新存量时代下，房企的确定性是什么？
◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 夏虫
2020年疫情刚刚爆发的时候，有一句话很是流行：
哪有什么胜利可言，挺住意味着一切。
这句话用来描述房地产企业所面临的形势尤为贴切。
今年1-4月，百强房企销售额均值同比下降50.3%，4月份居民住房贷款更是减少605亿元，出现了有史以来的第二次负增长。
除了受全国疫情反复爆发影响外，更是由于房地产所处的时代已然不同。
在发展规模见顶之后，房地产行业告别增量开发转而进入存量运营阶段。
存量时代，企业拼得更多的是内功，是对市场的前瞻性，对风险的预见性，以及对变化的应变能力。
5月12日，雅居乐发布了一份经普华永道审计无保留意见的年报。
从雅居乐的年报中，我们可以窥见，这家以稳健著称的企业，正努力于大潮涌动的时代中，找到穿越周期实现可持续发展的确定性。
在“房住不炒”的总基调下，房地产时代的主题已然从“冲规模”转向“要质量”。
据国海证券测算，相比起十年前动辄过15%的净利润水平，房地产利润水平一路走低。这也意味着，努力转变增长模式，成为摆在所有房企面前的课题。
而从雅居乐2021年的数据来看，在行业波动的背景下，其盈利能力仍可圈可点。
2021年，雅居乐整体毛利率为26.0%，归母净利率为9.2%。
这一数据，在行业内是什么水平？
克而瑞数据显示，2021年，行业典型上市房企的毛利率中位数一路下滑至19.3%，归母净利率中位数仅为4.7%。
可见，雅居乐的盈利能力仍继续高于行业平均水平。而这背后，是其应对行业变化打出的三张牌。
2021年典型房企毛利率及归母净利率TOP10
第一张牌，是持续深耕多元化业务，获得发展的“第二增长曲线”。
当越来越多房企意识到高增长时代结束，着力布局多元化业务时，雅居乐的多元化业务已开始步入收获期——
2018年至2021年，雅居乐的多元化业务营业额占比一路上涨，从7%，10%，13.3%，再到2021年的20%，营业额高达146.25亿元。
这意味着，雅居乐“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式已然显效。
值得注意的是，孵化于雅居乐，已经开始成熟运作的雅生活表现抢眼。
财报显示，2021年，雅居乐物业管理实现收入113.3亿元（已剔除关联业务营业额），较2020年的78.53亿元增长44.3%。同时，录得的经营利润为19.64亿元，较2020年的18.42亿元上升6.6%。
实现收入与盈利双增的雅生活，在规模上也实现了较大跃升。截至2021年底，雅生活录得在管面积及合约面积分别为4.89亿平方米及6.63亿平方米。当中，来自第三方项目的合约面积同比大幅增长33%至5.15亿平方米，占总合约面积的77.7%。
雅生活的高成长性，也反映在行业对其综合实力的认可上。从已披露的物业企业2021年度业绩报告看，雅生活的规模位居上市物企第二。而在此前中指院发布的“2022年中国物业服务百强企业名单”中，雅生活位列TOP3。
胜绩背后，是雅居乐深刻洞察时代发展趋势和未来巨大想象空间的敏锐觉知能力。
第二张牌，积极盘活资产增厚资金垫，持续优化财务结构。
2021年以来，随着房企偿债高峰的到来，叠加融资渠道收紧及整体行业波动等客观因素，部分房企出现信用危机事件。
为稳住企业生命线和坚守企业信用，2021年雅居乐保持了其一贯的稳健作风，在做精地产主业的同时，持续向管理要红利，通过盘活及出售非核心资产等，提升资产的使用效益，为其带来资金回笼，并有效增加了流动性。
同时，雅居乐也积极拓宽融资端口。2021年，在境外共发行约11.6亿美元的优先票据及24.18亿港元可交换债券；并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及28,500,000美元（附带增额权）的信贷协议，为期36个月。在境内，则发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的境内公司债券。
在“开源”的同时，雅居乐坚守企业信用，加强现金流管理，合理安排偿债计划。于2021年内，按时偿还各项到期债务，展现了良好偿债能力与偿债意愿。其中，包括悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券，以及于2021年到期的本金总额为6亿美元8.5%的优先票据。
融资成本的管控与债务结构的优化也反映在年报的数据上，截至2021年12月底，实际借贷利率进一步降低至5.87%；净负债比率进一步降低至50.8%，处于行业安全阈值内。
第三张牌，是向管理要红利，通过财务共享和人力共享实现提质增效。
资本红利时代过后，雅居乐已经率先向管理红利时代进发，在集团内部积极推动财务与人力共享服务。
以财务工作为例，2018年以前，雅居乐全集团基层会计核算人员占了总财务人员的一半，还容易出现重复率高、信息滞后等问题。
而财务共享智能机器人的使用，能做到全天候、不间断、零差错工作。
人力共享服务方面，则推出空中服务大厅、考勤智能化、人力业务电子签、电子人事证明、电子人事档案、人力数据仪表盘、智能问答机器人等多项数字化服务。
这些智能技术的应用，反映在报表数据上，就是行政成本的优化。财报数据显示，2021年雅居乐行政开支较2020年下降23.5%至人民币40.04亿元，行政开支占收入的百分比也下降1个百分点至5.5%。
通过智能化、集成化、标准化管理，实现降本提效与改善管理流程，雅居乐的这种共享服务模式，对于全国房企而言，同样也有着很强的参考意义。
回到地产主业，雅居乐在2021年实现了1390亿元的预售金额，创下历史新高。
其背后的秘诀，就在于雅居乐持续深耕核心竞争力，聚焦大湾区和长三角。
当前，我国人口增速放缓，房地产总量增长也几乎触顶，不管是销售规模还是销售增速都进入平台期。
城市马太效应越发显著。2010年-2020年，中国一共有1500个左右的区县在收缩，占比高达52%。
在人口流失下，大量小县城出现“鹤岗化”现象，即房子过剩，只能白菜价抛售。
但是，乐观者能穿透悲观表面，发现增量趋缓的另一面，是存量人口流动带来的结构性增长机会。
城市化发展至今，人口和产业都在向都市圈聚集。其中，长三角和大湾区无疑是个中赢家。
《2021年度中国城市活力研究报告》显示，全国城市人口吸引力TOP10中，大湾区占4席，长三角占3席，剩余三个位置，分别留给了北京、成都和重庆。
押注人口流入地，在多个重点城市群投资，是雅居乐的盈利密码。
2021年，雅居乐审慎出手拿地，在其新增的29个项目中，有4个位于大湾区，有13个位于长三角区域。而随着新增土储的纳入，截至2021年底，雅居乐的总土储达到4737万平方米。其中，大湾区的土储占比为26.2%，长三角占比为11.9%，两者占总土储面积近4成。
此外，在雅居乐的投资版图中，也不乏北京、成渝等重点城市的身影。
足见在深耕策略之下，拥有政策及人口红利的高能级城市群，将为雅居乐未来业绩的增长攒足底气。
正如其英文名“Agile”（敏捷的、灵活的）所意涵的，靠着“灵活的身段”，雅居乐在行业波动时期，上演了轻盈转型的第三重奏：
持续推动区域多元化线上线下营销，最大限度避免疫情影响业务。
例如，雅居乐已经连续两年推出“春节不打烊”活动。
当很多楼盘还在哀叹今年的返乡置业潮消失之际，雅居乐正热火朝天地通过线上短视频、直播引流到线下销售处，通过实实在在的优惠促进客户成交。
不休假，不打烊，用真诚和实干蹚出一条路来。由此，线上线下形成了完整的转化闭环。
这种不“躺平”的狼性精神，也让雅居乐2022年开年即迎来小高潮——
2022年的“春节不打烊”活动，超额完成业绩指标，接近2021年的水平。
事实上，雅居乐的线上营销模式由来已久。
早在2016年，雅居乐就推出全民营销平台雅居宝，并且不断迭代，直至更新出小程序“雅居乐E乐购”。
目前，雅居乐已经打造了一整套线上营销体系，从线上社交平台精准投放引流，到线下专业团队跟进服务，雅居乐为客户提供了360°的闭环购房服务。
不仅如此，雅居乐的营销创新，已经跨界进击至鲜有房企进驻的在线视频平台和直播平台。
从去年在爱奇艺平台爆火的“乐居2021微笑天使厂牌之夜”，让雅居乐营销精英与傅首尔、大王等辩手同台对战，再到今年的“雅居乐地产2022年直播大赛”......
雅居乐，不仅仅是因时而变，更是勇立浪尖。
在行业格局和发展模式出现重构的当下，雅居乐踏浪前行的步伐并没有就此打住。
持续优化财务结构所构筑的稳健基本盘，是底气；
做精主业与步入收成期的多元业务协同并行，是动力；
向内聚焦寻求创新与管理红利实现提质增效，是加速器；
坚持长期主义保持韧性可持续发展，是方向。
勇于面对变化，并积极迎接变化的雅居乐，已然于各种不确定性中，找到了自身发展的确定性。
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