27.02.2023

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导读：美国旧金山湾区房价中位数，已从十个月前的顶点狂跌35%。

作者 | 第一财经 李爱琳

美国楼市急速降温。在加利福尼亚州工作和生活的丁怡（化名）最近重新开始看房，试图寻找入市机会。

去年8月，丁怡曾在加州圣何塞（San Jose）市中心签下一套约180平方米的独栋别墅，总价160万美元，彼时美国房价已较2022年3月时的峰值有所回落。

但就在签约后短短两个月，美国楼市急转直下，加州一二手房交投惨淡，房价大幅下挫。“为顺应市场变化，开发商甚至主动下调已签约房屋的价格，我那套别墅也直降10万美元至不足150万美元。”丁怡告诉第一财经记者。

同一时间，科技大厂“瘦身”传闻不胫而走，就业与地产市场双双转向，昔日意气风发的互联网打工人被迫捂紧钱包，丁怡也不例外。

“当时，我所在的公司传出裁员15%的消息，虽然公司并未官宣，但我担心日后遭到波及，无法承担每月高昂的月供，于是在开发商大幅让利的情况下，还是不惜违约，自愿损失五万多美元押金，退出了交易。”丁怡说。

利率飙升房价大跌引发退房潮

丁怡退房后的一个月，美国科技寒冬正式来临。

2022年11月9日，Meta一如市场传言官宣裁员1.1万人，成为一众科技巨头中率先实施“降本增效”的大厂，裁员数占其员工总数的13%，是该公司18年历史上的首次大规模裁员。

2021年10月29日，在美国旧金山湾区，一名女子站在“元”标志牌前。新华社资料

2023年伊始，裁员潮愈演愈烈。1月4日，亚马逊宣布拟裁员逾1.8万人，为迄今为止美国大型科技公司规模最大的一次裁员；两周后的1月18日，微软裁员声明虽迟但到，相关举措波及约1万名员工；1月20日，谷歌母公司Alphabet确认进行成立以来最大规模的一轮人员精简，影响大约1.2万人。截至目前，苹果为五大科技巨头中唯一尚未公布类似计划的大厂。

财力雄厚的大厂尚且如此，更多中小厂早就“断臂求生”，社交媒体推特、支付公司Stripe、网约车公司来福车（Lyft）等均在裁员之列。

这令本就下行中的加州房地产市场雪上加霜。

去年10～11月，房屋抵押贷款利率高位运行。据房地美（Freddie Mac）的数据，30年期抵押贷款平均利率于10月和11月两次突破7%，要知道，2021年全年该指标平均维持在3%以下。利率以罕见速度飙升，房屋可负担性迅速下降，叠加就业市场逆风，加州楼市遭遇多重冲击波。

美国30年期抵押贷款平均利率走势（图源：房地美官网）

美国房地产投资平台未来地产CEO况麦克告诉第一财经记者，丁怡的经历并非个例。“去年四季度，科技企业员工取消购房交易是较为普遍的现象，旧金山湾区（The Bay Area）的不少买家忧虑裁员来得猝不及防，最终选择放弃交易。”

作为美国经济第一大州，加州受薪劳工超过1900万名，全球《财富》500强企业当中有20%位于该州，其中不乏苹果、谷歌等全球市值最高的公司。今年初，加州正式实施《薪酬透明法》，当地薪资水平也公之于众。

如按岗位划分，当地软件工程师平均年薪介于13.2万～20万美元之间，项目经理平均年薪为13万～19.7万美元；如按公司划分，苹果iOS工程经理（iOS Engineering Manager）年薪在22.9万～37.8万美元，亚马逊工程总监（Engineering Director）年薪为22万～29.8万美元，谷歌工程副总裁（VP of Engineering）年薪高达55万美元。

高薪人群密集区也造就了全球最贵的房地产市场之一。以旧金山湾区为例，这个被誉为全球科创中心、风险资本聚集地的大都会区，房价中位数由疫情初期2020年5月时的谷底96.5万美元，疯涨至2022年3月时的顶点154万美元，不到两年时间涨幅高达60%。

涨得越多跌得越快

疫情期间，楼市火爆一方面归功于流动性宽松，另一方面科技大厂上演抢人大战，“码农”薪酬急剧膨胀，也为湾区楼市添了一把火。况麦克表示，“楼市繁荣时期，湾区房价涨幅在全美范围内名列前茅，不过现在，当地房价回调速度也是数一数二。”

据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）公布的最新数据，截至今年1月，在短短十个月之内，湾区房价中位数就已从顶点狂跌35%，从154万美元跌至100万美元。1月，湾区房价较去年同期下挫14.6%，创2009年7月以来的最大同比跌幅，销量方面，销售额环比暴跌38.1%，同比跌幅达36.9%。

美国加利福尼亚州各大城市1月房价（图源：加州房地产经纪人协会）

国投瑞银基金资产配置总监王建钦对第一财经记者表示，“疫情过后，美国经济呈现明显的结构性特征，当前经济韧性主要体现在服务业，使得就业市场呈现出‘科技企业大裁员、餐馆缺人端盘子’的景象。受此影响，科技公司较为集中的湾区房价受到的冲击最为严重，尤其是高价位住房市场出现量价齐跌的情况，预计这种下跌可能仍将延续。”

惠誉评级美国企业评级高级董事鲁拉（Robert Rulla）也在接受第一财经记者采访时表示，总体而言，此前房价快速走高的地区回调幅度更大，而且房价具有地方性特征，受到就业和住房供应等因素的驱动。

“当前，科技行业裁员潮不仅拖累当地楼市，还打击全美消费信心，抑制民众购房意欲，房价回调以及进一步下滑的预期令潜在购房者保持观望，造成楼市需求持续低迷。”他表示，西部地区房价已经走低，下跌趋势正蔓延至中西部、东北部及南部部分地区。

美国房地产经纪人协会（NAR）公布的最新数据支持鲁拉的观点。报告显示，1月，美国东北部成屋销售总数较去年同期锐减35.9%，该地区房价中位价为38.3万美元，同比微涨0.3%；中西部成屋销售总数同比降幅达三分之一，房价中位数为25.2万美元，同比上涨2.7%；西部成屋销售总数同比锐减42.4%，该地区房价中位数为52.5万美元，同比下滑4.6%。

除了湾区，此前销情火爆的得克萨斯州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城等城市也遭遇房价巨震。例如，据奥斯汀房地产经纪人协会（Austin Board of Realtors）的最新月报，奥斯汀房价中位数于2020年4月触及低点32.5万美元，去年5月飙升至55万美元，两年涨幅接近七成，而在今年1月房价已跌至45万美元，八个月的跌幅达18%。

美国楼市难言见底

失去一次买房机会的丁怡仍然希望尽快安家。幸运的是，她暂时躲过了裁员潮，目前正在积极看房，以摆脱每月颇高的租金压力。

展望2023年，多位受访者均对记者表示，仍难判断距离美国楼市底部还有多远。

况麦克认为，未来的楼市发展还是高度取决于货币政策走向。“如果美联储很快结束加息周期，房地产市场可能很快筑底回升，但如若加息周期延长，楼市回暖进程也会相应放慢。只不过，近期出炉的经济数据均高于预期，股市随之下行，利率走势依然存在变数。”

包括1月非农报告、1月消费者物价指数（CPI）、1月个人消费支出（PCE）等在内的读数全线超出分析师预期。在美联储激进加息八次之后，多位联储官员上周齐齐作出鹰派表态，支持进一步上调利率。

克利夫兰联储主席梅斯特（Loretta Mester）称，“我确实认为，利率必须高于5%并保持一段时间，才能使通胀率持续回落至2%。”波士顿联储主席柯林斯（Susan Collins）同样认为，应进一步提高利率至足够水平，并维持更长时间。

鲁拉告诉第一财经，“楼市走向与经济前景、抵押贷款利率终端密切相关，这两项因素还存在诸多不确定性。事实上，就在本月初，30年期抵押贷款利率触及低点6.1%，此后又快速反弹至目前的6.5%。”

惠誉预计，美国经济将在今年进入温和衰退。“2023～2024年，更高的抵押贷款利率将严重打击需求和房价，我们预计楼市疲弱至少会延续至2024年上半年。不过，当前房屋供应不足，人口结构也较为有利，美国楼市不大可能重演类似2008～2009年时的崩盘。”鲁拉说。

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