上海加量供地 房企你跟不跟
导读
在宣布中止首轮土拍一个月后，4月26日，上海公布了一份加量年度土地供应计划：2022年计划供应建设用地2567万平方米，同比增加18%，其中备受关注的宅地供应面积达到522-592公顷，同比增加了45%（使用中位数计算）。
尽管供应计划并不完全等同于实际挂牌，但这仍然让许多关注上海土地市场的房企投拓们感到兴奋。
在疫情导致各行各业停工、防疫保供成为第一要务背景下，巨量土地供应也引发了热议：上海财政缺钱缺到这个地步了吗？是否与3月份本轮疫情直接相关？
若按照过去5年卖地收入除以一般公共预算收入的公式计算一个城市的土地依赖程度，上海约为32.6%，在全国排名倒数第二，仅次于深圳。
此时，被称之为楼市风向标、土地依赖症较轻的上海如何卖地，更吸引了全国其他城市土地部门、开发商的目光。
自去年下半年以来，部分“命悬一线”的房企已经停止拿地，前4月百强房企拿地总额同比下降56%，前50强房企中，超三成“粒米未进”。巨量供应下，开发商又能否接得住？土地供需两端各自打着什么算盘？
2022年，上海预计供应商品住房用地522-592公顷，占全市供地计划的22%。如果按中位数计算，这一数字同比增加了172万平方米。其中，五大新城占了新增供应量的大头，嘉定、青浦、松江、奉贤、临港五个新城的供地面积均有增加，总计共增加155万平方米，占到今年商品住房用地新增总量的90%。
而黄埔、徐汇、长宁、静安等浦西市区7个区在内的商品住房用地供应面积则大幅缩减，2021年，浦西市区7个区的供应总量为35万平方米，2022年，这一数字缩减至23.5万平方米。
尤其是黄浦区和虹口区，2021年时，商品住房用地供应量为8万平方米，而今年的供应量为0。但在今年旧改供应的宅地中，黄浦区供应量达到了40-45万平方米，若以中位数计算，占到了今年旧改供应宅地总量的8成。相较于2021年的供应计划20-40万平方米，今年旧改供应的宅地增幅也达到了75%。
相反，五大新城中，临港新城新增总供地面积达到125万平方米，是五大新城中新增量排名第二的奉贤区的整整10倍。2022年，临港商品住房用地供应量达190-200万平方米，供应量较去年新增近180%，在今年全市的商品住房用地供应中占比超过3成。
一位曾拿下临港多块地的投资负责人郑凯告诉经济观察报，五大新城的建设都需要钱，而大规模的建设需要大量资金支撑，供地是其中一部分。上海市规划和自然资源局也在今年的供地计划中提到，今年，上海将引导重点发展区域土地供应布局，对临港新片区、虹桥国际中央商务区、张江科学城、五大新城等规划确定的重点发展区，加快并优先实施土地供应。
“浦东新区基本上所有指标都给临港了。”一家TOP25房企华东区域投资负责人王岩介绍，临港一直是政策高地，每年有几百条政策，而早在今年4月，临港就曾对购房政策进行放松，将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月延长至12个月。同时，2022年重点支持单位中工作的人才认定时间须在新片区工作满一年以上缩短为3个月或6个月。而土地供应通常影响的是未来1-2年的新增住宅供应。“假设按照供地计划上的190-200万方的量供出来，还要再乘以容积率，这批地就可以释放出300-400万平方米的新房面积。”王岩说。
2019-2021年连年上涨的卖地金额也使得上海土地财政依赖度在不断提升，如果用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量土地财政依赖度，2019年上海土地财政依赖度为28%；2020年这一数字突破40%；2021年为42.8%，同比上年有小幅微增。虽然这一数字在全国处于低位，但多家房企仍然感受到财政的紧张。
王岩告诉经济观察报，4月底，上海多个区政府的人都曾打电话询问过她所在企业的拿地意向和资金情况。有几个区政府都说到，今年比较缺钱，要加大供应。
上海一家本土房企的投资负责人张燕告诉经济观察报，虽然地块供应是市里统一安排节奏，但各区都想把自己的地早点挂出来，这些地块都是区里提前准备好的。“不过得排队，比如这批次挂了三块某个区的地，暂时就只能把另一个区的缓一缓”。
3月疫情爆发以来，上海社会面进入静止状态，税收锐减的同时，抗疫等财政支出增加，不过，疫情影响今年上海供地计划的可能性并不大。
一位熟悉上海土地市场的人士介绍，上海全年供地计划由市局制定，一般是各个区报计划，市局协调、统筹汇总，统一在每年3、4月发布。
“通常，上海全年供地计划在去年12月或今年1月份基本成型。”郑凯表示，“我们拿到的计划里包括大概是哪些地块、面积总量多少，虽然没有精确的价格，但我们可以根据周边地价估算。”
就近三年的经验看，房企年初拿到的供地计划一般和最终供地计划较匹配，不会有太大变动。“总量不会有大变化，但可能会有微调，比如供地节奏，原本三季度供的地，可以加快到二季度推出”。
临时主动增减地块的情况不大可能出现，张燕介绍，一块地的推出从最开始的村里、镇里，再到区里、市里层层审批上报，流程手续复杂，而且上海市政府在规划制定方面非常严格，旧改地块比普通地块更慢，“是需要10年、20年为单位做的事情，越是城区的地越难处理，更不能用一两年的供应数据增减来比较”。
不过，一些客观因素的变化可能会导致地块进度变快或慢。
一家TOP50央企投拓负责人刘尚介绍，比如土地整理上遇到了一些问题，拆迁、管线配套、修路等原因影响了推地的进度。他解释，原则上，上海的土地都要七通一平，路要基本修到位，所有土地地面要全部平整完。
还有些地块则是因为地理位置偏僻或搭配的产业没有特别理想的落地方案，而造成的延迟。
刘尚介绍，比如2021年，卓越和京东在上海市区拿下一块综合性用地，其实已经连续三年列在供地计划中，只是一直没人摘。“一方面，地块里有产业，一般的开发商不太愿意碰，而政府对产业地块的准入也有一定门槛”。2021年，每个区大概都有1/5~1/4的土地没挂出来，要今年才上市，这也导致今年整体供应量的增加。
此外，政府对土拍热度的控制也会影响当年供应量。某闽系千亿房企投资负责人表示，以2021年为例，第一批土拍中挂出的许多地都是2020年的地块。“2020年上海三至四季度没有怎么挂地，其实每个区在不断向市里报批，但是市里没让拍。”他解释，一是因为当年土拍溢价率太高了，二是卖地金额太多，当年已经将近3000亿了。所以一些地没有挂，推迟到了下一年。
避风港
虽然因为疫情原因，上海今年第一批次土拍报名被迫中止，但郑凯在疫情居家办公期间的主要工作就是“摸地”——研究摸排上海第一批次推出的地块。
去年这时候，郑凯还在奔赴上海周边许多城市摸地，但今年，他准备把钱“all in”在上海。郑凯所在的房企目前在上海的拿地资金有几十亿元，第一批次的地中就报名了2块，因为报名还未截止就被迫中止，无法判断竞争情况，“但是上海市场一定是有钱就想进入的市场，无非是有没有资金”。今年，郑凯已参与托底某新城地块。
作为一名从业超过10年的投拓人，郑凯认为，当前市况下，上海是全国最好的市场，这一判断主要从利润和销售两方面得出，他算了一笔账，按照其所在企业的操盘能力，杭州今年第一批次供应地块的利润在6%-10%左右，上海第一批次的利润则更高一些，在8%-10%之间。而苏州第一批次的地贵，许多地利润率仅在5%，有些地块甚至账都算不过来。
“如果能投还是要投在上海，这几乎是我身边所有同行的共识。”张燕表示，去年一些企业还会看江浙地区二线城市的地块，甚至考虑下沉，但是今年不论大小企业基本上只看上海。“除了一些本土房企，比如常年只在某个城市、地区性太强的企业外，大家的认知基本趋同”。
刘尚告诉经济观察报，现在还有资金的开发商拿地策略比较一致，以往，大家还会选自己深耕的区域进行错位竞争：有的公司选房地价差比较大的，有的选市中心，还有的选资金占用少的。但现在，思路基本一致——只选安全边际最高的城市，选风险最低的市中心。这也是企业的一种避险行为。“不管国企民企，也不管土地什么性质，不管资金占用是多少”。
看好上海市场不在于利润有多高，张燕解释，“杭州今年第一批有的利润能在10%左右，而上海市政府正好卡在8%，这是一般企业的拿地平均水平”，最看重的还是上海稳定的市场需求，这也保证企业的现金流稳定。而且，从目前市场行情来看，其他城市拿地卖房还要花费高昂的营销费用点数，上海卖房是“朝南坐”。张燕认为，当前情况下，选择上海是求稳、保稳。“高增长时代过去了，稳健是企业当前首要的考量”。
尽管对上海市场看好，张燕今年已确定无缘上海土拍。摆在张燕和许多投资人眼前的事情都是——没钱。在许多长期关注上海市场的投拓人眼中，即使上海土地供应量增加了，也不代表民营企业有能力参与。“确实在一段时间之内，都不会看到民营企业的身影。”张燕说，这也是地产投拓圈某种程度的共识。
克而瑞数据显示，2022年一季度，全国21个重点城市二手住宅成交量环比下跌15%，同比则下降近5成。今年4月，一线、二线和三四线城市同比、环比齐降，其中4个一线城市同比降幅近50%，三四线同比降幅超过6成。
在1-4月份的销售排行榜里，仅有碧桂园、万科、保利销售金额超过1000亿元，而去年同期有9家，今年1-4月，销售额超百亿的房企有57家，约为去年同期的一半，销售额百强房企1-4月的销售额均值同比下降了5成。
缺乏销售回款，房企流动性停滞，在张燕看来，即使是上海，土拍市场也很难再回到2020年百花齐放的充分竞争状态。“央企、国企唱主角的局面会维持很长一段时间，个别民营企业还能撑一撑，但大部分民营企业已经销声匿迹”。
“不过从我的感知看，上海去年最惨淡的情况过去了，今年土拍还有很多企业持资金、有意向买地。”张燕表示，虽然许多高周转企业有历史问题要处理，但上海市场中，民间资本还是很活跃，目前市场上既有钱又想买地的企业很多不是传统房企，而是金融机构转型或是外地来的企业，这些企业大量存在。由于不具备拍地资格，他们往往隐藏在买家身后作为实际出资人，一旦土拍准入资格放宽，这些企业就会涌现出来。
此外，在张燕看来，土拍门槛放松也是一件必然的事，以前是僧多粥少，现在要让更多的僧进来分粥，但绝对不是无序的状态。“4月份，上海政府其实已经在和一些企业沟通拿地事宜了”。
目前，上海尚未解封，供地部门也尚未全面复工，土拍事宜暂时搁置。王岩介绍，自己认识的许多区政府工作人员大部分时间都在基层抗疫保供。“很多都住在单位一个多月了，白天办公，晚上睡帐篷，像集体宿舍一样。每天都固定值班，没有休息过。”在上海抗疫期间，本职工作先放一边，每天只有在忙完防疫保供的工作之后，业余时间才来联系企业。
前述熟悉上海土地市场的人士也表示，自己和同事们目前都被隔离在小区，首要任务是配合居委做好疫情管控工作，在家每天除了做志愿者，搬物资、发抗原，剩余时间在研究各地市场和松绑情况。
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