未偿还贷款超过房产价值，楼市响起Margin Call？

▲ 日本曾出现负资产现象。（视觉中国 / 图）

2022年12月底，一位拥有近三百万粉丝的微博博主发帖称，其在深圳贷款购买的房产因估价下降，被银行要求提前偿还50万本金。

这则帖子下，不少网友称博主是收到了Margin Call（追缴保证金的通知）。在杠杆交易中，当交易者的账户权益已不能达到最低保证金的要求，交易平台将发出Margin Call。此时交易者要追加保证金或主动平仓，否则将被交易商强行平仓。

上述博主告诉南方周末记者，他购买的是公寓，位于罗湖区，接到的电话来自贷款银行的客户经理。他留意到开发商在上半年将楼盘待售的房产打了六折，推测是降价一事引起银行注意。

多位律师、房产从业者向南方周末记者表示，他们还没有在内地市场接触过类似案例。历史上，日本、美国、中国香港在经济衰退期间，都曾出现负资产（未偿还贷款额超过按揭房产的价值）现象。

上述博主表示，他暂时找不到贷款合同。当他向客户经理要求查看电子版时，被告知银行会重新评估房产价值。

但他拒绝透露具体楼盘和银行。一位国有银行人士告诉南方周末记者，他还没听过银行要求购房者补足抵押物价值的情况，“客户正常还款，不应如此”。

南方周末记者从其他购房者、裁判文书网上找到的个人购房借款合同显示，针对抵押物价值减少的情形，银行列明了抵押人的责任。

根据交通银行苏州分行的一份个人房产抵押贷款合同，抵押物权属发生争议、抵押物价值减少、抵押物受到或可能受到来自任何第三方的侵害的，甲方（购房者）应在5天内书面通知乙方（银行），否则亦视为本合同的“提前事件”。

“乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。”

中原地产首席分析师张大伟告诉南方周末记者，正常还款过程中，银行一般不会主动评估，内地房贷首付一般是三四成，房价下跌40%以上才可能出现负资产情况。

中指研究院的数据显示，深圳二手住宅价格已连续20个月下跌，2022年11月跌幅为0.37%，较10月扩大0.15个百分点。

中国社会科学院金融研究所研究员李广子向南方周末记者表示，个人可获得的最高按揭贷款额度为房产评估价的八成，银行存在较大安全边际，只有当房屋价值出现较大幅度下跌时，银行才会面临损失。而且，借款人一般会分期还本付息，随着剩余本金逐渐下降，低于住房价值的可能性进一步降低。

李广子认为，过去一段时期，中国内地房价总体处于上升趋势，没有出现大幅下跌，因此并未触发补充本金的条件。“基于以上原因，未来一段时期这种情形大范围出现的可能性较小。”

不过，曾出现负资产问题的香港正处于楼市下行阶段。香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港10月楼价指数按月跌2.41%，报352.4点，接近2017年12月所录的352.7点，创近5年新低。

伴随而来的是，香港的负资产宗数攀升。

据香港金管局公布的数据，香港负资产住宅按揭贷款宗数由2022年第二季末的55宗，增加至2022年第三季末的533宗。涉及的金额由2022年第二季末的3亿港元，激增至2022年第三季末的三十余亿港元。而在2019年第二季末，香港金管局仅录得1宗负资产个案。

不过，香港自2011年第一季起，并无录得任何拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款记录。

另外，相比2003年非典时期和2008年金融风暴时期，目前的数据仍处于安全区间。香港金管局的数据显示，在2008年第四季，负资产住宅按揭贷款宗数由上一季的2568宗，增加至10949宗，约等于2003年6月底的高峰水平（约106000宗）。

尽管内地尚无多少负资产案例，但银行基本都在合同中约定了如何处理抵押物价值下降的情形。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉南方周末记者，如果合同中明确约定了当房屋价值下跌的时候需要补还相应的本金或者补足担保物价值，银行确实有权要求按照合同约定执行。如果没有补足，可能面临违约，银行有权按照合同约定追究相应的违约责任。

而且王玉臣认为，按揭合同往往是银行提供的格式文本，里面存在大量对银行比较有利的条款，一旦遇到这种情况，被银行起诉，业主胜诉的概率极低。

不过，上海市光明律师事务所律师付永生向南方周末记者表示，由于这种约定是提前印刷好的格式条款，有可能会被法院认定为无效的“霸王条款”，在这种时候，购房者就会胜诉。

另外，民法典第408条规定，抵押人（编者注：购房者）的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人（编者注：银行）有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。

其中，“抵押财产价值减少”应该如何理解，是否包括房价下跌这种外部因素？

付永生指出，在实践中有两种不同的观点，一是认为必须是抵押人的原因导致房产价值减少，才需要补足担保，比如故意拆房、放火烧房等。另一种观点认为，408条前两句话是用分号隔开，是并列关系，所以无论是外部原因还是抵押人的个人原因导致房价下跌，抵押人都要补足担保。

他认为，中国近二十年的房价升降具有周期性，房价下跌二三年后又会上涨，银行可能还没来得及起诉，房价又涨起来了，所以类似的诉讼判例非常少，最高人民法院也没有出台指导性案例或者司法解释。

王玉臣建议，如果遇到上述博主的情况，业主首先要核实自己的房屋是否如银行所称评估价下降、下降了多少；其次，核实按揭贷款合同中的原文约定，可以视情况选择约定中对自己最有利的选项来履行；另外，还可以核实银行是否存在违规放贷的问题。

其他人都在看：