贝壳“重生”，“两翼”逆势增长

作者 | 顾砚

贝壳“重生”

“我们希望是重生！”

4月23日，贝壳成立四周年之际，彭永东（贝壳董事长兼CEO）在朋友圈发文称，“（贝壳）2020年的关键词是高光，2021年是艰难，2022年会是什么？我们希望是重生！”

从孵化到上市，贝壳只用了不到两年。鼎盛时期市值逼近千亿美元，跻身中概股前十。

而从去年下半年开始，整体形势却发生巨大的变化。楼市颁布四道红线、房地产市场降温；疫情反复；遭遇资本恶意沽空；再到各类舆论漩涡，贝壳劫数不断。

今年5月11日，贝壳携名为“凤凰”的双重上市计划涅槃归来，正式在港交所挂牌交易，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。据了解，双重主要上市是指公司在两个资本市场上市，且两个都算第一上市地，假若在其中一个上市地退市，不会影响到另一个上市地的上市地位。

5月31日，贝壳发布一季度财报，这是贝壳二次上市后的第一份财报。

财报数据显示，贝壳一季度成交额(GTV)为5860亿元，同比下降45.2%；营业收入为125亿元，同比下降39.4%，与贝壳业绩指引上限持平，超过了市场的一致性预期；经调整后净利润为2800万元。

据了解，贝壳的营收主要来自三部分，包括存量房交易服务、新房交易服务和新兴及其他业务的收入。

按照一季度财报，三部分营收均下降。贝壳找房存量房交易服务的营业收入为62亿美元，较2021年同期下降39%；新房交易服务的营业收入为59亿元，较2021年同期下降40.4%；新兴及其他业务收入5亿元，同比减少16.7%。

贝壳表示，营收下降的原因主要是由于总成交额的下降，2021年下半年以来，新房和二手房交易市场的GTV持续下降。

根据贝壳研究院数据，一季度全国二手市场GTV同比下降52%。同期，贝壳存量房交易GTV为3741亿元，同比下降45%，二手房交易GTV同比下降46%，略好于市场水平。在房市低迷、疫情反复之下，贝壳取得该成绩实属不易。

“2022年第一季度，贝壳面临的挑战主要来自短期各方面的不确定性”彭永东表示，并表示“一体”“两翼”的融合和快速发展成为全年主题。

所谓“一体两翼”，“一体”指贝壳的根基--房产经纪事业群，涵盖二手和新房交易服务赛道，关注效益提升。

“两翼”则是整装大家居事业群与惠居事业群，分别对应装修家居和租房业务。这意味着，贝壳将从垂直的房产交易平台向外探索，积极寻找第二增长曲线。

其中，贝壳的装修家居业务逆势增长，4月底，贝壳完成对圣都家装的收购。若将圣都业务并入贝壳财务报表，贝壳第一季度家装家居业务收入将同比增长54%，达到8.6亿元。合同额同比增长63%，季度签约单数近6500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。

另一方面，“惠居”即租房业务。贝壳推出“贝壳租房”、建立集中公寓，押注年轻人的租房需求。财报显示，贝壳分散式租赁管理“省心租”一季度收房超过5000套，在管房源接近17000套，较去年末增加37%，进入城市数量从去年末的3成增加至8成，发展迅速。

集中式公寓方面，首个通过“轻”托管运营服务参与的贝壳新青年公寓项目在上海徐汇区落地，总体量达2978套，月租金最低至2700元，出租率已达98%。

而“效益优先”直接对应的就是人员门店的优化，数据表现为，贝壳一季度总运营费用由2021年同期的38亿元下降17.5%至31亿元。

彭永东直言，下一阶段链家要以提升效应为目的，力推“大店模式”，优化部分亏损门店，链家继续“缩小”，相应人员效能也会得到提升。“二季度贝壳的线下门店，还会继续减少。”

“做难而正确的事”

值得一提的是，财报发布的同时，贝壳还宣布拟设立一项股份回购计划，公司将在12个月内回购最高10亿美元的美国存托凭证，这也反映出贝壳对自身未来发展的持续看好。受此举影响，贝壳股价盘前一度涨约 10%。

对于此次贝壳宣布的回购计划，中信证券研报指出，这说明公司股价处于绝对低估状况，公司账面大量货币资金的最好投向就是回购，也恰好匹配房地产周期的复苏，即GTV、营收、公司盈利能力的恢复。

“做难而正确的事”是贝壳的基调，也成为贝壳的坚持。

此前，贝壳把自己定位为“科技驱动的新居住服务商”，一直坚持在科技方面的投入。即便是去年末，行业遇冷，贝壳仍未停止“科技”方向的投入，财报数据显示，去年一整年贝壳研发费用达31.94亿元，同比增长28.89％。

得益于科技投入，贝壳先后开发了SaaS系统、楼盘字典、如视VR等产品，实现了大数据、VR、AI等技术在居住服务领域的规模化落地应用。贝壳通过VR看房、AI讲房、VR带看直接革新了用户的找房体验，并且提升了带看效率。

此次上海疫情中，贝壳此前在科技方面的投入开始发挥作用。3月中上海因疫情封城之后，贝壳VR周度商机量环比提升70%，VR带看量环比提升160%，贝壳科技优势进一步发挥。

此前，房地产行业受疫情和政策的叠加效应影响呈明显颓势。

5月以来，房市开始回暖。受楼市调控政策影响，多个省份出台了降低首付、解除限购、发放购房补贴等楼市刺激政策。另一方面，随着疫情逐步稳定，用户挤压的置业租房需求将进一步释放。贝壳研究院最新发布的数据显示，5月其监测的50城二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄。房市开始复苏。

此外，贝壳“一体两翼”协同效应加强，圣都和贝壳在导流、供应链能力、交付能力、运管能力提升上都有非常明显的体现。

艾瑞咨询发布的《2021中国家装行业研究报告》指出，一站式“家的解决方案”正成为大多数消费者的首选。布局家装领域，将帮助贝壳在“一站式家装”方面取得进展。另一方面，作为房产交易平台，对于引进家装业务，贝壳具有天然优势。

从去年四季度，一体（房产交易）已经为家装业务贡献三成客源；今年一季度，再次贡献约23%的合同额，一赛道对家装的导流几乎全部为增量收入，

随着贝壳与圣都家装融合的深入，贝壳将在家装领域更快速实现从1到100的规模化复制。

大环境转好，叠加“一体两翼”的协同效应，可能拉动贝壳下一季度业绩增长。