设计师苦“报规方案”久矣！

在整个房地产项目开发的流程中

无论是强排还是方案设计、施工图设计

都是在协调各政府部门

在法律法规允许的条件下

与各部门博弈尽可能的

在合规的情况下

使项目成本降低的同时收益更高

而从项目设计开始报规报建就贯穿始终

与项目建设程序紧密结合

所以在项目设计时

每个阶段应遵照规范循序渐进

最终才能更加高效的完成项目

住区规划强排的目的是设计单位在一个项目拿地前为甲方估算这块地的成本和利润率。

与方案设计不同，这个过程中最重要的是在规范及用地限制的条件下，找到经济效益最大化的布局方式，所以在这个过程中要有足够的分析把控能力。

在强排部分通常有这几个阶段。

从货值的构成来看，规划设计阶段对项目总货值起着决定性的作用，所以说相关人员需要在前期尽可能的搜集地块相关资料。

强排设计中的影响因子，主要包括土地价值、规划条件分析、以及市调分析几个方面。

设计人员需要从这三个方面进行分析，根据对影响因子的分析，进行不同产品和业态的配置，确定产品配比，实现货值最大化。

接下来结合分析出的居住价值，再加上消防通道、登高场的考虑，地上部分大概就基本成型。

在宏观层面上指的是目标地块所处的区域价值，包括人文环境、与交通枢纽的可达性，与各大商圈、公园景点等城市节点之间的距离。

微观层面上要具体分析项目地块的地形、尺度、形状是否规整、地块内部的资源等。

首先，土地价值方面主要从地块的居住价值和商业价值两个方面去分析。

一般来说，地块外部的优质景观资源比项目内部人工的景观给项目带来的溢价程度要高。

所以说项目周边的优质景观资源等因素影响了地块的居住价值。

而道路类别、人流量等因素影响着地块的商业价值。

我们需要对这两个方面的地块价值进行基本的判断，推敲地块内合适的商住比、出入口，居住价值等。

接下来就是规划条件。

一般来说，根据用地红线及周边环境进行建筑、地库退距，在控制线以内，尽量贴临控制线进行塔楼、裙楼布置，以便形成四周围合的完整居住空间。

同时在市场经济作用下，充分用足经济技术指标，是取得项目货值最大化的前提和关键，其中包括两个方面的内容，一是建筑容积率，二是建筑密度。

在做强排方案时，一般都会用足地块容积率，从而追求地块内更大的利益。

然后再对给定的容积率进行分解，从而实现在同一项目中不同的产品形态，进而得到更大的总货值产品。

建筑密度方面，因为亲地楼层产品具有较高的溢价能力，对于开发商来说建筑密度的损失相当于浪费了一个优质的溢价空间。

所以在强排设计过程中，也会尽量做到最大建筑密度，充分挖掘底层产品。

再加上通风、采光、消防、卫生等因素就可以大致确定塔楼布置。

最后结合客户的定位和需求、同区域内相关竞品的分析、市场主流的产品分析等，确定最终的产品排布。

对多方案布局的产品货值进行经济指标和货值预测后，选出力推产品组合，以进行方案深化。

如果强排方案做的好，是可以在此基础上进行方案深化，由此推行报规报建。

整个报规报建过程中主要涉及到土地、规划、施工三个方面。

在此过程中需要协调消防、市政、园林绿化、教育、交通、人防等部门对方案设计相关部分进行审核修改。

总的来说报规报建是一个系统性工程，需要进行全过程控制，方可使房地产开发过程得以顺利进行。

报规报建实际上穿插于整个项目流程中。

设计人员刚接到项目时常常困惑于该如何去做，才能合乎报审与方案设计程序，不至于因为报审流程不符合规定而导致方案推翻重来。

我们需要了解各个阶段要求的内容与侧重点是不一样的。

但是它们又有普遍的规律，那就是由概念到实施、由浅入深、由方案图纸到施工图纸。

以建筑设计为例，建筑设计阶段分为方案设计、初步设计、施工图设计。

在此过程中，设计方需要配合甲方的需求、根据规范的要求进行不同阶段的方案设计工作。

从报审不同的阶段，研究探讨建筑设计工作在每个阶段需要提供的成果资料，从而能够给新的项目从立项到实施提供借鉴。

报规报建的每个环节需要设计方案的深度是不同的，有的需要面积指标和规模，有的则需要总图，有的需要有全套的平面、立面、剖面图。

而最终的报规文本涉及到将来的规划验收，各地对文本内容要求也不尽相同。

报审程序和设计阶段需遵循上述规律，一步接着一步进行。

有关人员在规划用地条件限制(绿地率、建筑规模、容积率等) 的基础上，要明确最终设计方案以及审图工作，严格控制方案对城市各方面的影响，防止方案设计方向偏离规划条件。

有的项目已经到了施工图阶段，但容积率、绿地率等出现问题，或面积与报规不符，超了预期，就要重新申报。

有的是后期图纸调整大，最终的预算超了投资，前期的程序需要重新报审。

这些都可能对测算造成影响，甚至造成项目亏损。

所以在项目设计过程中，切不可本末倒置，为了追求某个阶段的进度，忽略最开始报规要求，造成成本的浪费。

最后，小编为你带来了近两年内大院的强排方案合集以及报规文本资料合集。

在如今项目需要“抢”的环境下，高效率是能够获得甲方青睐的一大关键点，这些强排方案在一定程度上做到了标准化，能够帮你在短时间内做出低成本性、高经济性的方案排布。

同时，参考大院的报规文本，了解每个阶段的深度，有利于设计师对方案的整体把控，从而更加高效的完成设计工作，不至于犯一些低级错误，导致项目被推翻。

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