你的房贷利率太高了该怎么办？

文 |谢九

去年下半年以来，国内提前偿还房贷的人越来越多，为了应对提前还贷的压力，很多银行不得不出手控制，要求提前还贷者必须提前三个月预约。于是，当前的房贷市场就出现了这样的奇观——欠钱的人着急主动还钱，债主千方百计不让人还钱。

之所以会有越来越多的人想要主动提前偿还房贷，一方面是因为当前理财市场的投资收益太低，手上有闲置资金的民众想通过提前房贷来减轻财务压力。

除此之外，提前还贷潮还有一个重要原因在于，最近房贷利率下降过快，前期贷款买房的人突然发现，自己的房贷利率比当下的最新利率高了太多，这种利率反差让很多人在心理上觉得太亏，所以也促使很多人赶紧提前还贷。

去年国庆以来，楼市开始史诗级救市，房贷利率迅速跳水，尤其是部分城市被允许自主下调房贷利率之后，很多城市的首套房利率已经低于4%，创下了史上最低利率。

但是，在这一轮政策转向之前，楼市的利率政策完全是另外一番景象，在严厉的调控政策背景下，房贷利率大多对基准利率上浮，购房者的房贷利率都在5%以上，尤其是2021年下半年以来，很多城市的房贷利率都上浮到6—6.5%之间。

2022年以来，楼市政策快速转向，房贷利率断崖式下滑，一两年前的购房者发现，自己的房贷利率站在了高岗之上，和现在百分之三点几的利率相比，贵了几乎快一倍。于是，很多购房者开始想办法降低房贷。

在没有更好投资途径的背景下，越来越多的购房者选择提前还贷。但是，对于银行而言，这部分高利率的存量房贷是最优质的资产，自然也是不愿意放手，所以也就千方百计设置障碍，要求客户提前预约排队，甚至对提前还贷的行为收取补偿金等等。银行的阻碍也导致提前还贷也并不容易。

《打工仔的梦想房》剧照

而且，有资金实力提前还贷的购房者毕竟只是少数，大多数人在交完首付之后，短期之内也很难重新积攒起提前还贷的资金。对于大多数没有提前还贷实力的购房者，还需要另想办法降低房贷成本，在这样的背景下，很多人开始用经营贷置换房贷。

所谓经营贷，主要是银行向小微企业和个体工商户发生的经营性贷款，期限一般在3年以内。疫情之后，出于扶持小微企业发展的需要，政府对经营贷实行财政贴息，加上LPR贷款利率连续下调，目前经营贷的利率低至3%左右，比目前的首套房利率还低。而且银行还大幅放宽了经营贷的贷款期限，最长可以20年，这就使得经营贷和房贷非常接近，在技术上具备了置换成房贷的可能。

经营贷进入楼市常见的套路是，购房者以小微企业或者个体工商户的名义，用房产作为抵押从银行申请获得经营贷，经过中介的包装之后，经营贷资金最终用来偿还之前的购房款，由此，购房者的高利率房贷就被低利率的经营贷所取代。除了经营贷之外，消费贷也是购房者替代房贷的另外一条路径。

无论是经营贷还是消费贷替代房贷，其实并非最近才涌现出来，尤其是2020年和2021年房贷利率最高的时候，很多人都通过这种方式偿还贷款甚至买房，由此还引发了强力监管。当时部分购房者突然收到银行通知，要求限期几天之内，提前归还几百万经营贷贷款的本息，理由是借款人没有履行合同里关于贷款用途的相关规定。

随着最近经营贷置换房贷的热度再度上升，管理层再度发出警告，央行和银保监会要求商业银行做好贷前贷后管理，加强风险警示，并表示将加大检查处罚力度，查处违规中介并披露典型案例。对于购房者而言，以经营贷和或者消费贷来置换房贷，其实还是颇具风险，一旦被查处，就有可能需要提前偿还本息。

除了用经营贷和消费贷置换之外，近期还有部分客户用转按揭的办法来降低存量房贷。这种办法的大致操作手法是，夫妻双方事先办好假离婚，然后将原来在丈夫或者妻子名下的房产转让给另外一方，最后再重新申请房贷，由此将高利率房贷转换成低利率房贷。

当然， 通过假离婚来降低房贷，其中也隐藏了很多潜在的风险和成本，对于当事人也是巨大的折腾。当房贷逼得购房者不得不假离婚，这也说明房贷机制需要做出内在调整。

《安家》剧照

从银行的角度来看，应该主动和购房者协商出更好的解决办法，给予存量房贷一定的优惠，而不是一味通过设置障碍来阻碍民众提前还贷。就像现在电商平台上的很多商品，都有一定的价格保护期，如果在此期间出现了降价行为，消费者可以申请价格补偿。对于利率高位站岗的购房者，银行也应该做出一定的妥协，通过适度降息来补偿购房者，大量的购房者如果提前还贷，最终对银行也会带来很大的冲击。

调整存量房贷的做法并非没有先例，2008年国内楼市降温，当时为了刺激楼市，允许房贷利率最低打7折。对于存量房贷是否也可以享受7折优惠，当时央行并没有否定，而是让银行自主确定。

当时国内银行有一个业务叫做“同名转按揭”，允许客户还清银行的贷款之后，从其他银行重新办理贷款。很多银行尤其是中小银行为了争取客户，就以此吸引客户，如果购房者将贷款转移过来，可以给予7折优惠。所以，2008年那一轮房贷利率下降，最终其实也惠及了很多存量房贷的购房者。

但是，最近几年，监管层叫停了转按揭业务，2019年，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。由于转按揭被严厉禁止，所以很多人只能通过假离婚的办法来逃避监管。

事实上，转按揭在国外是非常普遍的现象，购房者如果觉得自己的房贷利率过高，随时可以去找一家利率更低的银行，和新银行谈好之后，或者直接转移过去，或者以此和原来的银行谈判，要求更低的利率。这种充分竞争的机制，可以在更大程度上维护消费者的利益。

从国内银行的监管来看，也只有打破银行的垄断，激活银行间的竞争，才可能更好维护消费者利益。楼市政策快速转向带来的利率断崖冲击，监管层还需要给普通民众提供更多的保护。

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