再见了，楼市2022

公众号新闻

2022-12-30 23:12

文/子木

刚放开的时候，去户部巷走了一圈，店铺关了七七八八，了无人烟，点了一碗羊肉粉，索然无味，心里念想着到底何时才能恢复烟火气。

然而就在27号，我跟朋友去看武汉三镇VS浙江球赛，全场近3万多球迷欢呼、鼓掌。

别人在为武汉三镇提前夺得冠军呐喊，我却在站在球场的后排，为久违的“人浪”热泪盈眶。

北京的朋友发来视频，上班路上又开始堵车了，地铁“人浪”明显，我看了一眼数据，29日地铁客流恢复到481.58万人次，平均每天都以10-20万的量级恢复。

预计2月初，北京、武汉、成都、重庆这些城市，就可以彻底恢复到2019年前的样子。

2019年，多么熟悉又陌生。

明年楼市能不能恢复到2019年，这段时间网上吵得非常凶。

一部分人认为楼市会继续疲软，很多条件已不复存在，另一部分人则认为在多项利好冲击下，势必会迎来一波大行情。

其实我认为没必要吵，因为多空两派一直都是自持“立场”，而不是“观点”。

有房子的人希望行情好一些，没房子的人希望行情差一些，只要空军买了房，反手就会希望房价上涨。

如此简单名了的规则，慢慢都会懂得。

中国楼市这艘大船，一直都不会以任何人的意志航行。

所有人都是甲板下提供动力的石油煤炭，船头的方向还是要看舵手的想法。

反观今年楼市，可以用一个故事来总结。

一群人推着一块石头向上山顶缓慢移动，负重前行，这时候领头人突然说，山顶不需要这块石头了，随后斩断绳索。

不受控制的石头向山下狂奔，一路上还碾死了不少推石头的人。

这时候前面的人发现，这块石头非常重要，是整个山体的“压舱石”，于是乎又喊着所有人又扯着膀子开始拉石头。

石头是有脾气（惯性）的，一次撒手需要5倍的力量才能拉回来，但这并不重要，重要的是，石头必须得回到原来的坡上，否则山体坍塌。

看懂了这个故事，也就理解了今年拉石头为何这么难。

今年我们出了很多招数，最后只剩下了一二线城市放开限购限贷，以及货币化安置。

这两张底牌跟“房住不炒”严重相悖，所以在之前的揣测中，我一直以保守的态度去观察事态的运行。

然而这张窗户纸还是捅破了。

近日，武汉、佛山、南京、东莞这些曾经名极一时的强二线城市，出现了不同程度的松动，除武汉还保留二环内限购，其他三者均全域解除限购。

引火线已经烧到了强二线城市，接下来就是一线城市最后屏障。

舵手也在观察，如果二线城市能拉动行情，一线城市就不用出手，否则就要全部梭哈。

然而就目前的状态来看，南京放开没动，东莞放开没劲，武汉和佛山放开，出现一定范围的骚动，这样的状态远不及预期。

所以年底以及明年年初，一线城市出手是大概率事件。

目前广州放开二手房指导价，仅仅是开始，在北上广深四位老大哥中，唯一能承载拉动大盘效应，还要看北京和上海。

这两位限制最强，基础最稳，也有足够的实力吃下行情。

很多人问我，一线城市放开，楼市会火吗？

这个不用思考，火药桶效应。

一线城市的买家是全国有钱人的汇集，而这种汇集俨然是冲着顶尖资源和资产避险去的，而不是单纯的“人口产业”逻辑。

别忘了，现在的银行里还躺着80万亿定存和37万亿的活期。将近120万亿的储蓄随便放在任何一个地方，都能燃起熊熊大火。

第二张底牌，棚改货币化安置近日也出现了松动。

棚改货币化安置一直都是楼市大杀器，其本质是凭空创造出需求，来强拉市场上行。

这要是放在经济底子比较强的城市，棚改货币化安置对居民的透支还可以通过市场运行去弥补。但要放在能级较低的城市，几波透支下来，可能经济生态就彻底瘫痪了。

可能舵手也考虑到了棚改货币化安置的两面性，在今年的救市活动中，对此一直缄默不语。

然而重庆却在这个节骨眼上，打破了僵局。

昨天重庆出新政15条，引起业内围观，因为重庆的新舵手是从浙江调任的，成绩和履历都非常亮眼。

新政是如何刺激楼市的呢？

正是加大货币化安置力度。

原则上暂停中心城区安置房建设审批，鼓励区县政府在房屋征收、集体土地征地补偿等方面推行货币化安置。

这其实是一条非常有技术含量的政策，听我慢慢说。

鼓励周边区县货币安置，就是真金白银给区县居民发钱，按照当下人们的认知，他们接下来会怎么做？

他们大部分不会在当地买房，因为跌怕了，肯定会带着资金拼命挤入重庆的中心城区。

而中心城区暂停安置房审批，又在有意降低对当地人的补贴，不至于让房价涨的太厉害，同时也停止了拆迁费用的支出。

重庆发布这条政策的背后，其实是在有意引导城镇化2.0，拉动周边人口向核心板块聚集。

经济是有“规模效应”的，聚集才会节省成本提高效率，形成新的价值高度。

同时，中心城区房价被推高，加速更多本地人的改善热情，形成螺旋上升的趋势。为了让这条链路更清晰，重庆同步发布政策：

支持“先买新再卖旧”家庭购置改善性住房，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房。

意思是，给改善型购房者“以房换房”充足的时间，促进先买后卖的决策。

这么一来一去，推动城镇化2.0同时，地方财政又获得了一大笔钱，而这笔钱又可以投入到基建和招商引资，形成更高阶的循环。

实乃背后有高人。

房价对于一个城市来说是一把锋利的双刃剑，使用好了，可以带来源源不断的现金流，驱动城市飞轮结构，达成更高的成就。

城市发展起来一定要培育城市配套，招商引资，用资源和配套来反哺居民，让他们更有钱更有圈层感，共享城市发展红利。

北上广深当年就是这样，靠飞轮快速巩固原始资本，稳坐一线城市地位，后面典型如浙江、广东都是这么玩的。

从浙江调任重庆的舵手，肯定也在用这种思路重新打造重庆，全面增加资本虹吸力，来跟成都正面抗衡。

但这也推翻了当年黄市长，产业兴城的思路。

重庆开启货币化安置，是有实力的，毕竟全国第五，2.7万亿GDP、3000多万人口的超级大城，一定有足够的空间来反哺居民，实现共享。

如果落到其他三四线城市，很可能无法反哺，对居民的财富则开动割草机，这个在不远的将来，大家都会看到。

但愿明年全国不要无差别开启轰轰烈烈的棚改货币化运动，那注定是一场无声的硝烟。

明年是杠杆大年，一切工作都会围绕着如何让人们撬动更大尺度的杠杆做文章。

因为杠杆远比“提高居民收入——产生消费动作”，更快让经济复苏。

但同时也会夹杂着财富的大洗牌。

有些人会一起推石头共享登上山顶的欢乐，也有些人在推石头的路上，成了被遗忘的垫脚石。

这个主要考验的是大家的眼光和心态。

之于楼市，一定要宁缺毋滥，抬头看天，低头看路，回头看人。我也会时刻帮大家排雷避险，稳中求胜。

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来源: qq

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