龙湖提前偿债 战略聚焦共筑发展

11月7日晚间，龙湖集团（00960.HK）发布公告称，控股股东Charm Talent International Limited（下称“Charm Talent”）于11月7日在公开市场购入500万美元公司发行的优限票据，龙湖集团亦购入300万美元优先票据。

龙湖集团及大股东继上周连续5个交易日增持股债之后，再次出手。截至目前，龙湖大股东增持股票的金额超过7000万港元，购入的优先票据达到2800万美元，龙湖集团则购买900万美元优先票据，合计共计购入3700万优先票据。

龙湖集团通过增持票据和提前还贷的方式诠释自身的稳健性、通过积极拿地来释放正向信心、通过聚焦战略来应对行业趋势。

所有的增持并非一蹴而就。2022年11月3日晚间，龙湖发布公告称，龙湖控股股东Charm Talent International Limited（下称“Charm Talent”）于11月3日在公开市场买入520万美元公司发行的优先票据。此外，龙湖集团亦出手买入400万美元公司发行的优先票据。

连续四天，龙湖及大股东在公开市场大幅增持股债。其中10月31日，Charm Talent增持龙湖股权300万股，购入500万美元债；11月1日，Charm Talent增持龙湖股权300万股，购入280万美元债；11月2日，Charm Talent增持龙湖股权100万股，购入500万美元债，龙湖集团亦出手买入100万美元公司发行的优先票据。

此外， 大股东及公司除了频繁在公开市场增持股债，龙湖还连续提前偿还两笔2023年到期的银团贷，涉及85.5亿港元，充分显示其流动性充足及财务稳健。

在“用足用好政策工具箱”等原则指导下，9月以来，多地政府加快步伐，从下调贷款利率、换房个税优惠等多个维度，出台支持刚性和改善性住房需求的相关政策，促进房地产市场平稳健康发展。

随着利好政策的持续落地，市场信心得以提振，房地产交易企稳回升。2022年“十一黄金周”，龙湖集团的整体销售额达到70亿元，同比上涨7%。

销售额方面，龙湖2022年累计1-9月销售额达1456亿元，三季度实现同比回正。10月11日，龙湖集团公告9月销售数据，单月销售额为192.2亿元。自7月以来，龙湖已连续三个月实现月度销售业绩的持续回升，在此基础上，龙湖集团三季度累计销售额达到597.5亿元，同比实现正向增长。

2022年以来，房地产市场整体步入调整期。随着各地一系列“稳楼市”政策的出现，市场出现机会窗口。据中指研究院数据显示，2022年前10个月，百强企业拿地总额约为1.12万亿元。

作为有着“民企示范生”之称的龙湖则选择密集拿地，这也展现龙湖对市场转暖的“先手预判”。

在土地市场，龙湖集团通过积极拿地，持续释放正向信心。从9月底至今，短短一个月的时间，龙湖已经在全国第三轮集中土拍中摘下11幅地块，且聚焦一二线核心城市优质土地，拿地范围包括北京、上海、合肥、西安等地，累计投入超100亿元。截至目前，龙湖共获取25块地，总建筑面积301万平方米，合计权益地价达到222亿元。

据克而瑞公布的1-10月房企新增货值TOP100中，龙湖以670.6亿的新增货值，排名第12位。

作为民企，龙湖在各地的集中供地中频频出手，以拿地金额脱颖而出，成为少数持续活跃在土拍市场的民营房企，证明了龙湖自身稳健发展的能力。

龙湖主要在北京、上海、苏州、南京、成都、合肥、昆明等一二线城市拿地，意味着公司资金充裕，仍保持较强的土地获取能力，且在高能级城市拿地，有望进一步提升资金安全壁垒。

在8月举行的2022年中期业绩会上，龙湖CEO陈序平就曾表示，“上半年我们获取土地的平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”

龙湖敢于拿地的底气，离不开稳健的财务盘面和相对充裕的现金流。

一直以来，龙湖集团坚守严格的财务管理纪律，保持健康的财务盘面。截至2022年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。行业融资成本低于4%公司仅有中海、金茂、华润以及龙湖。

2022年上半年，龙湖集团营业收入达到948亿元，同比增长56%。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团实现归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%，营收盈利均实现正向增长，在行业内难能可贵，成为带动行业回暖的重要力量。

龙湖集团的优质的经营状况也频获国际机构认可，安全性稳居行业前列。标普在一份评级报告中，将龙湖位列AAA至A序列。标普认为：“龙湖在保持稳健财务纪律的同时稳步扩张，将有助于公司在未来一到两年抵御不利的市场环境的波动。”

摩根大通报告认为，“龙湖仍然未表现任何压力信号。事实上，龙湖仍在持续买地，资产负债表仍是行业中最稳固之一。如果行业流动性的担忧缓解后，龙湖未来或强劲反弹”。

除了财务的稳健性，龙湖很注重人才的培养和战略的规划。

10月28日，龙湖在港交所发布公告，公司创始人吴亚军因年龄及身体的原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席，董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任。

新任董事长陈序平，是位“80”后，毕业于清华大学，是龙湖集团2008届“仕官生”，属于龙湖内部造血的职业经理人。

在新任CEO执掌下的龙湖集团，聚焦协同成为关键词之一。

在2022年3月份的业绩会，陈序平表示，今年关注的是聚焦与协同。“应对目前行业形势，仍然会秉承稳健的财务运营，更加聚焦城市的进入性，包括各个航道在城市的选择。”

2022年上半年，全国土地出让金2.36万亿元，其中，四个一线城市土地出让金就接近300多个低线城市的一半，城市间分化非常剧烈。

在陈序平看来，接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，龙湖在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。

陈序平表示，会更加坚定地布局高能级城市。在这些城市里，发挥各个航道的协同、网格化的布局的优势，这样能够更安全、更高效地应对内外部的挑战。

在业务上，龙湖更聚焦和投入资源，对原来有一些点心业务也进行了整合、合并，比如，把酒店业务整合到租赁住房航道来进行统筹管理。在陈序平看来，这样做可以实现组织的提效，以更好的应对整个行业形势。