投行踏破房企门槛
11月28日，注定改写房地产局面的一天。
下午6时，当证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时突然宣布恢复房地产股权类再融资，地产圈和投行圈集体惊愕！
“出来的太突然了，大家都没有想到。”A股一家知名房企董事会秘书向第一财经透露，当晚7点半，交易所便召集了几家房企召开了通气会，一来是传达最新的文件，二来则是鼓励房企积极参与，尽快报方案，同时提建议。
一夜难眠的还有投行。“我们行业内都震惊了，因为从业十几年，第一次见到对地产的融资有这么大口子。”一位投行人士难掩内心的讶异。
从28日傍晚消息发布到29日晚间，短短24小时，沉睡了12年的房地产股权类资本运作，瞬间活泛起来。
“当晚便有一些久违的投行朋友通过微信来接触了。”上述董秘称，公司也立即联络几家投行，一起研究政策内容，并商讨怎么定方案等事宜。“毕竟大家有十几年没有做过相关业务，细节都快忘记了。”
深夜开会
时间回溯至2010年4月，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。
自此，涉房股权类融资的大门关闭了12年，其间，仅在2015年对绿地借壳上市、以及招商蛇口重组等少数项目上给予了绿灯放行。
因此，当证监会新闻发言人在28日发布房企股权融资5项优化调整措施后，无论地产圈还是投行圈，都是一片沸腾之声。
阔别已久的权益类融资再开闸门，对于销售冷清低迷、资金捉襟见肘的地产企业而言，无异于久旱之甘露。
“十几年没有做过权益类项目，与投行之间的业务仅限于发债。日常维护着往来关系的投行大约只剩两三家。”另一家A股上市房企相关负责人透露，截至29日晚间，已有不下五家投行主动找到该公司的负责人或相关部门，表示愿意出方案：“大家很意外，但精神很振奋。”
此时，深交所和证交所的鼓励与支持，亦给房企增加了几分积极行动起来的底气。据了解，28日晚间，交易所便找了几家房企代表开会，主要表达了对相关工作的支持态度。
上述投行圈人士向第一财经证实，负责房地产业务的同事几乎没有睡觉，连夜与A股房企对接、开会。“激动是难免的，因为过去做业务时，但凡与地产沾边的都要清理掉，如今虽然只是开了非公开发行，但境地已是天渊之别。”
29日晚间，世茂股份（600823.SH）与福星股份（000926.SZ）两家公司率先披露了非公开发行股票的计划，抢得“头啖汤”。两家公司均在公告中表达了相似的意思：满足业务发展需要，优化资本结构，缓解流动性困难，稳定公司财务状况，其拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%……
多家A股房企也向第一财经记者透露，各家公司都有接到投行递来的橄榄枝，且会尽快研究如何报方案。“大约会选择两三家投行去合作，先把方案做出来，以及研究后续卖股票等事宜。”一位董秘表示。
业内预计，在监管层的鼓励之下，未来一段时间内将会有许多房企提交各自的再融资方案。
史诗级利好
证监会此番宣布的5项措施具体包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
这五个方面被部分机构解读为对房地产的“史诗级利好”，自2010年以来的12年间，股权市场在绝大多数时候对地产公司都是大门紧锁的。
一家券商地产行业分析师对第一财经表示：“2014年至2016年出现过一轮房地产政策放松，包括放松房贷、境内债券融资、权益类再融资以及退出棚改货币化救市，这期间的再融资被允许用来给房企补充流动资金、偿还银行债务。2014年时，全国商品房销售额同比下滑6.3％，商品房库存迅速攀升，到2016年时房地产数据全面改善，各城地王频出，随着市场环境变化，政策放松再被叫停。2017年年初，证监会发布了一个监管要求，严控再融资规模与用途，给房地产市场降温，房企2017年增发规模大降。”
在此之后，无论是并购重组还是借壳，都很难突破证监会这一关，失败的案例包括恒大借壳、万达商业回A等。
2018年10月，证监会还曾推出两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件，该文件对一系列市场关注的再融资问题予以详细解答，其中明确对涉房企业再融资作出限制。这一限制直至2022年10月出现小松动，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。
直至2022年11月28日，证监会明确：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
“2016年之后上市公司如果想做再融资或者发行股权购买资产，就得把房地产业务剥离，现在的政策算是放开了，而且相比上一轮政策松动来说，这次放开得更多。”上述券商分析师表示。
“我认为利好体现在允许非公开方式进行再融资，在房地产行业，非公开发行其实占更大比重，也是更为便利的再融资方式。”一位房地产行业资深融资人员对记者表示。
截至目前，监管部门针对房地产融资已是“三箭齐发”，在信贷、债券和股权三方面均提供了极大的宽松环境。
“相比前两支箭，我觉得第三支箭，即股权类融资对我们公司是更实质性的利好。”一家A股上市房企内部财务人士表示，利好主要体现在股权融资不增加负债、可以定增这两方面。
待解的疑难
自此，房地产融资迎来了十年难遇的春天。但行业的发展阶段已经发生了根本改变，政策的落地效果是否能够尽如人愿？
一位投行人士表示，多数投行都是长时间没有开展房地产股权类业务，流程细节都需要重新熟悉，同时，涉房监管政策较多，落实到具体业务上还有很多工作要开展，比如项目和土地核查甄别，看有没有拖欠土地款、有没有被处罚过等等。“激动之后，还是冷静下来，摸着石头一步一步过河。”
而前述A股上市房企董秘表示，“大家都先各自提方案，最终还是要看接下来审批的情况。企业自然希望在政策护航下具体业务可以尽快落地，因为股权类融资的推进速度是比较慢的，正常情形下需要6个月至1年时间。但他预计，在宽松条件下，监管部门的审批速度会加快，若是向大股东、或者特定机构增发，且资金用途明晰，预计小几个月便可以完成落地，但并购重组类的案例复杂很多，落地难度也大。”
该董秘同时提及，既然监管层已经打开了口子，若要企业真正受益，或许可以将资金用途放宽一些，比如可否将非住宅类的新基建项目、产业园区、写字楼等在建项目，也纳入可申请再融资的资产篮子中。另外，可转债的发行是否也可适当放开，给不愿意稀释股权的企业多一重选择。
另一房地产业内人士认为，和前面“两支箭”一样，此项新政依然会让近一年持续吸纳土储的头部央国企受益更多，也包括具有央国企背景的混合所有制房企，此外，尚未有公开债务违约的民营房企也能通过股权融资缓解压力。而已出险房企在其自身一系列复杂问题未解决前很难再融资，明年上半年又将迎来新一波偿债高峰。“所以，对于出险的房企来说，即便有了政策，但市场会不会买单，即使定增，有没有机构参与，都还是未知数。”
目前来看，A股上市涉房企业的定向增发被视作最容易操作的一项业务，而可能会惠及到更多房企，尤其是出险房企的“并购重组配套融资”一项，则是一块难啃的骨头。
“根据新政，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务、‘保交楼、保民生’的项目，不能用于拿地拍地、开发新楼盘，但需要保交楼和流动性不足的公司，很多已经出现大额亏损，在市场销售端起不来的情况下，明年的业绩也很难说，这种情况下能募集的资金量十分有限。”一家头部房企内部人士对记者说。
上述董秘也透露，目前公司暂时没有计划参与出险房企的并购重组，因为当前条件之下，与出险房企的收并购和战投都很难谈，因为出险房企出于自身长期发展的需求，都不愿意折价出让项目或资产，但放至当下环境中，这些项目和资产的公允价格又确实很难达到他们的预期，所以双方很难谈得拢。
尤其值得提及的是，证监会5项优化措施虽然提到“调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致”，但多数境外上市房企都是红筹股，并非H股，因此无法受惠于本次融资新政。
一家在港上市房企首席财务官便表示，股权融资新政对于A股和H股公司来说是利好，但对红筹股没有太大影响，即便有人提出红筹可以考虑借壳回归A股，参考恒大此前的操作路径，但难度还是太大了。
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