，2022年，代表着高周转高债务的房地产行业终于落幕了，无论是踏实的还是投机的，良心的还是肮脏的，都画上了句号。

铁打的盘子，流水的兵。

民营倒下，城投崛起。虽然它们拿着地方背书，大肆拿地拼命造房，但整个市场或多或少失去了活力。

不愿意承担风险，更不愿意花成本去创新，随波逐流的“平庸之恶”会成为地产新江湖的主基调。

未来国内人居市场大概率会面临着倒退的局面，人们再想找到前沿的产品，住在更好的房子里，门槛会无限拉高。

过去房企和购房者始终站在对立的一面，可以说是势不两立。

但现在看来，一方的惨败并没有换取另一方的胜利。

其实房地产BC两端，从来都不是零和博弈，而是共荣共损，暴风雪来临时，已经很难再有痛恨之心，还不如对他人多一以怜悯而非幸灾乐祸。

因为永远不知道下一秒，不幸会在哪里出现。

01

巴老先生曾经说过一句话，“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”。

然而我认为99.9%的人，都没有逆势而上的勇气，因为恐惧对神经的破坏力是毁灭性的。

我有一个价投群，腾讯700多的时候，有一群人号称要开创未来。

400的时候，号称要把握百年难遇的抄底时机。

200的时候，这群人开始一起唱《漠河舞厅》：“我的信念忽然崩塌。”

跌到200以下的时候，这群人已经彻底崩溃了。

这里面有一个人我还比较熟悉，真的是700以上重仓腾讯，TOP2高材生，高考状元。

当年甚至把2套深圳房子卖掉，一股脑扎进股市想财务自由。

只能说考试、投资和做生意，是完全不重叠的三个技能树。

尤其炒股，不单靠认知，更多靠运气。

想在股市里翻云覆雨，逃出生天的人屈指可数，而对于普通人来讲，赚到认知以内的钱就已经不容易了。

他跟我说，纵使现在深圳房价也跌了许多，但起码还有一个住的地方，在深圳租出去一年也不少钱，未来有可能房价再涨回来。

但股票跌没了，就真没了。

现在宏观大势，已经决定了价值走向，唯一能看清的是，“共同富裕”才刚刚掀开面纱。

一些打击赚快钱的税务体制会加速完善，破除阶级固化的遗产税，资本利得税，也会跟着这个时代出台。

有人问房地产税会出台吗？

如果单纯从财政收益上看，土地不好卖，房地产税肯定是完美增项，但从市场角度讲，冷市推出房地产税，无异于搬起石头砸自己脚，不是红肿而是直接骨折。

所以短期内，考虑经济周期，是肯定不会出房地产税的。

第二个看得清的点是，大国经济会转向德式高端工业体系，而非老美的互联网+金融等虚拟经济。

像腾讯、阿里、京东、某宝这些商业模式创新会沦为下层，而硬科技，真正能破除国外专利限制的产业会走入上层。

“硬科技”主要包括人工智能、航空航天、生物技术、光电芯片、新一代信息技术、新材料、新能源、智能制造八大方向。

新旧动能转化的路程会非常漫长，期间会伴随着大量的old money走，new money来，德国老板访华的背后，其实就是一次高端工业体系引入的鲶鱼效应。

不过，“转化”往往伴随着经济低谷的阵痛和许多的不确定性，作为平头老百姓，更多要选择保护自己，而不是盲目投资，跟“不确定性”较劲。

别人恐慌的时候，巴菲特已经从内部打听了消息，所以才贪婪，别人贪婪的时候，已经有人告诉巴菲特风险就在眼前。

哪有那么多的神人天命，只不过是利来利往人际关系，他小姨子的岳父是我隔壁二大爷的弟弟罢了。

02

很多人问现在能不能买房？

我的回答是，可以买，但一定要专注于“绝对性资产”。

今年救市政策已经上演了好几轮，一些城市的房贷利率已经进入了3字头区间，这是过去不敢想象的概念。

信贷极度泛滥，限购极度宽松，买房交易税费也在史无前例破下限，但依旧唤不醒全民购买力。

要注意，并不是因为人们没钱了。虽然疫情打击了各行各业，但M2高速增长，整体的财富净值根基没有受到损伤。

我看了一下前三季度人民币存款，大概增加了22.77万亿元。

其中，住户存款增加13.21万亿元。远远高于前四年同期居民存款，甚至是2018年同期的两倍还多。要说疫情，2020年是疫情第一年，要说经济困难，2018年经济也很困难。

这意味着今年的新增存款配上杠杆，完全可以撑起不输于去年的楼市大行情。

然而事实是，没人敢买。

一方面，情绪绑定市场，除了菜米油盐酱醋茶，其他都东西都不敢消费了，更何况房子这种大物件。其次最主要是房价不涨。

中国楼市一直都是这样，房价涨，刚需都出来了，借钱都要上车，房价跌，刚需瞬间人间蒸发，白给钱都不愿意买。

接下来如果不进行大规模棚改货币化，楼市已经不可能被强制拉升，只能靠经济市场向好，疫情彻底结束，来重铸信心。

很多人看到的是危，但我告诉大家，机会肯定是有的。

现在楼市是完全的买方市场，选择空间非常大，有充分的议价空间，这是利好。

但我们要有确定性，确定什么呢？

这套房的价格接下来不会跌，至少在利好来临之前，维持一个平稳的过渡期，同时它又是站在未来城市发展主轴上的产物。

03

前段时间，我写过一篇《北京楼市考察》，阅读量几十万，其实很多人已经从这座风向标城市中，窥见了所有城市的资产选筹逻辑。

比如，过去“地段为主、产品为辅”，而现在“产品为主、地段为辅”。

怎么理解呢？

如果你的钱只能在一级地段买到老破小两居室，还不如去二级地段买次新大三居。

现在人们对地段的信仰，已经慢慢转移到了对居住品质的诉求，这不是房住不炒带来的转变，而是在疫情后，对生活质感的重新定义。

其次如果钱不够，还不如不买。

因为即使在北京这样的城市，很多边缘地段都是不涨的，甚至长期下跌。

这意味着，你在郊区上了车，天天在上班单位和家之间来回奔波，过几年想换房，突然发现，房价比之前的还要低，等于换了个寂寞。

这时候还不如好好攒钱，过几年一步到位换一套大房子。

有时候，即使把钱存在银行也比套在垃圾资产里强一些。

这个逻辑也适用于三四线城市。

之前说三四线城市不能投资，这是大概率笼统概念。其实三四线也有一小部分有价值的资产，比如市中心的大平层，以及无法撼动的学区房价值。

如果站在投资角度讲，鸡头要比凤尾强。

比如成都的金融城比北京顺义有升值潜力，武汉的光谷要比深圳的坪山更有未来，广州的花都、从化比不上大多数二线城市的次中心地段。

二线城市目前来说要比一线城市对全国年轻人更有吸引力，主要在于社会阶层还没有被房价所固化，同时底部又蕴藏着大量的财富机会。

但二线城市目前都是摊大饼的状态，一个城市规划很多新区，这时候一定要评估新区是否在未来的发展主轴上。

这时候要看规划，围绕着高新与金融产业买。工资收入高的人群，肯定能撑起更高的房价天花板，以及获取更多的城市资源。

其次对于新区，国家级新区或者地理上围绕着核心城区的新区，更为稳妥。

疫情这几年，地方财政支出巨大，债务风险高居，基本无法形成多点开花的局面。

就拿北京来讲，之前想发展城市副中心通州，投入巨大，但因为通州距离核心区较远，资源导入效率非常低，企业不愿意过去，国企又被雄安分走了一部分。

最后没办法，只能把战略转移回市中心，海淀继续往北拓，朝阳又规划了多个新兴集团。

现在全国大部分城市的房价都在掉，但我在上面所讲的这些价值地段，抗跌性非常好。

牛市靠势，熊市靠质。

一定要理解这个价投逻辑。

04

今天讲了好几个维度的事情，比较凌乱，但归根结底，是想让大家在缺乏信心的市场中，不要失去信心。

大环境要屈，小环境要刚。

什么意思呢？

比如大环境下，很多人都很悲观，这是正确的。

就像深度聊天中有一个朋友，对任何事情都提不起兴致，饭吃不进去，觉睡不踏实，感觉末日要来了。但这又有什么意义呢？

多去看看星辰大海，浩瀚无垠的世界中，能感知到自己有多么渺小，微不足道。

很多事情根本无法逃避，也无法左右，这时候不如想着如何在冰天雪地里熬过去，甚至发现点儿小“蝇头小利”，有时候做鲨鱼不如做一条泥鳅。

风来，闷声发大财，风去，苟住见朝夕。

而小环境要刚，是指对身边的人或者事，一定不要逆来顺受。

比如前段时间很多人对《隐入尘烟》封以神来之笔，歌颂马老四的伟大，甚至神格化榜样化，说这是朴实无华之美。对极致的不公去顺从，是简中的温良。

简直人生之大败笔。

生活中的横人，都是怂人惯的。

昨天去楼下捅嗓子，有两个社会男插队在一个小孩子前面，这时候要做的事是避而不见吗？不是，是把他们拽出来扔到后面去。

路上开车，有人一直骑在线上，来回别你，这时候要做的事是乖乖跟在后面吗？不是，轻则喇叭教育，重则打保险电话。

公序良俗，是靠维护而不是顺从。珍惜该珍惜的人，去做值得做的事，最简单的生活，才是最奢华的。