至暗时刻结束！影响千万人的资产大变革，才刚刚启动……

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2022-12-21 12:12

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◎作者 | 夏虫
◎来源 | 楼市黄大大（ID HouseLeader）已获授权

一场始料未及的大分化时代，正呼啸而来！

《不平等社会》一书曾经乐观认为，能够改善社会不平等的，除了战争、革命和国家衰败之外，就是致命传染病了。

然而，种种迹象表明，即使挥别疫情清零政策，站在经济爆发的2023年面前，与我们不期而遇的也将会是残酷的“K型复苏”——

当经济遭遇整体下跌开始复苏后，贫富分化反而更为明显。

房地产不外如是，注定走向一极鹤岗化，一极香港化的命运！

与此同时，正如字母“K”一般，一部分人借着优质资产乘势上升，另一部分人则在大放水下，加速下坠。

2023年上半年，尽管还面临着放开后疫情冲击的风险，但中国经济和房地产的复苏，几乎是板上钉钉了。

中财办同志在接受采访的时候，很有信心地下了这个判断：

我国经济有望总体回升，形成一个独立的向上运行轨迹。预计明年上半年特别是二季度社会生产生活秩序会加快恢复，经济活力加速释放。

野村首席中国经济学家陆挺也认为，中国将在明年第二季度之前就完成重启经济。

而要拉动经济，恢复消费，尤其是恢复住房消费就成了非常重要的一个部分。

经过这几天高层的持续吹风，房地产又被摆上了“国民经济支柱产业”的重要地位。这时隔20年再次出现的表态，惊得万科郁亮都直呼政策向好的力度、广度“超预期”“超想象”。

确实，眼下楼市政策已经出现了两个大转向：

从抑制资产价格上涨为主的需求限制政策，转向以鼓励合理自住和改善住房需求为主的需求刺激政策；

以警惕房企杠杆率过高的融资限制政策，转向以流动性支持和预期引导为主的融资便利政策。

说白了，就是以往的大部分限制政策，统统松绑，要大力释放住房消费潜力。

因此，中财办对房地产的重要性做了不厌其烦的强调：

房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；

土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

这意味着，再次被赋予托起2023年经济大盘重任的房地产，很有可能跟经济出现同频复苏。

即楼市在明年一季度开始起量，二季度企稳和全面回暖——

这里全面回暖指的是，房价、销售量、开发投资额和开工等全链条的下跌态势都将得到控制。

这还是相对保守的衡量。经济学人更是认为，今年暴增的中国居民存款高达十几万亿，这种高储蓄叠加楼市的供应紧张，甚至还能让大城市房价迎来上涨。

毕竟，光是刚刚过去的11月，中国人就存下了2.5万亿。而现在的银行，统共躺着居民存下的118万亿巨额现金。

这是什么概念？

要知道整个A股5000家上市公司的总市值，也才87万亿元。

说明老百姓有钱，只是缺乏信心和足够的预期进行消费。所以，接下来的一揽子政策，都旨在刺激消费，强化预期。

可预见的，到明年下半年，我们面临的局面就是：供应减少、信心增加，以及货币宽松的局面。

在这个背景下，资产价格上涨就是顺理成章的结果。

当然，并不是所有资产都会上涨。

早在2020年，美国经济学家就发现，疫情过后反而出现了“K型复苏”的势头——

不同地区、不同行业、不同部门以及不同人群从危机走向复苏的过程中，出现了显著的分化。

而这些分化，最后的落脚点，依旧是说烂了的“贫富分化”。

中国也不例外。

胡润最新发布的《2022中国高净值人群家族传承报告》显示，中国拥有千万人民币家庭净资产的高净值家庭规模达到206万户，较上年增加4万户。

有钱人变得更加有钱了！

不仅如此，当普通人还在苦恼10块一个的抗原买不下手，炒到50一盒的布洛芬抢不到，苦恼自己“阳”了以至于没法送外卖，有钱人已经在疯狂买买买了——

报告显示，与去年同期相比，今年中国高净值人群的消费价格总体上涨了6.5%，是十年来最高涨幅。

他们主要在买什么呢？

高端威士忌、红酒和雪茄，上海、杭州的高端房产，以及奢侈配饰等。

事实上，过去一年，由于成本上涨、通货膨胀、市场需求增大，以及大量收藏导致的货源紧缺等因素，很多奢侈品都在疯狂涨价。

这背后，就是有钱人在决定稀缺资源的价格上涨。

而这种阶层的K型分化，已经逐步传递到房地产领域了。

先是房企大分化——

眼下，一些优质民企和国央企，不仅获得大量低成本融资，还超额完成或基本完成2022年的销售目标。

而有的房企，注定只能成为“风险房企”，没钱没市场，最终被迫出清。

再来是城市大分化——

据诸葛找房统计，11月底及12月初，杭州、北京、苏州三个拍地城市的土地溢价率创年内新高。

其中，北京第四批次土地溢价率为10.02%，较三批次上升3.96个百分点，杭州第四批次溢价率为8.44%，较第三批次上升3.31个百分点。

与此同时，全国绝大部分城市的土拍市场，还是冷冷清清凄凄惨惨戚戚。

最后，也是最重要的，就是房产大分化。

没错，未来楼市注定走向信贷和资格全面宽松——

光是今年以来，就有超过300省市（县）出台政策近千条，发布数量达到近年峰值，多地房贷利率达历史低位。

而明年上半年，可能还会出现这些政策：

一二线限购松绑，不限购区域增加；

限贷进一步松动，尤其是二套房的首付比例进一步下降；

房贷利率进一步下调，从特定城市享受4%的房贷利率拓展至城市无差别享受；

......

但这场放水，注定不会让所有城市雨露均沾。

看看现在的结婚率和出生率吧！

听听小城市有房一族的声量吧！

再想想石门县那个喊话的书记“买了一套买两套，买了两套买三套”的殷切呼唤。

你就不难明白，现在的楼市“K型复苏”，注定是一极香港化，一极鹤岗化的命运。

中产们，还在努力改善住房，买更大的户型。

有钱人，还在爆买稀缺的豪宅。

今年前8月，深圳各价位段豪宅成交占比中，3000万以上豪宅的成交占比，足足上升了10%。

今年截至11月，广州的千万豪宅新房成交也已经逼近去年全年，大有冲击3000套的势头。

与此同时，广州的刚需房仓增城房价，几乎跌回5年前。最能跌的新塘，跌幅去到了20%。

其中巅峰时最高卖到4.3万/㎡的碧桂园云顶项目，现在价格已经降到了2.3万，近乎腰斩.......

图源：楼市前线

在完全不缺房子的地方，难怪有业主即使半价卖房，也要急着套现离场。

事实上，今年以来，已经有很多城市出现了“鹤岗化”的现象。

即使是位于大湾区的佛山高明，也有机会8.8万全款拿下一套房。

富庶的长三角，淮南市也有大量十万以内就能拿下的房子。

“房价如葱”的未来，已经开始残酷地显现了。

未来，这种分化还将愈演愈烈。对于普通人而言，千万记住：

1.一线城市好产品是首选，必然迎来大涨，一般产品大概率普涨。

2.强二线城市的高端改善也将迎来大涨，弱二线和三四线城市大跌。

3.不管是哪里，郊区、刚需扎堆的片区难以跟涨。

4.好产品的标准，是学区＋品质＋交通等多重因素下的综合指标，而非学区等某一指标格外突出。

5.公寓商铺和海景房等不好周转的资产，全部大跌。

有钱人买房的思路，就是你买房保值甚至增值的思路。

2023年，依旧是大分化之年。

我们坚定认为：未来只有10%的城市可以买。

具体是哪些城市？又分别是为什么？

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来源: qq

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