京沪疫情对长租机构的二次大考
“疫情何止三年”！本次疫情，将成为多数行业发展的一个显著拐点。
5月16日，国家统计局公布的数据显示，今年4月份我国社会消费品零售总额为29483亿元，同比下降11.1%。下降幅度大大超出2020年全年，以及市场预期。
与2020年首次疫情不同之处在于，此次疫情短时间不能被管控，且处在二季度重要的时间节点，尤其是在北上这样的经济重镇对经济的影响不言而喻。
疫情无疑深刻改变了人们的生活方式，尤其是对于支出占比较高的“住”一项。而对于租赁这一传统行业而言，也注定将是一场深刻洗礼。
租房，永远是在外打工人抹不开的一个焦点话题。疫情之下，影响的不仅是大众漂族，对租赁企业更是存亡大考。
不同于上次疫情，本轮疫情不论持续时间、影响范围和程度，都远超2020年初。
难，是当下各行业的普遍众生相。
据红餐品牌研究院调研显示，2022年4月份餐饮收入2609亿，同比下降22.7%，创下了2020年5月份以来的最大降幅。
而作为与生活息息相关的租赁行业，影响自然也不会小。但是行业内结构性表现，却是另一番风景：
在上半年租赁行业春节后和毕业季前后两个旺季时间节点，长租机构成交数据明显优于普租市场。
以这轮疫情漩涡中心的为上海为例，根据自如研究院数据显示，长租市场3月续约量环比提升近50%，即便在4月份淡季回落行情中环比仍提升超过110%，租客续约率近90%。北京数据同样亮眼。
而反观整体普租市场，则冷淡许多。据贝壳研究院数据，3月全国百城中仅31个城市租赁成交环比增加，41个城市租赁成交环比减少；4月全国重点40城租赁成交量环比减少20.4%，其中仅有6个城市租赁成交量环比增加。
同样4月北京租赁成交环比减少12.6%，超7成商圈租赁市场环比降温。
在疫情大考下，当下无疑是检验市场成色的重要时刻。普租和长租市场表现大相径庭。居家办公等减少人员流动的措施，对租赁市场形成了冰冻效应。
进入2022年，包括贝壳、我爱我家在内的几大头部平台纷纷加大租赁业务，备战今年市场行情，但当下普租市场的惨淡无疑给了它们当头一棒。
之所以普租市场周期性更强，核心是在行业需求迭代、消费升级背景下，传统租赁模式不能及时革新，仍停留在匹配供需两端信息源的中介服务层面，在产品品质、服务等精细化管理上与终端需求不能进行有效匹配。
2020年疫情叠加房地产去杠杆，给长租机构上过生动一课，行业加速整合成为主要趋势。加快长租市场规范化发展等也在各类高层会议中被频频定调。
而行业整合不仅仅是集中度的提升，更深层次意味着行业业态模式的升级与重构。
长租机构更加抗压，问题关键在供需错配的行业结构及升级的行业业态上。
当前在国家顶层设计下，租赁一直被认为是超万亿的蓝海赛道。到2030年，市场更将达到10万亿规模级别。未来成长空间依旧巨大。
据第七次人口普查结果，全国人户分离人口为4.93亿，较2010年增长了88.52%。其中，市辖区内人户分离为11694万，流动人口37582万。如此规模的人户分离基数，同时加上单身人口增加、晚婚晚育，及家庭小型化趋势等，在高房价面前，撑起了庞大的租房市场空间。
在巨量需求增量的预期背景下，行业仍然呈现出明显的周期波动性，包括疫情对普租市场的显著影响。这与一直存在的行业特性有关。这一特性最大体现就是供需结构错配。
多年以来，我国的租赁市场以私人房源的分散式租房为主，虽然总需求量很大，但存在对市区内小户型面积，尤其是一室一卫、精装修等优质服务房源供不应求，以及大量离市区较远的多户型、装修服务差的老旧房源供给过剩。
“老破小”实质就是此类供给结构的典型代表，再加上房源服务不到位，房源租房换手率自然高。
随着新白领中产、95后Z世代为代表的主力群体入市，更加注重生活私密性和服务体感。这就是租赁行业近年来显著形成的消费升级浪潮。“钱多事少”无法左右，但“离家近”住的舒服是自己能够决定的。
所以这也是长租机构相对于普租市场最大的优势：在于居住产品及生活服务品质对消费需求更迭的精准卡位。
作为专业化的租赁服务机构，长租机构诞生相对较晚。在2011年前后，以自如为代表的长租机构的诞生，行业才有了专业化租赁市场的新模式。
2015年以来，伴随政策的春风，长租行业迎来了疾风骤雨般大踏步发展。但两次疫情外加监管收紧，成为行业发展分化的分水岭。
为了快速抢占市场，互联网烧钱扩张手法在租赁市场也体现得淋漓尽致，抢房源大戏频繁上演。“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”等模式的风险在资本加持下不断被放大。
在租赁行业，规模一直是企业发展的核心指标。资本潮起追逐的是短期效益，但却忽视了一个核心因素：租赁行业的民生属性，前期投入高，回报周期长且回报率低。而高融资高杠杆重资产运营模式，如果没有足够壁垒和护城河，风险敞口将无比巨大。
而在当下的第二轮疫情大考中，不仅没有出现暴雷的情况，而且表现出来的数据还十分优异。
这背后的根源在于：在市场快速向头部集中的同时，以自如为代表的长租行业，在运营模式上的迭代升级，管理产品服务上的精细化运营得到了市场的验证。
而差异化和精细化，才是租赁市场未来竞争的新风向，也是本次疫情行业升级所展现的最大转变。
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