09.02.2023

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导读：“千亿镇”都有自己的独门“发家秘笈”，它们的楼市发展水平也大不相同。

作者 | 第一财经 马一凡 张慧敏

截至目前，中国已经出现四个“千亿镇”，即地区年生产总值超过1000亿的镇级行政区，它们分别是昆山玉山镇、遵义茅台镇、佛山北滘镇以及狮山镇。

这些经济实力堪比一个地级市的镇各有特点，它们有的靠源远流长的造酒业起家，有的凭借地理优势获外资亲睐设厂，有的则靠做风扇壮大、成为全球规模最大家电生产基地，还有一个镇从上世纪90年代起就大力招揽世界500强企业投资，成为“制造业大镇”。

经济的兴盛自然带来消费与楼市的繁荣。四个“千亿镇”中，房价最高的玉山镇部分板块堪比一线城市上海，最贵的几个小区价格接近6万元/平方米，单套房最贵挂牌价已超过12万元/平方米。不过，也有千亿镇房价仅一万出头，更有地区单价尚未破万元。

稳坐“中国第一镇”，最贵房价比肩上海

中国有一座县级市的GDP已经超过数个省级行政区，那这个县域中最强的镇又是怎样的面貌？

日前，各地2022年地区生产总值陆续公布，江苏苏州代管的县级市昆山全年完成5006.7亿元，高于青海（3610.1亿元）、西藏（2132.64亿元）两省份，成为全国首个GDP突破5000亿元的县级市。

至2021年，全国“千亿县”共有43个，昆山领跑全国县域，在这个“全国最牛县级市”里，玉山镇又是“第一中的第一”。

过去五年来，玉山镇始终稳居中国“千强镇”榜首。网络上广为流传的说法是玉山镇在2021年GDP已达2700亿元，不过根据玉山镇近两年政府工作报告，该镇2021年地区生产总值为965亿元，2022年地区生产总值达到1020亿元，突破千亿大关。

目前，玉山镇最贵的板块房价已经接近6万元/平方米，最贵的单套房子挂牌价超过12万元/平方米，堪比隔壁一线城市上海的房价。近日，第一财经记者从上海出发，实地探访这座“中国第一镇”。

从上海乘高铁到昆山，只需要20分钟的时间，耗时甚至比上海市内通勤更短。玉山镇处于昆山市中部，是通常意义上的昆山城区，在玉山镇的基础上，昆山建设了全国第一个县级市的国家级高新区。

从昆山南站出站，脚下土地便属玉山境内，首先映入眼帘的是一个巨大的红色宣传牌，上面写着“打造社会主义现代化建设县域示范”。

玉山镇实际并不像一个镇，更似一座配套完善的中型城市，这里大型商场、时尚街区、山姆会员店、盒马X会员店等一应俱全，这些商业配套从侧面反映出当地居民较高的物质生活条件。

玉山镇人民政府位于中心区域，作为中国最强镇的行政机构，老旧的建筑显得颇为低调。玉山镇政府往北不远处，便是富士康厂区，早在1993年，富士康便在昆山设厂。除了富士康外，还有多家苹果零件供应商和合作伙伴落地昆山，如和硕、纬创、广达和立讯精密等。

人们手中使用的笔记本电脑或手机很可能产自昆山。根据昆山市人民政府官网数据，2021年昆山全年生产计算机整机4529.10万台、移动通信手持机（手机）3380.20万台。

按照功能分块，玉山镇的几个板块有着完全不同的面貌。富士康所在的玉山城北，有大片的工厂，也有充满烟火气的小街，店主们经营着来自安徽、河南或山东的小吃，抚慰打工人的味蕾。这里的房价均价为1.9万元/平方米，在玉山镇属于价格洼地。

而玉山镇人民政府往西的片区，有昆山体育馆、昆山杜克大学、城市生态森林公园、中心湖公园等，环境优美，人文气息浓厚，这里不乏别墅区和低密度洋房小区，许多小区的价格达到5.8万元-6万元/平方米，在贝壳找房App上，最贵的一套别墅挂牌价达到12.1万元/平方米。

韦云（化名）是昆山一家头部中介机构的资深经纪人，他对第一财经表示，玉山城西板块是昆山的知名“富人区”，昆山发展工业时间久、工厂多，厂区的空气与环境大多不好，而城西没有工厂，环境好，昆山本地土著更愿意到城西买房，房价便炒了上去，“现在的价格已经是跌下来的了，同比已经降了5个点，去年更高”。

这一板块的房价堪比上海，是否虚高？韦云认为并没有泡沫，“城西的买家很多，以本地人改善需求为主，且有学区加持”。

韦云表示，昆山有200多万常住人口，与一个地级市的人口相当，上海地铁直通的昆山花桥镇有较多上海房产投资客，但是玉山镇的楼市主要是常住人口在支撑，本地有钱人偏爱城西板块，城东、城北则有很多“新昆山人”买房落户，整体均价在2.2万元/平方米左右。

曾经，玉山镇的繁荣与它的地理位置密切相关，它紧邻上海，是外资设厂的理想位置。现在，玉山正在加速攻克高精尖产业，争创中国县域示范的“高新样本”，努力打造计算机、生物医药、高端装备产业集群。

根据玉山镇2023年1月的《政府工作报告》，该镇已经启动建设近350万平方米先进计算产业园和近150万平方米生命健康产业园，建成启用寒武纪昆山智算中心，竣工投产泽璟制药产业化二期项目，高效投运7万平方米小核酸生物医药研发产业化平台，新兴产业产值占规上工业产值比重达到63.5%。

目前，国家超级计算昆山中心已承接国家级重点研发和产业化项目算力需求，深时数字地球国际大科学计划通过国家科改领导小组会议审议，建成全球首个面向固体地球地学领域的科研一站式工作平台，镇域内科技型中小企业首超千家，高新产业的发展已成为玉山镇坐稳“千强镇第一”的最大动力。

拥有14个上市公司，楼市热潮后归于平静

2023年1月28日，佛山市委经济工作会议内容透露，佛山市顺德区北滘镇将成为继狮山后佛山市第二个GDP超千亿元的镇。

北滘镇，隶属于广东省佛山市顺德区，位于顺德区东北部，东与广州市番禺区相连，辖区总面积92平方千米，截至2022年末，北滘镇常住人口37.7万人，其中户籍人口16.6万人，户籍人口不及常住人口的一半，具有较强的人口吸虹能力。

“千亿小镇”离不开扎实的“工业基因”。早在上世纪80年代，北滘镇所在的顺德曾与南海、中山、东莞并称“广东四小虎”，而北滘生产的电风扇闻名全国，被成为“风扇城”。

经过多年的发展，北滘镇已是中国家电制造业重镇，拥有全球规模最大最齐全的白色家电全产业链和小家电产品集群。北滘镇副镇长胡冰曾对媒体表示，2021年北滘镇工业总产值超过4200亿元，其中家电产业产值占比超过7成，约占全国家电产业总产值的10%。

随着产业结构迭代升级，近年来，北滘机器人产业也快速发展，美的库卡智造科技园、博智林机器人谷、埃斯顿、中设、中大力德、拓野等重大项目相继落户。自此，北滘形成了智能家电、高端装备、机器人等多个产业集群，本地及控股上市企业就有14家。

提及北滘，碧桂园、美的是不得不提的两个企业，两者分布在潭州河东西两侧，均为北滘镇本土发展起来的世界500强企业。除了布局家电、机器人智能制造等产业，上述两家企业与北滘城市界面的建造也息息相关。

1992年，碧桂园创立元年，其第一个项目顺德碧桂园开建，以此为出发点，碧桂园开启了其在北滘乃至全国的造城步伐。今天，站在碧桂园总部片区的高楼上，环顾四周，放眼望去，目之所及几乎都是碧桂园修建的楼盘。美的置业在开发领域起步相对较晚，2004年成立后即开发了北滘君兰国际高尔夫社区项目，截至目前，其在北滘开发的住宅项目已有14个。

北滘楼市与全国房地产周期大致相似，2015年左右楼市供需两热，价格增速较快。加上“强产业”、“临广”的标签，北滘楼市的表现也更突出。安居客数据显示，目前，北滘的二手房价格为2.03万/平方米，远高于顺德区1.55万元/平方米的水平。2021年上半年，北滘楼市再次迎来一波涨幅，北滘一楼盘销售顾问对第一财经表示，当时房源供不应求，原本2.4万元/平方米的房源，最高涨至3万元/平方米都有客户买单。

然而，随着全国楼市下行，北滘的楼市销售去化也面临挑战。

王旭（化名）是北滘某楼盘的销售经理，其所在的楼盘是北滘新城片区内公认的优质大盘，均价在2.4万元/平方米左右。他对第一财经透露，2022年上半年，其所在的楼盘月均销售额在6000万元左右，2022年6月，随着佛山市限购政策放开，北滘成为非限购区域，其所在的楼盘迎来了一个销售小高峰，月销售额在1.4亿元左右，6月之后销售额逐渐回归到此前6000万元/月的水平。

值得注意的是，北滘全域销售需求有待回升的背景下，于2023年1月中旬开盘的顺控博悦湾销售情况却不错。有知情人士对第一财经表示，顺控博悦湾本次推出的房源在300套左右，截至2月初，销售去化已经超过8成。据悉，该项目位于博智林机器人谷，片区拥有成熟的配套，居住氛围浓厚，新供应较少，属于稀缺的江景房，现房销售。另外，该项目的主力售价范围为14500-20000元／平方米，不管是对比佛山或者一江之隔的广州的江景房，还是对比近期同片区新房、二手房，价格都比较有优势。在上述知情人士看来，博悦湾的热销只是当下北滘楼市中的个案，之所以能在短期内获得较好的业绩，与其较高的性价比有关。

在房地产行业需求有待释放的当下，北滘楼市似乎也褪去了昔日的“荣光”。

股王背后小镇，土地用于酒企扩产

截至2月9日收盘，贵州茅台（600519.SH）的总市值仍有2.28万亿元。

在上市公司背后，贵州茅台酒的产地——遵义茅台镇也颇具实力，被誉为“中国第一酒镇”、“西部第一镇”。

茅台镇归遵义下辖的县级市仁怀市管辖，2020年的地区生产总值便突破千亿元。目前，仁怀市政府官网并未给出茅台镇2022年地区生产总值数据，可以参考的是，2021年，仁怀市实现地区生产总值1564.49亿元，其中酱香酒工业带来的产值占据大头，2022年，仁怀市完成酱香白酒工业总产值超过897亿元，同比增长50％。

茅台镇坐落于赤水河畔，群山环绕，地势险要，古有“川盐走贵州，秦商聚茅台”的说法。这里特殊的生态、气候、土壤和微生物群，成为酿造茅台酒等优质酱香白酒不可复制的唯一产区。1915年茅台酒在巴拿马万国博览会上荣获金奖，从此茅台镇誉满全球。

作为“千亿镇”，这里似乎并不够热闹与繁华。截至2021年6月，茅台镇常住人口仅有6.39万人。2021年，全镇完成地区生产总值1277亿元，同比增长16.9%；城乡居民人均可支配收入达到65046元和25743元，同比增长8.9%和9.2%。

去过茅台镇的人都说，那里空气里都飘满酒香。2020年时仁怀市茅台镇工会曾召开第一次代表大会，透露了一组数据：茅台镇共有正常生产的酒类企业1000多家，非公酒类企业工人近30000人，镇域内汇集了茅台古镇文化产业园、仁怀名酒工业园、仁怀空港新区三大园区，构成了大茅台发展格局的三大经济增长极。也就是说，茅台镇过半人口都在从事酒企工作。

茅台镇寸土寸金，大部分地皮都要留给酒企扩产，几乎没有多少土地留给居民，仁怀市于2009年启动居民搬迁工作，数万人从茅台镇迁居至仁怀市区。如今茅台镇人更习惯于到十几公里外的仁怀市区买房、消费。

根据安居客网站，截至2022年12月，仁怀市房价均价为7088元/平方米，2020年时均价还是4733元/平方米，两年间涨了49%。根据中国房价行情网，仁怀市近一个月来二手房挂牌居家达到10203元/平方米，这里有望成为又一个房价破万的县级市。

佛山狮山镇：500强企业遍布，房价一直很“低调”

“1小时，创造1141万GDP，下线60辆一汽大众，3000台机器人在运作......”佛山市官方媒体曾这样描述佛山市南海区制造业大镇狮山的速度。

狮山镇位于南海区西北部，总面积336平方千米，是南海区面积最大的镇；截至2020年末，狮山镇常住人口为95.5万人，是广东省所有镇中人口最多的镇。

与其土地面积和人口相匹配的，是其领先的生产力。早在2017年，狮山镇GDP就迈过1000亿大关。2023年1月28日广东召开的全省高质量发展大会上，狮山镇党委副书记、镇长麦满良对媒体表示，2022年，狮山镇GDP预计突破1300亿元，规上工业总产值超4000亿元。

坐拥佛山国家高新区、佛北战新产业园、佛山人才创新灯塔产业园三大平台，狮山镇是名副其实的制造业大镇，其三产比例为1：74：25，制造业是绝对主力。那么，制造业大镇是如何成长起来的？这与“搬大树回家”的招商模式密切相关。

所谓“搬大树回家”，即招揽世界500强企业在狮山投资。1995年，狮山街道正式成立，当年，狮山就引进了第一家日资世界500强企业日商岩井；2004年——2006年，本田、丰田等9家世界500强企业投资的项目落户狮山；2010年，一汽大众华南工厂正式签约落户狮山，成为彼时佛山史上最大的外资投资项目。根据佛山市商务局的数据，截至2019年，已有69家世界500强投资的企业落户狮山。目前狮山镇形成了汽车及零部件、高端装备制造、有色金属、生物医药等支柱产业。

或许是开发时间较晚，也或是没有“临广”因素的加持，尽管GDP早已破千亿，但狮山的房价并未成为南海区的“翘楚”。安居客数据显示，目前狮山镇的二手房均价为1.3万元/平方米，低于南海区1.7万元/平方米的均价。

当记者以投资者的身份与狮山镇佛山西站片区的房产中介交流时，其对第一财经表示，如果预计持有房产的时间较短，建议考虑南海区其他板块——禅城、桂城等区域的房产，因为“狮山房价上涨的速度比较慢”。她表示，2018年、2019年是狮山房价的高峰，彼时，其不少客户就以1.5万元/平方米的价格投资了狮山的房产，而现在想要卖的时候，发现二手房价格与其三年前买下的新房价格相差无几，“价格没涨，还亏了利息”。

博爱湖片区是狮山镇政府的所在地，也是狮山镇近年来重点打造的片区，片区内最贵的新房单价为3万元/平方米，这也是整个狮山镇最高的价格。近日，该片区的房产中介对第一财经表示，博爱湖片区内的首创禧瑞园著正推出特价房，其中，87平户型的房价最低为1.35万元/平方米，而在此前，该户型最高卖到了1.8万元/平方米。该房产中介坦言，相比罗村，博爱湖片区的商业氛围还不够浓厚。

在这一轮房地产行业的周期中，狮山的楼市去化也略显艰难。粤湾研究院统计的数据显示，截至2022年8月31日，狮山镇官窑板块、松岗板块、狮山板块、罗村板块的楼市去化周期分别为92.7个月、61个月、20.4个月，18.3个月。

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