2023，濒临终结的土地财政、即将上路的新税种

当我在2018年写下文章《终于，房子开始吃人了》时，虽然对未来房地产行业的形势做了主观的、严峻的预测，但是如果你在当时，提前告诉我，2022年底会发生什么，打死我也不会相信。

显然，从2020到2022年的3年间发生的大事，严重超出了对我国地产行业最悲观者的预测范围了。

房地产开发商的集体爆雷和躺平，引发了连锁反应，包括：

沿海发达城市的体制内岗位待遇大幅下降、

最终投向是地产行业的理财产品的大面积违约、

老少边穷省份的城投债严重违约后银行被迫接受展期...

地产开发商出于对未来售房面积和收入的悲观预期，导致它们不敢拿地了，毕竟出了钱、盖了房，最终也卖不出去。

这间接引起了各地方财政的土地出让金收入，急剧缩减。

我查阅了下数据：2022年国有土地使用权出让收入66854亿元。

而在2021年，这个数字是8.7万亿。

也就是说：2022年来自于卖地的收入，一年时间就下降了23.3%。

一年绝对值下降超2万亿，历史最大下降，但是基数数值依然很大，和2018年相当。

如果这就引起了连锁反应，假如后面继续下降，又会发生什么呢？

我真的不敢想象。

从2022年10月份以来，政策端终于意识到了矫枉必须过正，于是钟摆从一个极端，又摆向了另一个极端：万箭齐发、齐下场救市。

遗憾的是，卖房市场、土拍市场，在连续且密集的刺激措施之下仍未出现升温的迹象。

各地方（省、自治区、直辖市）的财政收入有多依赖土地呢？

在顶峰的2020年，全国的土地出让金收入，相当于全国一般预算收入的46%。

接近一半。

1998年来土地出让金与全国一般预算收入对比

卖地收入的多少，直接关系到各地的财政状况、城市基础设施建设、体制内工作者的生存和福利状况。

出来混总是要还的。

进入2023年，土地财政濒临终结，寻找可替代的可持续性税源，将成为越来越紧迫的一件事。

1
必然结束的一次性红利

土地财政的基础是土地批租制度，实际执行时是招、拍、挂的流程。

从历史的维度来看，我们在谈土地财政时，当然需要看到它曾经的积极意义。

在过去城镇化率很低的时代，这个一次性制度确实适用于广袤乡村遍布的中国，快速进入城镇化。

城市化过程中，城市的扩张速度非常快，每年都有大量人口进入城市带来巨大的新增的土地需求，又叠加地价和房价的上涨，这给了各个地方快速增长的财源。

从加入世贸组织的2001年开始，20多年来时间，我们看到各地崭新的机场、高铁站、地铁、城市道路，可说都是拜土地财政所赐。

但是，土地财政是一次性红利。

因为城市化的进程就只有这一次，而且城市化似乎已经显著放缓，全国对于新增土地的潜在需求正在快速下降。

2022年的城镇化数据就证明了城镇化显著放缓的事实：城镇常住人口比上年末增加646万人。

而在2021年时，城镇常住人口比2020年末增加1205万人。

2022年的全国城镇新增人口大约只有2021年的一半。

城镇化主升浪结束后，必然需要从一次性红利的增量土地税源，转向存量房产的可持续的税源。

这个税源就是：房地产税。

它的本质都是取代土地财政。

美国城镇化进度（65%后出现放缓）

2
房地产税与最后一搏

土地财政的终结，必然伴随新税源的补充。

毕竟，谁也不敢漠视各地庞大的公务机构、巨大的基础设施投资失去财源。

过去十多年来，人们对于房地产税的讨论就没有停下来过。但区别在于，过去人们讨论的是“征不征”，现在讨论的是“什么时候征”或“哪些城市会征”。

只要你对经济、房价有点起码的了解，对它已经渐渐地有了预期。

从城市化的进程看，房地产税无法避免。

我国现在的城镇化率在2022年已达到65.22%，考虑到中国幅员辽阔、人口众多、各地多样化程度高，农业的劳动密集度相对较高，最终的城市化率可能会在70%左右（而不大可能达到日韩的90%或美国的80%），因此后续的空间已非常有限。

城市化放缓带来的新现象是，各个城市不再像过去那样有大量的新增土地需求，土地出让的规模会不如过去那么多。

到最终城市化成熟时，城市的规模基本就不需要再扩张了，甚至由于人口一年比一年少，城市已开发的一些地区会出现大量空置。到那时谁能取代土地收入？

只能是房地产税。

有没有可能再给土地财政续命一次，就像2014年开启的棚改货币化、涨价去库存运动一样，再换来几年的土地市场繁荣呢？

可能性还是有的。

往回看，如果没有在2014-2015年期间密集的针对房地产的刺激措施，土地收入很可能在2014年已经见顶，2015年全国土地出让收入32547亿元，相比2014年下降幅度也超过20%。

现在我们从针对房企的“三条红线”放松，到针对房贷的LPR贷款利率不断下降，又到各地降低首付、放开限购的诸多措施，其实在当年就试验过一遍了，不新鲜。

如果这次能和2015年一样成功把楼市拉起来，那么房产税就还能推迟几年；

如果拉不起来，房地产税近在眼前。

可问题在于，居民的负债杠杆率，已经在70%以上了，从宏观上而言，真的再也扛不动鼎了。

在经历2022年土地收入断崖之后，各地方的钱包已经再难承受一次和2022年这样缺钱的年头了。

土地财政是否能在2023年维持下去，就看现在全国的房地产刺激措施能否起效。

其实不需要像2015年那样各线城市在短期内纷纷暴涨，只需要恢复购房者和房企的信心，让年轻人敢于买房，让开发商敢于拿地，那么土地财政就续命成功了。

但从现在城市化的速度和居民的债务状况看，为了续命而最后一搏成功的概率越来越小了。

只要房价不能显著涨，市场参与者就没有理由入市买房。

就算不考虑大疫三年中，除了核酸检测和疫苗行业外的其他行业，都面临存量收缩、裁员降薪，给年轻人造成的心理阴影，哪怕只考虑租售比，如果房价不涨，租房比买房划算太多。

在租售比这样夸张的情况下，自住和投资的需求本质是一样的。

自住客是担心房价上涨导致未来更买不起，所以买房；

投资客是因为觉得房价要涨，所以期待获得财富增长。

这两类需求就成为一类了，都是上涨预期所驱动的类似押注的行为。

3
未来的挑战

土地财政的终结很有可能在3年内就要成真，标志性事件就是针对所有存量房的房地产税陆续上马。

换句话说，土地财政的终结不代表一劳永逸，它的终结也会带来不少新问题，而我们大多数人似乎都没有对这些问题做好应有的准备。

这些未来的巨大问题包括但不限于：

（1）居民脆弱的现金流 

现阶段，中国城市居民比较普遍的一个财务状况是：高资产、高负债、低收入。

房价的高涨带来了普遍性的高资产和高负债，而工作收入的增长并没有跟上资产价格的幅度，因此现金流（工作收入）和自身资产极度不匹配。

在京沪深穗等热点城市，年入十多万元，但住着上千万房产的土著家庭多如牛毛。

一些债务负担比较大的年轻人，月供就已经压力山大了，如果再增加一项定期开支，将威胁到家庭财务安全。 

（2）获得感 

如果你到某些热点城市做一个街头采访，问在当地工作生活十年以上的市民一个问题：过去十年是你工作的收入多，还是你名下房产的增值多？

答案会非常明确：

大多数人过去十年的工作收入没有房产增值来的多，以至于房产占大多数家庭的总资产比例超过70%，如果算上房贷这种杠杆，超过100%也大有人在。

实际上，不少短视的中产对于房价的上涨，其实是沾沾自喜甚至极为兴奋的，虽然知道自住房不能卖也很难卖出，但这是一批人成就感和获得感的最大来源。

中国人有一个心态我觉得非常有意思，那就是在消费和投资过程中有很强的“一劳永逸”态度。

简单说就是，可以一次性花一大笔钱，但却不习惯订阅式持续付费（哪怕这个费用很低）。比如一个人可以花接近1万的高价格去买最新款的iPhone 14，但未必舍得买满足自己需要的iCloud或Apple Music。

这也是过去国人爱买房囤房的一个原因，因为它几乎没有持有成本，你买了哪怕是空在那也可以保值增值。

房地产税的出现将改变这一状况，大量没有装修的空置毛坯房很可能伴随持有成本的出现，而被抛售。 

（3）公平高效的实施 

房地产税的另一个重要的时代背景是“共同富裕”，所以公平至关重要。

不少人早年以几千元一平米的单价在热点城市囤积了大量房产，占有了核心地段的土地资源、享受城市发展带来的资产增值，但却不需要任何持有成本，市场比较好的时候1年涨出来的财富，比996模式加班的一线科研工作者10年存下的钱还多。

这当然是不合理的。 

还有不少人优越感爆棚。一说到房价高，他们爱说：这就是某某城市，高房价就是一个过滤器。

那现在房地产税快来了，假设1%税率，1000万的房子一年可就是10万，看看你的收入结余在这个城市够不够格？也来过滤一下？真要过滤，我觉得这种过滤才是公平合理的。 

对于房地产税，人们会想到一些可能的减免方式，比如人均面积减免，或套数减免，比如首套免税。

但如果你稍微仔细想想，不管怎么定免征范围，都会带来成倍于免税范围的漏洞。

比如按照人均面积计算，市中心1平米房子的价值相当于郊区的3倍甚至更多，市中心业主和郊区业主按照同样的人均面积免征是否公平？ 

如果按免征市值来，那么全国是否按照统一标准呢？比如北京500万的房子居住体验可能和长沙100万的房子类似，那么是不是就应该北京按500万免征市值，长沙按100万免征市值呢？这样是否公平呢？北京市民天生就应该比长沙市民多4倍的免税资产吗？

房地产税对国家、对地方来说，是实现可持续税源的手段，对无数居民来说则是劫富济贫实现共同富裕的一个方式。

这样一件追求公平的事情，是无法用不公平的方式去实现好的结果的，因此房地产税在实施过程中要需要克服各种漏洞，尽可能地提升公平性。 

（4）法理基础 

对于业主来说，房子的土地使用权是有年限的，不超过70年。

业主购买新房子时，已经一次性缴纳了土地出让金。

如果房地产税上马，那么有偿的土地使用权显然是不合理的，这相当于二次收费。

4
总结

土地出让收入的下降是对人性的巨大考验。

老话说“由俭入奢易，由奢入俭难”，不仅对于个人是这样，对于各个地方的预算来说也是这样。

2000年全国的土地出让金595亿元；

2005年时这个数字增长到了5884亿；

2010年增长到了2.75万亿；2020年增长到了8.4万亿。

这就是过去二十年各个城市面貌翻天覆地变化的支撑。

从500多亿到8万多亿，这个过程一开始是很爽，后来是习以为常，然后从8万亿下降到6万多亿，哪怕这个数字还是比一开始高得多，各地方主政人员和体制内职工，都会感觉到非常艰难。

另外，在未来房地产税没有成熟，而土地收入又不能继续快速增长的情况下，社会给各个地方决策者的容错率是非常小的。

回望过去，世纪初人口和经济快速增长、土地收入5年增10倍的情况下，各个省市地方在发展和决策上的容错率很大。

假设某城市在2003年兴建一个很大的机场航站楼，建设时或许也有人担心未来是否浪费和空置，但在高速发展阶段，基础设施需求和地方收入迅猛增长，只要小几年就能把这个航站楼填满，轻轻松松实现超预期的效益。

相同问题，放在2023年，容错率就小得多。

结合人口趋势与房地产现状，我们几乎可以确定，2021年8.7万亿元的土地出让金将会是中国土地收入的历史顶点。

在此之前，每一个城市，由于与土地高度绑定了发展和经营，所以都像是一家家高负债、高周转、高增长的企业，类似膨胀期的广州恒大。

站在2023年的起点上，无论是作为地方主政者、地产开发商，还是居民个体，我们需要考虑提前减少负债，摆脱对土地的依赖，并对可能到来的风险做好充足准备。

否则的话，可能会有更多我们不敢想象的事情发生。

写在最后：

从基层农村出发，在清华大学完成研究生教育后，明哥走过13年深入商业风云、直面资本运作、驾驭浮沉股海的历程。

房价变迁、P2P网贷、瑞幸咖啡造假、长租公寓爆雷、中国银行「原油宝」、蚂蚁集团IPO、恒大爆雷……地产巨头刀尖起舞、互联网寡头纵横捭阖、资本人物掀起权谋大戏，在明哥笔下，纤毫毕现，无所遁形。

7大篇章：商业真相、投资入门、稳健投资、房价解析、下一代成长、人生规划、思维重构，共1000+精华文章。我们为2400+个读者解答了人生命题，重塑了底层逻辑，在职场、资本市场、房市中助力弯道超车，改变了一批年轻家庭的财富轨迹。

在2021年底时，由于有提价预期，所以蜂拥加入知识星球的读者数目将近1千。一年服务期到了后，有部分朋友忘记了续费，和我们走散。

长按上面的红色图片，识别图中的二维码：新用户原价，老用户续费自动8折。

下载知识星球App，用微信登录，使用更顺滑。