贝壳回港，二次创业

编辑/ 姜来

两年时间可以改变很多事，也足够重新认识一家企业。

回想2020年8月，贝壳找房（简称 贝壳）在纽交所挂牌上市，成为中国居住服务平台第一股，一时风光无两。上市当天，贝壳股价上涨87.2%。随后三个月内，股价最高时有79.4美元，市值达到950亿美元，每个数字都令行业惊叹。要知道，这几乎是当年碧桂园、万科、恒大这三家房地产巨头公司的市值之和。

然而好景不长，随着国内房地产行业深度调整，加之身处中美博弈的大周期，一批批中概股进入SEC“预摘牌”名单，贝壳也不例外。但投资者们始终觉得，这家企业的价值被严重低估。

5月11日，贝壳在港交所挂牌上市，股票代码2423.HK，发行价为30.854港元/股，不涉及募集资金，在港上市首日，微涨。截至5月13日午间收盘，股价报收30.95港元/股，上涨3.17%。

作为中概股首家“双重主要上市+介绍上市”的企业，和港股市场第一支“居住产业数字化服务平台”标的，贝壳历尽漂泊，终于重回价值修复通道，这无疑也是给去世一年的创始人左晖送去的最好“礼物”。

对于此次贝壳回港上市，中信证券首席基础设施和现代服务产业分析师陈聪表示，这意味着公司即使在一个交易所摘牌，亦不影响在另一个交易所的上市地位，这有效化解了其面临的不确定性，保护了存量股东利益。

两年前，贝壳首次闯入资本市场时，房产交易是核心角色。眼下贝壳回港，这家企业的“羽翼”似乎更加丰满。

在北京总部举办的“云敲锣”仪式上，AI财经社注意到，有两位衣着朴素的人员被围在贝壳一众高管和投资人之中，格外抢眼。他们一个是贝壳向社区“综合服务管家”方向进化的房产经纪人李黎明，另一个是来自圣都家装的水电工人刘鉴。

这两名员工代表，似乎也在向外界宣告贝壳“一体两翼”的新战略。前者的房产经纪人象征着“一体”，即二手和新房交易服务赛道，后者的水电工人则是“两翼”，代表着贝壳正在向整装大家居事业群与惠居事业群探索。为了让这次回港顺利，贝壳花足了心思。

不过，飘洋过海地把公司带回来，贝壳董事长兼CEO彭永东多少有些无奈。他将家装视为贝壳要“翻越第二座山”，但行动起来并不容易。而且近期随着快手、字节等互联网公司强势介入房产经纪业务，贝壳在国内的竞争对手越来越多，如何应对接下来的挑战，完善居住产业数字化服务平台，是现任掌门人彭永东要解决的首要课题。

回港上市就有好未来？

都说贝壳回港上市采用的是“双重主要上市+介绍上市”方式。这到底意味着什么？

所谓“双重主要上市”，是指企业可以在美国纳斯达克上市的情况下，按照香港市场规则行事，两个资本市场都是“第一上市地”，无论公司在其中哪个交易所摘牌，都不会影响另一个市场。且因为是“介绍上市”，贝壳不发新股，但在港交所拥有交易资格。

从表面上看，回港上市是贝壳给自己增加的新选择，但实际上，是贝壳在过去的一年遇到了很多糟心事。

2021年，随着房地产行业调控政策持续收紧，新房和二手房交易市场迅速降温，作为全国最大的房产交易和服务平台，贝壳首当其冲受到冲击，一方面被债务资金链断裂的开发商们拖累，另一方面还遭遇了境外机构趁机做空。

截至2021年底，贝壳全年成交额(GTV)为3.85万亿元，同比仅增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%。与此同时，开发商欠贝壳的账款高达110亿元。

而让贝壳最痛苦的一天，是2021年5月20日，创始人左晖因病离世。虽然左晖为公司提早做好了各种安排，但他的离开不仅让贝壳失去了领路人，至今仍是全行业的遗憾。也是自那时起，跟左晖并肩作战多年的彭永东，挑起了更重的担子。他坦承，2021年是贝壳“充满挑战，史无艰难”的一年。

但挑战并没有在2022年停止。今年以来，有100多家中概股企业被美国纳入“预摘牌公司”名单，其中包括京东、哔哩哔哩、拼多多、蔚来、腾讯音乐等知名企业。直至今日，两国监管部门仍在谈判。尘埃落定之前，特别是对于像贝壳这样的成长型企业，不稳定的资本市场和信心不足的投资者将成为制约企业发展的重要因素。

内外部环境的极速变化，让回归港股成为贝壳当下的最佳选择。和许多回港上市的中概股企业一样，他们都将此番回港视为“二次创业”。然而，香港市场真的能成为贝壳的“港湾”吗？

有行业人士对比了知乎，它在通过“双重上市”方式回港后，市场表现始终不佳，猜测贝壳要面临的挑战更不少。但在投资人看来，知乎股价不好是因为连年亏损，但贝壳2021年经调整盈利10.14亿元，有业绩支撑，市场的信心或许更高。最关键的是，回港后，贝壳面对的是更多的中国投资者，他们对贝壳的业务更熟悉，不会轻易用脚投票。

中信证券认为，未来公司的走向，可能更多取决于房地产市场的整体发展态势。今年以来，全国各城市先后为楼市松绑。中原地产研究院统计，2022年以来，近110个城市发布新政，主要包括降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、推出契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款额度等。

多位一线中介人士告诉AI财经社，今年以来，新房、二手房成交情况，较去年下半年已大有好转，市场正在逐渐回温。一位接近贝壳的业内人士表示，贝壳短期内拉升股价并不容易。但随着行业前景改善，未来业绩存在反弹空间，现在反而是中长线投资时机。

贝壳的生意好抢吗？

尽管从4月开始，各地出台房地产政策的节奏明显加快，但政策效果尚未明显传导至市场端。国内房地产行业依然处在调整期，房产中介的卖房逻辑正在发生变化。

即便如此，房产经纪赛道还是涌入了更多玩家，不管是传统的物业公司，还是新兴的互联网企业，甚至珠宝公司都盯上了卖房生意。

近日，快手宣布成立房产业务中心，探索线上直播卖房模式。有负责人称，从2019年开始，快手就已关注研究房地产业务，已经跑通业务模式，通过直播、短视频获客，带动成交。

上个月，老牌珠宝商浙江明牌珠宝股份有限公司宣布设立子公司，拟开展房地产销售经纪业务。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，珠宝企业跨行做二手经纪业务，可能是看中长期利益。

但更早布局的，比如字节跳动，在2018年就孵化出房产信息平台“幸福里”，去年底将该业务分拆，并收购麦田房产壮大队伍。再比如，2020年阿里与易居推出天猫好房；京东上线“自营房产”，线下布局门店“好房京选”。此外，万科、龙湖、碧桂园这些知名开发商，分别推出了朴邻、塘鹅、有瓦的房产经纪品牌。

不管上述企业能不能把卖房的生意做好，对于刚刚回港的贝壳来说，这些都是不可忽视的潜在对手。据国家统计局数据，全国商品房销售额超18万亿元。虽然在这18万亿中，贝壳的市场份额占21%，其他机构如安居客、中原、易居等市场占有率都在5%以下，但这也给了其他玩家巨大的想象空间。

灼识咨询报告显示，2021年，中国通过房产经纪服务进行的房屋交易和租赁总交易额为12.7万亿元，预计到2026年将增至19.4万亿元，渗透率将从49.8%提升至61.6%。也就是说，存量市场的蛋糕还很大。

在业内人士看来，这些玩家无非分为从互联网线上起家和从线下渗入线上两种模式，在探索阶段各有优劣势，关键在于谁能真正将线上线下打通。目前市场公认将线上线下结合最成功的例证还是贝壳。

从2021年的财报数据看，贝壳仍是中国最大的房产交易和服务平台。短期内其他玩家要想撼动贝壳的地位，恐怕也不是件容易的事。

如何翻过“第二座山”？

回港之后的贝壳，眼下最想摆平的不是竞争对手，而是如何把家装这件“难而正确的事”做好。

左晖曾经说过，放眼整个服务行业，口碑最差的是家装，排名第二的就是中介。“我们怎么能把口碑最差的两个行业一块干了？”

贝壳对于家装的探索，可追溯至2015年。那时，贝壳还未从链家脱胎而出，与万科共同投资成立了“万链”。但许多年后，这项业务也没有完全做起来。直到2019年，贝壳上线了“被窝家装”，才逐渐看到这项业务的希望。2021年，“被窝”交付了3500个家装项目。

2021年底，彭永东正式宣布对贝壳进行“一体两翼”的战略升级，正式将家装家居、惠居租房确立为新的业务增长方向。在扛起大旗后，他开始将更多的战略打法注入了房产的后服务市场。

在彭永东看来，随着增量市场规模见顶，“房住不炒”持续落实，房地产行业的精耕细作时代已经到来。人们对居住服务的需求不断增加，相关行业必将迎来新风口。

灼识咨询报告显示，家装家居等居住服务市场规模，预计到2026年将达到24.2万亿元。

北京住宅房地产业商会会长、社科院经济学博士黎乃超表示，国家政策的倾向性意味着未来居住成本降低，普通居民有更多投入用于家装、家居、家服等购房后市场，这部分未来的规模一定会加速增长。

北京大学国家发展研究院教授、博士生导师徐远也认为，未来房地产市场，更看重居住品质，装修、家居、物业、社区安全和便利、诚信租赁和买卖中介服务等，都是等待深耕的蓝海。

今年4月，贝壳成功收购家装家居知名品牌圣都家装，完成了在该领域的一块重要拼图。圣都家装在业内有20年积累、已形成系统服务体系，其与贝壳，一个有服务，一个有流量，形成互补。据了解，2021年四季度，贝壳二手和新房交易服务赛道已为当地家装业务贡献约30%的客源。

家装行业链条长、复杂，行业整体口碑不好，这确实不是容易做的事。市场也怀疑贝壳能不能在家装业务上完美复制房产交易的成功。而且招股书显示，2021年贝壳找房的新兴及其他服务的收入为23亿元，仅占总收入的2.9%。

显然，要丰满“两翼”，贝壳可能还有很长一段路要走。