房价上涨能促进共同富裕？专家回应

2022-12-30 13:12

来源：凤凰网财经

凤凰网财经讯 12月29-30日，由凤凰网主办、凤凰网财经承办的“2022 凤凰网财经峰会”召开，本届峰会以“中流奋楫”为主题，盛邀政商学界近40位顶级嘉宾，就当前复杂局面中，如何激发经济活力，如何促进民营经济发展进行深度探讨，为全球及中国经济发展建言献策、贡献力量。

中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏在采访中澄清了其“房价上涨促成了居民共同富裕”的观点。孟晓苏称，如果没有房改，没有让这些低收入的老百姓能够享受到保障房，并且让保障房在若干年之后可以上市，那谈不上共同富裕。人们的质疑有道理，因为很多人面对的现实，是多年没有提供保障房，更不要说把保障房、租赁房变成自己的产权房。我们多年提倡住房双轨制，即要在提供商品房的同时，以政府为主来提供保障房，建立住房保障体系，达到租售并举的要求。

“老职工们已经实践中已经尝到了好处，而很多年轻人没有享受到这种政策红利，是因为社会没有及时提供，不怨这些年轻人不赞成我的观点。但是如果真的能够完善住房保障体系，并且能够让这些保障房，未来能够成为这些年轻人和新市民的产权房，并且让它进入市场流通，人们就会看到，通过房产增值，他们就可以实现家庭财富的成倍增值，从而能够跟上共同富裕的步伐，”孟晓苏说。

孟晓苏“2022 凤凰网财经峰会”演讲完整版视频

以下为演讲实录：

2008年，全球金融海啸叠加拐点论的宣扬，影响了楼市预期，加剧了经济困难。现在楼市的拐点又来了。最近的中央经济工作会议特别强调，要支持房地产的健康平稳发展。会议指出，在扩大国内需求中，特别提出要支持住房消费、新能源汽车养老服务等；明确提出要确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求。“这对于目前的房地产行业，是雪中送炭。”

孟晓苏称，副总理刘鹤最近在讲话中再次提出，房地产是国民经济的支柱产业。中央财办的主要负责人也再次强调房地产的重要性，强调房地产业是国民经济的支柱产业。明年，将保持在GDP总量中的高占比，现在，我们正面临房地产市场的新拐点。

孟晓苏就房地产拐点和长期发展两个方面提出了自己的观点。

在谈及拐点时他表示，启动房地产市场才能重启中国经济。中国的房地产业发展应该是从1998年房改起步的。房改之前，由国家四个主管部门和中华集团共同成立的房改科技组，精心设计了房改方案，即关于住房分配体制改革的政策建议。实行房改之后，各项业务都蓬勃发展。

“ 首先，我们实现了居者有其屋的伟大目标，到现在居民住房自有率达到了96%，连最低收入的20%的家庭，住房拥有率也已经达到了将近90%。此外，房改支持了主导产业，有力地拉动了国民经济增长，”孟晓苏指出。

但最近这些年，房地产是支柱产业也遭遇到各种理论质疑和政策阻挠。孟晓苏提到有观点称房地产是最大灰犀牛；住房和汽车是排浪式消费，应该寻找新的经济增长点。2011年以后，为了达到所谓降房价的目标而抑制内需。限购、限贷的政策的出台几乎已将楼市限购常态化，妨碍了房地产业发展，也使相关产业经常陷入困境。

孟晓苏进一步指出，这些年，楼市的拐点经常出现，出现了一种短周期的调控，造成了短周期的循环，它的特点就是一年上涨两年低落，一涨就赶快打压，从2006年到现在已经出现了五轮。2020年疫情刚刚开始时各个行业遇到困难，但房地几乎一枝独秀拉动中国经济，使中国在全球成为唯一实现正增长的经济体。

然而到2021年，对楼市的打压出现了一种政策合成谬误。“医生开的药方本来不一定是错的，但是架不住七八个护士纷纷进来给楼市打针，把楼市打了个半死。立即出台的各项性质政策，特别是金融政策，逼迫房地产演变成为灰犀牛。从2005年年初商品房市场刚刚上扬接着一路打压，到现持续的开发投资低落，严重影响到了整个经济发展，这是过去多年来没有过的。”

在这种情况下，主要城市的商品房价格影响到了居民的预期和信心，造成了楼市的低迷。扭转起来不容易，它伤及了老百姓的购买心理。楼市萎缩让相关产业、地方财政都陷入了困境。有些相关产业的负责人曾经说，如果都把资金投到他们所在的行业里而不是房地产，这些行业早就世界第一了。其实，很多产业是在房地产业发展的带动下才发展起来的。

现在，限购政策还没有全面放开，虽然金融机构愿意贷款，但依然受到政策约束。这些政策本是在房地产过热时出台的，在夏天要开空调，现在已经是天寒地冻了，应该关上空调，还要开暖气。特别是像北京这样的城市，限购政策不断加码，认房又认贷，这种调控政策应该尽快调整，要从根本上大转弯。

孟晓苏认为，要从一线城市启动楼市才能辐射带动全国，光靠二线城市、三线城市去放宽限购，去设法带动全国那是不现实的。历史上每一轮的楼市启动，几乎都是由一线城市带动。

在谈及房地产长期发展时，孟晓苏表示，中央提出了关于推动房地产业向新发展模式平稳过渡。首先是要实行双轨制，此外要强调租售并举。早在1998年房改的时候，就明确提出了市场供应商品房，政府提供廉租房。这些年，中央和国务院对于双轨制的问题，阐述的越来越清晰。在政府工作报告上提出了两个为主，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。在2018年的中央经济工作会议上，又提出了两个体系，即完善住房市场体系和住房保障体系。

作为保障房的积极推动者和建议者，孟晓苏多年呼吁建立住房双轨制，由政府来承担住房保障责任。他指出，在过去近12年里，主管部门忽视了建立住房保障体系，把住房保障体系推给开发商，设想通过市场就能够完成政府建设保障房的责任。“他们总想的是，四斤的龙虾吃不起，一人一斤的龙虾能不能吃得起？殊不知，低收入的阶层，他们需要的是野山鸡炖蘑菇，大葱炒笨鸡蛋，他们需要的是保障房，而不是这些降价也降不了多少的商品房。这些年，本来由央企承担的保障房责任，已经被违背了。”

中央和国务院明确提出，要央企退出竞争性房地产领域。现在很多企业反其道而行之，纷纷地涌入到土地市场，高价拍地，再把这些土地变成高价土地，变成高价商品房。他们的目标是以盈利为目的，而忘记了自己的公共服务职能。在建设保障房时，就从中央到地方，一层一层布置，上面喊建设保障房，中间喊建设保障房，下面喊建设保障房，成了瘸子打围坐着喊。为什么都坐着喊？因为他们谁都没有好腿。面对这样一种情况，面对居民迫切需要保障房，国家迫切需要建立住房保障体系，完善住房保障体系，要让央企、国企回归保障房本位。

孟晓苏进一步指出，低收入的家庭并不是盼着别人的房价下降，他们更关注自己能得到低价位的保障房。而已经有房的家庭，他们盼望的不是房价的下跌，而使自己的家庭财富缩水，而是希望房价稳定和房价稳中有升，使他们的家庭财产保值、增值。

“如果能够重构双轨制，就可能构成一种结构性房价，让平均房价看起来不那么高，而各个收入阶层的居民都能够在其中找到自己适用的房屋。通过住房制度改革，在第一次分配的环节就促进了公平。房改和房价上涨加在一起，促成了共同富裕。”

孟晓苏说，在完善住房发展体制中，需要进一步的扩大保障房供给，按照中央要求解决好新市民和青年人的住房问题，让他们能够享受到住房保障。今后这些租房的人也可以以租代购，从而获得自己的产权房。这种房屋在补交一定的费用以后，可以进入商品房市场流通，从而使他们能够和其他居民一样跟上共同富裕的步伐。

孟晓苏表示，证监会最近明确提出要研究推动REITs试点范围，拓展到市场化的承租房及商业不动产等领域。现在基础设施REITs上市一年，收益率表现已经远远地跑赢了通胀，高于其他的股票和证券。

在国外，在以优质房产为主的构成的这种REITs市场长期收益率更高。美国的REITs，曾经在过去的42年之中，增值了142倍。它的收益来源是每年分红、资产增值和股票溢价，其中资产增值占了主要部分。

现在中国的REITs正在继续推动基础设施事业，今后还要推动其他租赁房；让普通投资者可以锚定不动产资产，并且可以每年得到高收益。这种资产可以在股市上流通，让老百姓享受房地产投资收益，对于人民群众来说，是普惠型的资本福利。如果能够推动REITs尽快进入到商业租赁类市场，就能够满足中央所提出的支持专业化、机构化，住房租赁企业的发展。使得我们的新的住房发展机制，能够更好的建立，这也能够让城乡居民有效地增加金融资产的收入。

面对的这样一些新形势，对未来应该充满信心，按照中央要求，推动房地产业向新的发展模式平稳过渡，相信房地产也将长期持续发动中国经济增长。

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