很多的尝试，都是从一次意外开始的
对于开发商来说，有一个夜不能寐的事情：费效比
在项目开发整体利润越来越低的当下，每一次投入都需要关注产出
只有产出合理，才会有可能投入和创新，项目开发变成了一本生意账
这很无奈，但这也是常态，所有项目开发都有自己的熟悉地带，那些和这些冲突的统统归属于盲区不可触碰
但是凡事都有意外，今天就聊一个招商蛇口的意外
01
这个意外当然也是从项目开始
对于这么大规模的央企，日常会接触到各种各样的项目
2019年的时候，一个在安徽合肥70年代的老仓库进入招商蛇口视线
大概是这个样子
这个样子
是修修补补还是推倒重建，招商蛇口给出了第三种答案
在做好旧城保护的同时进行创意更新，打造出了一个集合办公、商业、娱乐于一体的文化创意园区
这是对城市产业转型升级的助力，更成为了与城市共建的范本
从深圳到上海、从雄安到广州，招商蛇口的项目覆盖全国绝大部分省份，而其中这类旧城改造项目也做了一个系列，覆盖多个省会城市
所以我们可以看到，一个老仓库也唤醒了记忆
如今已是这个样子
这个样子
当然改造完之后的项目却还是比较烫手，或者说更加烫手
因为空间不能卖，但是颜值又让大家有了更多的期待
所以大企业的担当也就在这里出现
因为有了这样的出现，为了让这样的空间可以有更好的氛围，对于招商蛇口来说开始试图往里面装内容
也就有了一个运营团队在运营
现在过去大家可以看到这里现在变成这个样子
第一感受，是艺术感
里面开始引入各种各样的企业和品牌，文创体验、文创办公、潮酷运动、艺术展示各种开始在内部沉淀
也因为品牌方的参与和统一的规划运营，空间内的各种活动和社群开始丰富
很多时候一个这样的项目做了也就做了，虽然不赚钱但是还是对品牌有赋能，未来其他可销售的项目可以拿这个作为宣传和卖点在各个项目上不断加码运营内容，把运营的价值放到最大
这个项目不仅对招商蛇口，对合肥来说也是一个极为重要的项目前后两次拿地，总体量750亩，是合肥难得一出的巨无霸地块其中，第一次拿地的525亩里公建类配套达到50%，有体育馆、公园、还有公园一侧的2.5万方商业街区等等地块下方是合肥地铁站4号线、上面是公园和商业，前后两个地块加一起，住宅、商业、公建等多业态超级复合，一个妥妥的白万方大盘面对如此巨量的超级大盘，正因为运营团队的加入，让这个项目变得有点不太一样我们说大盘的运营为什么难，因为你稍有不慎就会陷入两个极端
这样的项目，硬件配套当然是根据规划来落位的，那么运营来说，就是让空间真的和当初设想的那样一线场馆的运营团队、一线赛事的运营团队、还有一线商业服务咨询团队这些团队，分别运营过北京工人体育馆、上海虹口足球场，运营过NBA中国赛、中国女排热身赛、CBA职业俱乐部主场赛事就连体育场馆的建筑团队都找的超一线，曾经设计过水立方国家游泳中心、北京奥林匹克公园、上海迪斯尼乐园大盘不仅仅是说做了体育馆、公园这类城市公建项目，也不仅仅是再加上住宅、配套很核心的一点，是在住宅、商业、配套等等这些基础上融入招商蛇口的运营这前后的差别就是大盘的生活场景远比一般项目来的丰富比如，招商·奥体公园在所有项目内容基础上又加入了美好合集，这是一个约8000㎡泛会所，专为业主打造的综合性服务空间比如“美好艺术集”：业主可以一起办读书观影沙龙，也可以做读书分享，生活场景的一点点美好还有专供小业主的“小海鸥童趣集”，小朋友可以在这里开展“兴趣课堂”、“闲置玩具分享”，此外还有围绕健身的“美好活力集”、“老友记乐享集”招商蛇口用不同生活场景不断探索什么才是真正的大盘生活不仅如此，就算在已有的住宅空间也植入运营架空层的动作虽然架空层是一个硬件空间，但运营团队却在里面软性植入各种生活场景这些架空层自带主题：共享空间、生活荟，儿童活动中心，运动健身中心，业主可以在这里锻炼身体、邻里交流此外还有即将落位于项目的社区服务“美好生活共建”，而客户之所以相信这一点，是因为这件事在其他项目落地，去年9月开始，社区运营共计在3个交付社区举办活动30余场，参与业主2000余人以上三件事，从国际级运动场馆运营，到多业态场景维护，再到业主家门口的社区运营，招商蛇口的运营让购房者开始期待这里的生活也因为偏执的态度得到了反馈，2021年开始合肥招商蛇口的运营逻辑贯彻的特别彻底
这支团队有一个自找麻烦的行为：对已经交付的项目，依然还会植入内容雍华府、雍和府、公园1872都开始纳入运营统筹体系各种活动各种社群，就像当初运营仓库空间一样的运营每一个社区
而对整个运营逻辑更彻底的坚持是对城市横向到边纵向到底的板块开发从「臻境」，再到6月1日入市的滨湖5.0卓越城「雍境湾」，这些正在进行中的项目里，运营条线都被夯到最前端而且这个难度更大，原本很多人都以为招商蛇口只是开发卓越城板块里的「雍境湾」项目，但是招商蛇口做的事远远不止卓越城板块是足足14.62平方公里的超级城市区域规划，位于合肥战略新区滨湖新区，意义重大6月7号，也就是今天，招商蛇口将和合肥包河文投进行板块方面的战略合作，共同打造卓越城下一步也在确认更多合作细节，当然了，主要包括招商蛇口目前在合肥非常擅长的招商蛇口运营及产业共建部分其实对于一家开发商来说，拿地、建项目、卖房子就好，为什么还要去跟文投合作，为什么还要去做项目以外的事很简单，对招商蛇口来说，他要做的从来不仅仅是项目开发这也就意味着他的所有动作一定不是简简单单项目封顶卖完结束而是会去做城市公建项目，会去规划长期运营，会去思考项目和城市还可以是什么关系所以今天我们会看到城市名片级项目奥体公园，后期会看到招商蛇口在卓越城板块参与了住宅开发以外的更多板块开发
未来卓越城整体的业态规划图
把这件事放在深圳，就是第二个蛇口模式，当年改革开放，深圳的起笔就是从招商蛇口一手打造的蛇口工业区开始合肥，是不断被送上热搜的城市，被大家冠以“最牛风投城市”过去十年2011年-2021年，全国GDP增速第一城市合肥的GDP全国排名从2004年的第76名，上升至2021年的第19名，17年上升了57个名次，平均每年超过3.3个城市的速度这个成绩不是大风刮来的，背后是合肥对一座城市的极致运营，而这也为接下来的事情埋下注脚
作为最被看好的强二线之一，合肥城市开发有着无可辩驳的两个趋势成片开发需要站在更高维度统筹，长期运营则需要坚持长期主义它需要的是一个有着绝对城市板块运营能力，且能和这个城市共同生长的城市开发运营商这是一个终极盲区，能入场pk的寥寥无几，招商蛇口为什么可以今天我们去看招商蛇口的股票代码001979，其实1979是为了纪念招商蛇口开发深圳蛇口工业区这是中国第一个对外开放的工业区，招商蛇口在这里开发了港运、住宅，建工业、商业、生活配套
更为惊人的是，这里建立了住房制度、劳动用工制、企业股份制，这些如今理所当然的事情，当年第一个发生地都是招商蛇口工业区可以说招商蛇口将一个南海一角的小渔村打造成了世界级深圳蛇口工业区，成了深圳的城市名片从这件事不难看出招商蛇口开发能力，以及惊人的运营能力这也是为什么我们今天会看到招商蛇口可以开发合肥第一个奥体TOD，滨湖新区卓越城板块开发也成为了招商蛇口与文投共同的方向本质来说，这是一次强强联合，而最后赢的是客户、城市、房企三方招商蛇口陪伴南海一角的小渔村成为世界级深圳蛇口工业区，接下来合肥又会发生什么所以我们说，哪有什么不可触碰的盲区，无非是看愿不愿意以及能不能做到而已
