房地产救市，一场持久战？

2022-06-06 16:06

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· 梁云风 | 文关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

不出意外的话，“救市”将是今年房地产行业的年度热词。

如今，救市从上到下已经达成了共识。不过，争论如何救市，以及救市的有效性仍是舆论场的热点话题。

我们看到，从去年年底开始，全国各地其实就已经开启了救市的大门。不过一开始有的城市还没有摸清监管的意思，慢慢试探，看上面的反应。等到今年3月份郑州“楼市十九条”，取消限购、降低购房首付比例、老年人也可以落户买房时，大家都已经摸到了监管部门的底线，在疫情的“助攻”下，终于可以放心大胆救市了。

克而瑞统计显示，截至5月底，全国共有134个城市出台地方性政策，共计326次，其中5月79个城市出台放松政策，出台次数高达149次，占全年政策出台次数的46%，比4月66个城市多出13个城市，地方调控政策呈井喷态势。

地方政府的调控政策主要集中在C端，影响的是购房市场，主要是放松行政限购政策，调整公积金贷款政策，下调房贷利率，增加购房补贴，甚至人口人才政策也被重新摆上案头，比如杭州日前发布楼市新政，对于符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套。此前南京、沈阳、东莞、兰州等7城放松多孩家庭限购，允许生育二孩或三孩家庭多购1套房。

虽然总体来看，房地产市场的去化速度已经降到了冰点，5月百强房企单月业绩同比降低59.4%，1～5月的整体操盘业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。

但总体来看，地方政府的救市还是有一些效果的。

贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房新增挂牌房源量环比增长12%，二手房成交量环比增长约14%。其中，长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。尽管相较去年同期来看，5月贝壳50城二手房成交量仍处于下滑态势，同比下降约40%，但降幅较4月收窄8个百分点。

新房方面，一些城市企稳的迹象同样非常明显。中指研究院数据显示，5月份，二线代表城市楼市成交量环比上升8.31%，苏州涨幅显著，为31%；青岛次之，涨幅为30.8%。三线代表城市成交量环比上升27.2%，连云港涨幅较大，为57%；惠州次之，为28.8%。

不过，在不少人看来，如今行业的回暖，仍存在较大的不确定性。

在各地救市政策的“轰炸”下，市场对救市的有效性仍存在着疑虑。

今年大规模救市的开端应该是郑州，郑州在3月1日发布十九条后，当月销量确实是有所上升，但很快四月份又回到低点，五月份叠加疫情的影响，行情依旧低迷，郑州大张旗鼓地救市，并未掀起太多的波澜。

有地产从业者对笔者分析，当前市场行情下，限购政策的解除能释放一部分购买需求，但重建楼市的信心不能只看消费端，还要看房企的销售端，当前房企仍处于至暗时刻。

土拍是观察市场景气度的一个重要指标。最近，多数一线城市都开启土拍，从6月1日的北京第二批集中拍地我们可以管中窥豹。北京此次共挂出17宗地块，流拍3宗，成交14宗，从拿地房企来看，华润置地、北京城建、中海均收获2宗地块，首开竞得1宗地块，而龙湖成为此次土拍中唯一有所斩获的民企。

债务压顶、融资受限、销售断崖式下跌，民营地产商已经不敢在市场上拿地了。近一年多，央企国企是土拍主角，地方城投现象仍旧延续，民营房企集体继续隐身，仅有滨江、龙湖、金地、旭辉拍到土地，这也反映出当前房企资金链依然不均衡，民企还未走出资金困局。

野村证券首席经济学家陆挺指出，尽管眼下地方政府确实推出了很多宽松政策，但三道红线等调控政策还在，地方政府对预售资金监管的管理没有放松，房企的资金状况仍非常紧张。

销售造血不足，融资输血呢？而实际上，融资是民营房企当前遇到的最大问题。

有市场分析机构评论，过去几年，房企美元债发行的主要时间是一季度，通常占全年美元债发行比例的一半；发行多的时候，一季度房企发债就有近4000亿元，其中一半是美元债；民营房企对境外融资更是极为依赖。

但往年的融资热潮在今年不再。克而瑞数据则显示，今年1～4月份房企融资规模维持低位，仅有1378亿元，同比下降52%，其中境外发债占比仅有4%；4月份共有19家房企发行了境内信用债，且发行主体全部为国企。此前两个多月，民营房企在公开市场上发债金额是0。

如何恢复市场对民营房企的信心，给予民营房企以融资能力，是这场房地产信心保卫战的重中之重。

此外，政策面对救市的节奏仍存在着分歧。

大规模的救市与中央“房住不炒”存在着冲突，当前地方救市的政策着眼于“因城施策”，但这个尺度的把握仍存在限度，不少地方的救市政策依旧“一日游”。

5月20日下午，南京房地产市场流出消息将全面实施二手房取消限购，无论是本地人还是外地人，购房套数不限，也不需要购房证明。随后消息得到南京房产交易中心工作人员证实，“南京房协”公众号也发文确认。

但当日下午6点左右，就传出南京限购松绑政策被叫停，“南京房协”公众号删文。南京取消二手房限购政策，只是一趟“半日游”。

5月31日，山东齐河县祭出调控大招，首套房、二套房首付，分别下调至10%、20%，首创“一成首付”制度。甫一曝光，当地随即称“文件作废”。

南京和齐河县的政策“一日游”对行业来说并不陌生，这说明监管部门的红线仍非常明确，地方政府可以通过房地产调控拉动经济，但不能突破“房住不炒”的底线。

但平衡调控与地方经济发展并不容易。现实的问题是，真正需要调控的房地产热点城市与房地产市场低迷的低线城市仍处于同一红线之内，“因城施策”有可能变成“因利施策”。

举个例子，杭州的房地产市场一直都比较火爆，即使是疫情之后相比于南京郑州合肥等城市，去化能力仍较为强劲。2022年1月份杭州的新房去化周期仅为6.4个月，而二手房库存高达18万套。由于严格限价，新房与二手房存在价格倒挂。杭州最近的调控政策，不从问题根源入手，其调控放松仅针对二手房市场，大幅降低购买门槛，试图引导买房者接盘积压如山的二手房。

如果杭州推行深圳、成都、西安等大城市的二手房指导价，当前的政策，让购房者买的高价二手房可能不是站在山腰上了，而是山顶上了。

所以杭州只限新房，不限二手房的价格，其实是在人为制造楼市泡沫。现在的杭州，需要的不是放松二手房，而是在加快保障房建设的同时放开新房价格，让新房理性上涨，挤压新房与二手房之间的价差，从而减少楼市的投机与炒作。

所幸当前市场整体来说在向着好的方面发展。

5月27日下午，上交所罕见地为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企组织了一次线上房企债券投融资对接会，超过3000名投资者参会，参与的机构有中金公司、中信建投、中信证券、国泰君安和申港证券等，会议的主题是“支持优质民营房企公开发债，减少误解，形成共识”。

当下部分房企的资金状况，依旧不容乐观。近日融侨、金科、绿地陆续传来债券展期消息，尤其拥有国资控股的房企绿地，其美元债同样展期，对市场信心造成一定冲击。

要恢复融资市场对房企的信心，当然仍有三点需要解决。

首先是销售端要尽快恢复，目前放松调控政策正在逐步加快，我们预计未来地方放松政策频率及力度加码，弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售，随着疫情防控逐步好转，影响企业推盘的不利因素逐渐消除，同时随着政策持续宽松及供需两端共同改善，有望逐步带动房地产复苏，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期。

其次是爆雷房企要尽快解决债务问题。从解决房企的债务问题来看，恒大在市场上是一个风向标，尽快推动恒大债务的解决有利于重塑投资者对房企的信心。此外，如何避免尚未完全爆雷的房企，如融创等尽快恢复也需要加快步伐。

再次是对房企逐步恢复融资能力。有一个问题需要引起高度重视，现在市场上烂尾的楼盘越来越多，恢复市场信心不仅是要增加销售，更在于保交付，让买了期房的消费者不至于成为这次房地产周期的牺牲品。而要保交付，又回到了恢复房企的融资能力上。

对当前的救市，悲观者认为，回顾我们历史的更迭，最大的一个体会就是，我们从未从历史中总结教训、规避轮回，一切都是周而复始。这一轮的地产调控，能不能避免走出一个坑，又掉进另一个坑呢？