再聊聊房价

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最近最重要的一个新闻，无疑是“央行发声称房地产是实体经济”，再加上各省接二连三地降低房贷首付比例，最近房贷利率也稍微下调了一些，不得不让人怀疑国家又要用这根丢在一边好久的拐杖了。

我把我这段时间的思考写出来，不一定对，大家可以结合其他人的分析交叉参考下。

其实说房地产是“实体经济”，也没啥问题，之前有人测算过，不少人引以为傲的重工业，25%以上挂钩房地产，也就是中国重工业产出的钢筋水泥化工产品机械重工，有1/4以上是服务房地产的，房地产不景气，这些产能都成了“过剩产能”。

我国“城市化”推动了“工业化”，某种意义上讲，是房地产对工业化的作用居功至伟。

此外下游的家具家电装修设计餐饮什么的，都跟房地产挂钩，这两年政府抑制房地产行业，最明显的就是这些行业也跟着惨不忍睹。

所以，说房地产是实体经济一点问题都没。

还有一部分是服务基建，基建的钱大头也是从房地产出，一般是把卖地收入当首付，再从银行贷款或者融资去搞基建，将来准备继续卖地外加收税还贷款。

也就是说，老百姓贷款买房，预支未来三十年的收入，这些钱开发商拿小头，地方政府拿大头。

地方政府拿到钱后，可以改善市政，修地铁，搞基建等等，更关键的是，搞产业园，最起码的，如果有企业想进驻某个地方投工厂，直接搬过去就行了？当然不是了，政府得先把台子给搭好，最起码得搞个“七通一平”吧，也就是通路、通电、通水，通气，通暖，还有通网线，此外还得把那一块地给平整硬化了，这样大家才能去那里搞投资。

现在我国很多企业去越南经商，就面临这个问题，当地政府是很支持大家去建厂的，但是这类该做的配套工作一塌糊涂，甚至电力都得从广西进口，要不是很多工厂在中国完全招不到人或者其他不可抗力，工厂主死都不会过去。

最近二十年我国城市面貌焕然一新，进一步促进了上下游的大发展，甚至压了老牌发达国家一筹，其中很大的一个原因，就是政府从房地产当中拿到了钱，然后投入到了其他领域。

这里就有个问题，政府操纵房价故意高价卖给大家？

是，也不是。

一方面房价是个高度市场化的东西，那玩意价格不是政府或者开发商能控制的，比如你们所在城市开盘了，你觉得他们的房子价格高，不去买，看谁能抗过谁，没人用枪指着你去买对吧？最后“房价高”这事其实就是大家愿意花钱，鹤岗政府倒是想卖高价，也没人买啊，他们的价格自然高不了。而且今年大家看出来了吧，房子积压了，地方政府比谁都急，也不太有办法。

另一方面，政府确实控制了“预期”。

啥预期？供地速率、货币预期和收入预期。

收入预期倒也谈不上控制，其实是自然形成的，中国人正好摊上了一个长达四十年的“黄金时代”，也就是说，美国德国日本韩国这些国家，历史上都有这么一个长达四十年左右的快速发展阶段，主要是因为技术铺开后会产生巨量红利，此外叠加人口进城，技术红利加城市化，再加上国家主动投资的大基建，经济发展非常稳，老百姓收入增加也很快。

但是“黄金四十年”一结束，各国都进入了“低速增长时代”，或者“微增长时代”，也就是大家现在看西方发达国家那副造型，很可能我们也躲不开，或者说已经进入了微增长时代。

另一方面政府确实控制了房价预期，经济学里基本假设就是供给和需求假设，猪肉产量超过需求就会降价，产量不足就会涨价，咱们国家很多城市房地产供应量其实一直都被压着。

最明显的就是深圳，商品房实在是太少，这也是为啥稍微有风吹草动，深圳那边就使劲追高，因为几乎所有有钱人都在对赌“供低于求”，都在加杠杆对赌房产价格还得涨。

至于将来这些赌狗到底能不能从中赚大钱，我也说不准，因为接下来几年深圳的产业结构、银行利率，首付比例，发钱水平，二套房贷比例，这些都会大幅影响房价。

比如深圳如果真能产业升级成功，那将来房价超过香港也没啥问题；如果继续大放水，富人拿到钱没啥可投资的，只能是去投房子；但是如果政府继续不给二套购房者放贷，不但不放贷，还不让大家随便买，那客观上限制了“需求”，房价可能长期横着，收益率还不如存银行，谁都赚不到钱，那还不如不投。

再加上我国的货币是一定程度上以美元为锚（黄奇帆说的），基本美国放水咱们就得跟着放，大家都已经形成了一个预期，未来货币会越来越多。

有些人认为，货币本身是幻觉，房子和实物才是财富本身。

之前天涯上有个帖子，很早很早以前了，说是资产和货币的关系就是一口锅里煮着一堆肉，会一直往里边添水，你尽早把锅里的舀到碗里，你碗里就不会被持续稀释了。有些人不一定能说清楚这些年这个市场发生了啥，但是也感觉到了。

此外几年前我弄明白一件事，那些机构炒股跟散户不一样，他们有超级复杂的估值模型，可以根据利率、企业利润、未来产能等等，算出来某个股票现价应该值多少，如果现价低于这个值会一直加仓，这也是为啥每次加息什么的，股价会随之波动，因为把利率输入他们的模型后，现价跟着变了。当然了，中国这边不一定，他们可能单纯是拉高股价割散户。

而这些模型的基础，都依赖一个叫“现金流折现理论”的东西。这个理论说简单也简单，现在给你100块，或者一年后给你100块，脑子正常都会选现在的100块，因为大家都觉得一年后的100块肯定不如现在的值钱，但是到底一年后那100块值多少钱，就得“折现”，折现完了可能剩下95了。同理，如果让你在现在的100和一年后的106之间选，可能你就选106了。股价按理说应该是未来赚的钱折现到现在。

比如马斯克的特斯拉股价之前为什么那么高，木头姐他们计算逻辑就是认为2030年，马斯克的产能会达到恐怖的2300万辆（具体这个数怎么得出来的，这就是一堆常春藤名校毕业生的具体工作了，也可能是纯忽悠），他们认为，那时候马斯克的公司一年赚的钱超过捷克的GDP，现在股价高点怎么了？最关键的是他们这套理论真有人信，真金白银地往里砸。我刚查了下，马斯克现在的目标是2030年生产2000万辆，股价已经跌掉了一大截。

房价在某种意义上讲，也是未来价格在现在的“折现”，倒也不一定是理性的计算，但是很多人确实凭感觉领悟到了上边的那套逻辑，他们觉得北上广未来房价会突破30万，所以现在15万买也划算。

那为啥有人觉得未来值30万呢？赌狗们可能觉得会一直放水，可能觉得会放开限购全国人民都去投，也可能觉得北京会成为全世界的超一线城市，反正就是值，就算不值，将来也可以卖给相信这套话术的人。

可能你纳闷，疯了吧，怎么会有30万一平米的房子？主要是现在已经有很多了，大家自己去查吧，而且那些房子都非常非常大，一套动不动三四百平，想拿下需要上亿的资金，反正有钱人已经有钱到六亲不认的地步了，想象力的空间被击破，格局打开，疯狂加仓。

比如万柳书院刚拍了一套300平的房子，竟然每平米36万，总价一个亿，简直匪夷所思，不过大家也别惋惜，觉得早买就好了，这个小区我已经关注很多年了，很多年前开盘就一平米十几万，啥时候都买不起。

描述的可能有不严谨的地方，但是大概就这么个意思。

回到本文正题，这次房地产松绑，无疑是想给地方政府扎一针，不过现在效果存疑。

道理也不复杂，如果说一线房地产是靠全国富人给撑着，他们的收入不依赖工资，二三线就是靠当地自己人给撑着，主要是工资。

这也推导出另外两个结论，一线房价最大的限制是“限购”和放水速率，二线最大的限制是工资。

在2021年，国家为了保护小企业，发放过一波救市贷款，这些贷款进入市场后，从全国各地涌向了深圳，当时就有人开创了“证券化买房”先河，这人今年刚被放出来。

随后北京这边起飞，学区房和豪宅引领了一波大涨，主要还是主打稀缺，我跟不少有钱人聊过，他们的观点其实就是“稀缺”，他们觉得钱其实就是个数字，无限供应的玩意，但是土地可以吗？一线大城市有魄力继续大规模扩建居民区吗？

现在的情况是中国一线都在控制人口，结果就是土地供应有限，年轻人们不断“适者生存”，每年一大堆人涌入一线，然后跟从一线退下来的人擦肩而过，最后剩下的都是能接盘的。

而稀缺当中更稀缺的，无疑是教育和医疗资源，你去你们县城看病，搞不定，县城医院让你去省会，省会搞不定，会让你上北京，北京这边还能让你去哪?这就叫终结者资源，学区房的概念其实也是一样的，主打稀缺。

还有啥稀缺？豪宅，130/160/180/210平的带电梯小区有绿化的房子，没有人不想要，只有买不起，而北京这边这类房子盖得特别少，因为我国好像在刻意回避“富人区”这个概念，只要是豪宅地产，边上一般要搞点经济适用房或者回迁房，所以豪宅非常少，不信大家可以找个app拉数据出来去查一下。

更关键的是，我说的这些东西的本质是一种“观念”，并不一定要实现，只要有人信就行了。类似比特币，主力玩家们真的相信那一串串数字是真的财富？不一定，他们本质是在对赌总有越来越多的人相信这玩意。

之前有个大佬（实在想不起名字了）在加州理工讲过，他说这些东西的本质都是观念，大家觉得值钱就值钱，觉得不值钱就一文不值，问题是类似“国家”、“品牌”之类的东西，都是观念和想象。

国家是想象共同体，品牌更是完全用钱砸出来的，但是就是有人愿意给国家去牺牲，可口可乐的饮料只要磨掉品牌哪怕便宜一半都卖不出去。

他说，真实和虚拟之间的界限没那么大，所有伟大工程和产品，都是先有愿景，然后才有了实物，《人类简史》最牛逼的一点，就是道出了这个现实，人类一直都是先编一个想象的东西，然后那些相信这个想象的人拿出资源去开工，说不定就成了。编织伟大愿景的人，做成了是大神，搞黄了是骗子 。

同理，未来会越来越好，或者越来越坏；房价永远涨或者马上要崩；放水是不是永恒的；美帝会不会走向衰亡；等等，其实都是观念，未来能否实现，很大程度上决定于相信这些观念的人有多少，比如大家都觉得未来越来越差，都不投资，年轻人没工作，可能真越来越差了，反过来也适用。

一线房产，接下来的本质，其实就两点，通胀和观念，对于未来所有的预期，本质都是对赌。

还有一个问题，不是说大家没钱吗？拿啥去赌？

还是那句话，一线房地产的本质是货币现象，货币发出来会堆积在少数人那里，他们的观念直接决定了未来一线的走向，跟大部分人的观念无关。

经济变差这事确实导致大部分人没了收入没了工作，但是换一个角度，很多人本来可能拿着几百上千万准备去投资实体，现在实体一片萧条，他只能是存银行等着，如果实体一直不好转，可能就转投房地产追高去了。大家可能纳闷，现在还有人有存款？

确实有，中国这个国家太大了，没钱的人有很多，有钱的人也有很多，下边是央行的最新数据：

央行发布了一份金融报告，一季度人民币存款增加10.86万亿元，其中，居民存款新增7.82万亿元，比去年同期多增了1.14万亿元，是有记录以来的最高值。居民存款新增7.82万亿元是什么概念？也就是说，在90天时间里，平均每天有800亿存款涌进银行。

大家注意一下，银行的钱整体符合“1:9法则”，10%的人占着90%的钱。如果你没存钱，那肯定是有人存了，估计他们正在纠结接下来这些钱去干啥。

但是二三线就不一样了，除了少数盘，大部分盘还是靠着老百姓的工资扛着，最明显的是天津，挨着北京，这两年房价一塌糊涂，因为有钱人只要拿得出来钱，都去北京投资了，天津地也卖不出去，这样进一步打击了大家对未来的预期，如果大家觉得天津某套100万的房子2030年依旧值100万，那现在值多少？ 

更重要的是，这一点正在逐步形成共识，这种共识对未来影响会非常大，很可能导致土地财政无以为继。

其实已经无以为继了，所以这两天急了，各种政策轮番上，一般来讲，着急的地区房子都不太值得投资，值得投资的地方一般又是限贷又是限购。至于如果地方政府一直卖不出去地，没钱运营，接下来怎么办，我也不太知道，有从事相关工作的小伙伴可以私信我一下。

文末总结几句吧：

1、除了少数城市，绝大部分城市房价慢慢会稳定下来，没啥投资价值，自然也就没啥泡沫，房价稳中向下，大家反而会过得轻松一些。

2、一线上涨的共识可能依旧在，主要也是富人没啥可投资的，股市又一遍又一遍狂虐那些相信它的人，所以每次股市崩了，房地产就会有动作，因为丢失了信仰的人又跑房地产去了，也有人在股价高位套现买房去了，而且放水预期也在，只要放水总会跑到一部分人那里。

3、更关键的是，疫情这三年，全国各地整体是很艰难的，一线的很多区域还在逆风上涨。与此同时全国各地都出现大量法拍房，前几天才知道，现在的法拍房都是前两年的，今年的还在处理中。

4、一线不太需要卖地收入，其他城市需要，可历史上每次都是一线带头涨，其他城市才会跟进。如果一线城市纹丝不动，其他城市大概率没啥动静，没动静大家就不着急买房，说不定等等还能等下跌呢。那如何看出来一线的态度呢？主要是限购政策和首付比例会不会有变化，这俩非常关键。

5、问题是这次感觉就算一线带头，缺钱的那些地方老百姓都不一定跟进。

文章不开评论了，最近可能都不开了，大家有想法可以给我发私信。

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