先行先试！谁会打响房地产税试点第一枪？

深圳，再获政策礼包。

日前，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。

这份文件最引人注目之处，一个是“加大中央财政对深圳支持力度”，另一个是“支持深圳在全国税制改革中先行先试”。

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这是许多人的第一疑问。

毕竟，作为计划单列市，深圳财政仅与中央进行分成，地方财力位居全国第三、副省级及地级市第一，相当于广州的2倍以上。

不过，这一次对深圳的中央财政支持，是有明确的政策指向的：公共住房建设。

文件是这么说的：

“考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。”

不难看出，之所以中央财政要补助深圳，原因是人口持续净流入导致的房价居高不下。

过去10年，深圳常住人口增加了700多万人，增量位居全国之首。对于一个仅有2000平方公里的城市来说，“人多地少”的矛盾愈发突出。

目前，深圳常住人口接近1800万人，人口密度位居内地主要城市之首。借助蓬勃发展的经济、产业，深圳房价一飞冲天，一度跻身全国房价最高城市。

深圳房价之所以如此之高，一个原因是土地供应不足，尤其是住宅用地占比低于正常水平，导致住房供应严重不足。

另一个原因是，深圳不仅商品房不足，公共住房更是严重不足，许多人要么居住在城中村或厂房，还要么转道东莞、惠州置业。

来了都是深圳人，不得不面临“来了都是东莞人、惠州人”的调侃。

数据显示，目前深圳共有各类住房1129万套，看似不少，但这些房子超过一半都是城中村的自建房，还要1/6左右的宿舍。

而本应作为主力的商品房不到200万套，占比仅为17%，至于公共住房更是只有几十万套，占比5%左右。

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深圳楼市，正在从“香港模式”转向“新加坡模式”。

早在两年前，有关部门就表示，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房。

香港、深圳、新加坡，这三个城市有一定相似性。

三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境，土地资源相对紧缺，成为制约楼市发展的关键因素。

不同之处在于，香港走向了高度市场化的高房价之路，新加坡走向了保障房之路，深圳过去更多效仿香港，如今则面临新的选择。

新加坡模式，有什么值得借鉴之处？

一言以蔽之，新加坡模式，说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，保障民众住房需求。

在新加坡，组屋占比高达80%，私人住宅20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。

通过这一系列组合拳，新加坡得以将房价控制在合理水平，让保障的归保障，让市场的归市场，以最大的保障来消解市场价格带来的压力。

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根据文件，支持深圳加快建立与先行示范区相适应的现代财税体制。推进新一轮市区财政体制改革，支持深圳在全国税制改革中先行先试，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

作为经济特区和先行示范区，深圳本身就是重要的改革探索地，在税制改革中先行先试，也是题中之义。

不过，这里的税制改革，究竟指的是什么？

文件并未明示。不过，根据最近的重要报告及十四五规划，立足于“规范财富积累机制”和地方财政持续发展的需要，房地产税，恐怕是绕不开的一环。

去年，国家层面表示在部分地区开展房地产税改革试点工作，这被视为房地产税即将落地的信号。

不过，今年来，由于大环境变化及楼市转冷，有关方面表示：

今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

在业界看来，今年不会推行，明年或许也不急，但未来几年，房地产税仍旧是大概率事件。

这背后，除了立足于房住不炒、规范房地产市场健康发展的需要之外，更重要的是，地方财政越来越需要房地产税了。

今年以来，在疫情冲击、减税降费等影响之下，许多城市不仅税收收入出现明显下滑，而且卖地收入严重不及预期。

未来，一旦卖地出现明显转向，那么地方政府就需要寻找新的税源：作为100%纯地方税的房地产税，正是重要来源之一。

所以，作为房价最高城市，作为人多地少矛盾最为突出的地方，作为先行示范区，深圳不乏房地产税先行先试的可能。

不管何时落地，这都是房地产面临的最大变局之一。