2022年的故事，会不会在2023年重现
这是一个废话问题，也是一个好问题
2023年是一个什么样的市场，其实至今没有人有着明确的判断有人认为行业已经度过了至暗时期，有人认为今年还会是未来五年最好的一年而对我来说，我不关心行业到底怎么样，我只想回答各位一个问题，今年上海楼市会比去年好么能够回答清楚这个小问题，其实很多大问题也就明了很多首先问大家一个问题，2022年各位认为是一个楼市大年还是小年
因为你发现对于2022年楼市来说，已经没办法一概而论了2022年上海二手房成交了15.8万套，这个套数什么水平这个套数是非常差的水平，因为2021年成交了28.1万，2020年成交了28.16万套只比冷冻之巅2018年的15.4万套微微好了一点点，可以说是行业最差的成交年份了也不需要用疫情做借口，剔除那两个月，整个成交量也只能用差来形容
但是2022年的上海一手房表现的怎么样，我们来看下走势
你会发现，在整个二手房差成狗的时候，上海一手房却非常的坚挺，成交了8.97万套，这是最近六年第二好的成交量
在二手房最差的2017年2018年，那个时候是二手房和一手房的同步遇冷，那个时候的一手房成交只有五万套关于2022年楼市不能一概而论在于，一二手房彻底分裂，没有一荣俱荣一损俱损我想很多人都知道原因，今天就不展开和大家聊，其实就是因为一手房启动了积分模式之后，一二手的倒挂现象越来越被认定特别是一些核心区域的一手房，只要积分足够，能够买到这中间的利差实在太明显哪怕2023年出现二手房下降的情况，但是相比较一手房的均价，这个中间的差距实在太明显去年上海外环外的二手房出现普遍性价格下滑，但是我们看一二手的价格比对二手房再怎么下滑，和一手房的价格比起来，还是有明显的空间的
换句话来说，如今只要不是五大新城的项目，这种利差还是挺明显存在的所以在一手房赛道充斥着不完全是纯自住需求，因为利差而买房，或者因为利差影响买房的决定变得特别明显一手好，二手差，那么对于客户来说整体的购买力到底充沛吗
这也是一个关键的问题，我们把一二手的总成交量加在一起做了一个变化趋势图可以很明显的看出，虽然一手房表现不错，但是整个市场的成交总量来看，2022年也是确确实实的小年
整体的成交量不行，意味着市场的购买力已经开始不充沛了或者说，拥有购买资格的购买力，已经明显的不充沛，这是一件需要引起全体上下都要重视的一个现象因为如果总量成交都不行，就不存在什么一手好二手差的情况
来看一个更加直观的数据，这种情况在这两年的变化变的更加明显2022年的新房成交和2021年整体接近，但是最大的变化就来自于，高总价段的变化特别明显
也因为这样的变化，我们看到对应二手房的成交量出现系统性下滑上海二手房再差总量都是比一手房高的，但是600万以上总价的成交套数已经出现不如一手房的现象了这说明什么，说明改善型需求当下几乎没有人买二手房了03
2023年整体的购买力会怎么样
其实这个问题不是来自市场，而是基于整个经济环境
当下上海限购政策不变化，落户政策不调整的背景下，人群基数很难发生本质性改变
在一手房和二手房定价体系没有再一次发生系统性调整的时候，整个一二手的总量能够维持在25万套总成交应该是2023年的水准
我们需要关心的是，一二手的抗衡中到底谁会胜出
来看一手房的两个变量
首先是一手的供应量，很明显2023年不会少
因为2022年的土地供应量持续在高位
而且预期2023年的土地供应量不会少，所以对于一手房而言，不论成交的好不好，整体的供应量肯定还是在高位
而对于成交，目前一手房来看还是火热，但是有一些迹象其实已经表现
其实去年整体的触发积分的楼盘相比较2021年有下降
换句话来说，其实市场的热度是有降低
那降低在哪里，毫无疑问就是在600万以下总价段的产品
这块我相信很多营销总日常都有感知
特别是五大新城90平米的小三房产品，如今面临着产品同质化，市场供应量大以及需要同时面对一二手的双重竞争的局面
这一块的一手房会成为2023年的变数
变数一就在于，这一块是否能够撑住从而保持整体一手房的成交量
第二个变数就在于，600万以下总价的需求，到底还会不会出现不买二手买一手的情况
也就是说，2023年的胜负手就在于，600万以下总价的需求，到底是买一手还是买二手
到底是买一手还是买二手决定了上海楼市未来发展的生死局为什么在整个经济大环境都不好的时候，上海一手房还是能够走出量一二手倒挂是表象的结果，而购买一手房的购买力来自哪里包括我们看到很多热门楼盘都要顶出一百多分的积分，能够有这么多分数的客群需要同时具备年纪很大一直交着社保，而且名下没有房子的同时恰巧都手握千万现金一定都是清一色的把自己的几套二手房全都卖了获得积分获得购买力而如果二手房，特别是600万以下总价的二手房还不能够顺利的流动起来，未来二手就会反向制衡一手这其实是上海当年出台一手房积分政策的时候我觉得就会出现的可能600万以下总价段成交是上海二手房的基石，如今这也成为了很多一手房购买力的基石来源
这块成交如果不够稳定，对于二手对于一手以及整体的土地市场都会有决定性因素
不知道各位最近有没有看到链家在地铁投放的广告，这应该是许久之后我们再一次看到链家的广告投放
对于这样的企业，他是最熟知市场变化的，花的每一分钱也是最在刀刃上的在这个时候做品牌宣传本质上也是看到了一些趋势的变化周末我们在做直播的时候也和链家的伙伴有过聊天，关于最近门店的来访量确实在提升所以整个2023年的市场回暖情况到底如何，大家盯死两个数据，就是600万以下的成交结构和总的成交量
如果二手成交结构上，刚需的比例能够快速回升，整个二手房的总成交量也能稳住甚至提升我也特别支持政策上可以给到这一段需求的购买力支持，不论是显性的税费还是隐性的各种挂牌价，如果可以的就一定要支持
如果在刚需类一手房，开发商开出了令人难以拒绝的渠道佣金，所有中介都去卖一手房了，刚需购买力依然集中在一手房那么可以预见的是，上海二手房将有一次系统性的价格下滑
2017年2018年那种量价齐跌的场景将极有可能发生上海楼市之所以是全国最健康的市场，不仅仅是市场数据而是数据背后其实很多时候都把解决方案写在这里，让大家都能预判到趋势并且能够找到解决方案
