县城房价不过万，还是买不起

作者：寇大庸

编辑：江江

来源：盐财经（ID：nfc-yancaijing）

中国的楼市，总是人们津津乐道的话题。

比如，1月11日，中房集团原董事长孟晓苏“劝老百姓拿1/3存款买房”，登上热搜，带来争议。

而通常，人们对楼市的关注主要放在一二线城市上，这些城市的房价变化被视为经济晴雨表，被反复观察和研究。相较之下，在广袤的县城地区，其楼市变化的关注度则少了很多。

尽管县城往往被看作是经济发展过程中的配角，但其分量不可小觑，根据中国政府网的数据显示，目前全国共有1472个县城、394个县级市，当中容纳的人口约有2.5亿人。县城房价的变化，与我国近1/6人口的生活密切相关。

然而，不久前，一则关于县城房价的统计数据引起了人们的热议：全国94%的县城房价不超万元。

这是一个很难评价的数据，每平米万元的单价具有心理学上的分水岭意义，但具体到买房决策上，人们还是会感受到购房压力。

这也是这则数据引起人们议论的原因，人们对这一数据的观点分化很明显，有些人认为县城的房价降了；有些人则认为从购买力的角度来看，目前的房价仍然很高。

不同地区的县城情况各不相同，但作为总括性的行政区划，县城在经济发展中扮演的角色则具有一般性。我们可以从县城房价的波动背后，观察城乡流动、区位经济、人口结构等更具体的现象。

当前县城楼市行情，究竟处在一个什么阶段？

从价格表现上来看，在房住不炒的政策框架以及房地产行业自身波动等因素的作用下，过去一两年，各个地区的县城房价均有不同程度的下跌，这与全国房地产行业的形势基本贴合。

从房地产行业的周期角度来说，克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓对盐财经记者分析道，县域房地产市场由此前“量升价涨”的高潮期步入了“量缩价跌”的低潮期，整体表现为库存积压、需求疲弱。

不过，县城内部也有分化。在普遍房价下跌的过程中，一些县城的房价仍然逆势上扬。

根据中国房价行情网的数据显示，中国房价排名前10的县城中，有超过半数的县城房价高于去年。

截至2022年6月，房价破2万元/平的县城数量达到8个（数据来源：中国房价行情网  整理：第一财经）

甚至像温岭、桐乡、乐清等县城的房价一度突破了2万，这些县城大部分处于东南沿海地区。

但在更广阔的腹地区域，可以说，此轮县城房地产周期的发展高潮已过。

一些在县城生活的普通人，就明显地感受到了这种变化。

刘平是一名土生土长的溧阳人，大学毕业时，他回到溧阳的一家建筑公司上班。

2021年结婚后，他和妻子搬进了此前购置的一套新房。作为兼具房地产业内人士与购房者双重身份的刘平，对溧阳的楼市有着自己的观察。

溧阳，在全国县城中的房价排名靠前，属于剩下6%均价过万的县级市。刘平对盐财经记者表示，2017年他在家人的支持下，以大约8000元/平米的价格购置了一套复式公寓。

“当时买下来，就是为了日后改善用的，最后就当了婚房。”如今，刘平的这套婚房，价格已经涨到了12000元/平米左右。

身为业内从业人员，他对溧阳的这波涨价潮印象深刻。

在2017年至2018年间，溧阳涌进了一批全国性的房地产企业，这些企业在溧阳拍地、建楼，刺激了溧阳房价大涨，“2018年之后，溧阳的房价就开始涨起来了，很快就破万”，刘平表示。

房地产企业涌进县城，刺激了当地的房价

过去两年，在一些大城市的房地产市场中，房企“国进民退”的现象十分明显，最突出的现象是在土地拍卖上，民企拿地明显少了很多，国有背景的城投公司拿地多了。

房地产行业进入了万科董事会主席郁亮所说的“活下去”为主题的阶段，这股寒气同样传导到了县城楼市。许多县级房地产企业倒闭、破产，乃至老板跑路，楼盘闲置。房地产行业的“国进民退”现象，也在县城上演着。

刘平表示，这两年，当初进来的那些大房企很多都退出溧阳了，具有国有背景的城投公司成为溧阳楼市的主要承建商。溧阳的房价也从最高位，开始缓慢下跌。

发生在溧阳的变化，几乎在全国各个县城不断“复刻”着。

一些经济条件稍差一些的县城，变化则更为明显。

在湖北省黄冈市浠水县长大、工作、成家的秦勇，在浠水已经生活了40多年，他对盐财经记者分享了自己的感受：“现在浠水很多的房子都是空置的，没有人买。”

秦勇了解到，当地的很多房地产企业都破产了，老板跑路，整个房地产市场显得十分萧瑟。与溧阳一样，浠水的楼盘现在主要由具有国营背景的城投公司进行建设。

肖文晓表示，“按照七普数据，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，城市家庭人均居住面积为36.52平方米，住房相对紧缺的主要还是在一二线大城市，县城房地产开发在经过此前以高周转为代表的高歌猛进的发展之后，已经进入一个相对过剩的时期”。

县城房地产开发已进入一个相对过剩的时期

在肖文晓看来，未来一段时间，县城的楼市基调还是以去库存为主，增量需求中首套刚需的占比会逐渐缩减，而改善居住的品质需求将会增多。

尽管如此，眼下的节点，更多的普通消费者选择了观望。秦勇表示，浠水的房价均价在4000～5000元左右，尽管他有着改善住房的需求，但是面对纷繁复杂的房地产行情，他还是选择再观望一段时间。

这一点刘平也深有体会：“房子这个事很怪，房价涨的时候大家都跟着买，房价一跌，大家就都在观望。”

在观望的背后，其实凸显的是居民购买力的问题。房价虽跌，但不意味着房子就变得“便宜”了。

秦勇说，浠水人的月薪差不多在三四千元，面对着四五千元/平米的单价，还是有些吃力。

在他看来，目前浠水的楼市就是一种“僵持”的局面，“虽然没人买，但是也不敢降价太多”。

他形容，大家都知道房子不会再出现暴涨了，所以其实现在没有人把房子当做投资品，但是那些想买房的人，就是在“熬”了，“看谁熬得过谁”。

溧阳的情况也差不多。

“我们的工资一年也就涨个几千块钱，哪能和房价的涨幅比。”刘平表示，当地人的年薪差不多在几万块钱左右，面对万元左右的房价，压力明显。

值得注意的是，溧阳独特的文化氛围也影响了购房者的购房能力。刘平表示，溧阳这些年建了很多大户型的楼盘，普遍都在三居、百平米以上，之所以出现这种局面，与溧阳人想要购置大房子的观念不无关系。

“溧阳这边的文化是这样，大家不是很喜欢买小房子，都想要买三居甚至以上的。”刘平介绍道，这种文化氛围使得溧阳人的总购房成本依然高居不下。

房价的高低，与经济条件、文化氛围、产业结构等众多因素有关，难以一概而论。

但构成这个复杂链条的基石则是明确的，那就是——人口。有人的地方才会兴旺，这是楼市的底层逻辑。

围绕着县城楼市产生种种现象背后，潜藏着中国县城正在面临的一场深远的“人口危机”。

过去几年，各个大城市都一改往日的高傲姿态，在人才政策上颇为大方，高补贴、放松落户条件等政策层出不穷，原因很简单，就是人才不够了，吸引人才流入，特别是年轻人的流入，成为各个城市维持未来竞争力和发展态势的基础。

大城市况且如此，小县城就更不必说，在我国的县城里，人口流失的情况正在普遍发生，人们都在往大城市和中心城市迁移。

根据任泽平团队2022年发布的一项人口流动的研究显示，我国的人口流动的总趋势仍然是向中心城市聚集，在2010至2020年这10年间，县级市的人口流出地区个数占比从63%增至76%，建制县从73%增至88%，全国共有286个县级市与1299个建制县的人口正在流出，是各个行政区划中上升幅度最为显著的类别。

县（级市）人口流出地区占比高于市辖区

反映在县城生活中，则是年轻人都不见了。

秦勇对此感受颇深，他说，“浠水哪还有什么年轻人，大部分都跑出去了”。

浠水的工作机会不多、发展前景一般，他认识的年轻人都不愿意在浠水发展。恋家一些的，就在武汉上班生活；远一些的，跑到北上广深的都有。秦勇自己也希望自己的孩子将来能到大城市发展。

溧阳的情况也类似，刘平很少看到外地的年轻人到溧阳发展，而像他这样留在溧阳的本地年轻人也不多了。

尽管溧阳近些年引进了上汽、宁德时代等知名企业开工建厂，稍稍改变了年轻人不多的局面，但是这些新人能否转化为购房生力军，仍待观察。

值得一提的是，交通条件的改善，在一定程度上也加速了县城年轻人流失的进程。

2022年4月，浠水县的高铁站建成通车，浠水到省会城市武汉的时间从原来的2小时缩短到40分钟，同时浠水还开通了直达深圳的高铁班次，通勤时间从原来的14小时缩短到了7小时内。

2022年4月22日，湖北省黄冈，黄黄铁路正式开通运营，首发所使用的列车抵达浠水南站

而溧阳则早已深入融合在江南片区密集的交通线路之中，到哪去都很方便。

颇具矛盾的两种趋势在同步上演。

一方面，交通的便利加快了县城与更广阔的空间的联系效率，有利于要素流通。

另一方面，这也加大了人们向更具发展前景的大城市集聚的进程。

县城的发展需要中心城市，县城的房价变化与它和中心城市的关系密不可分。肖文晓对盐财经表示，扣除近年来不断上升的地价成本、建筑成本和开发成本，一般县城房价的毛利空间相当有限，“只有位于热门都市圈周边或者具有产业和人口集聚效应的县城房价，才能拥有好的溢价空间”。

也就是说，县城的房价依然依托于中心城市的辐射效应，那些有效链接到大城市产业结构、能够承接都市圈的产业转移分工或需求外溢的县城，才有能力支撑当地的房价。

但是，这种深度融合，往往也意味着中心城市能够更有力地攫取县城的资源，年轻人的出走，就是这种虹吸效应的一个切片。

目前看来，这场中心城市与县城之间的竞合游戏，仍是中心城市占据着优势。这种态势，将对县城房价产生长久而深远的影响。

（应采访者要求，文中秦勇、刘平为化名）

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