以史为鉴，复盘08年和18年两次房市大跌
任何问题，欢迎联系Ginny Lee，有良知，有温度的湾区地产经纪 (微信：ginnyleehomes，欢迎入群）
今年大家都对未来充满了悲观，随着美股连续七周下跌，人们对经济前景都充满了不确定性和悲观情绪。
房地产市场也在一夜之间变了天，之前一到三月抢的头破血流，而五月市场一下子变冷了很多，由于对未来经济发展情况的不确定性，大家目前普遍处于观望情绪。
今天，我想通过08年经济危机，以及18年加息缩表时候房地产市场的价格变化，来“预测”这次加息缩表下房价回调的可能的幅度，以及比较好的入场时机（注：本文章仅为个人观点，只供参考，不构成投资建议）
在这里，我提取了位于Santa Clara，邮政编码为95051，且lot size为5000-7000呎的较为正常的SFH作为参考，从这些房子中，我通过计算median price的变化来推测整个市场的变化。
2008年房地产走势复盘
08年房价开始下跌之后的走势：
- 下跌开始的一个月（2008年6月）：median price从72万瞬间下跌到60万左右，下跌幅度18%
- 下跌开始的三个月（2008年9月）：短暂回升，从60万上升到65万，然后再次转跌
- 下跌开始的半年（2008年底）：下跌到最低点，50万左右，相较于之前高点，跌幅为44%
- 下跌开始后的三年时间：横盘整理，持续在50-60万区间，距离最高点下跌幅度大概20%左右
从SPY大盘指数来衡量当时美股的变化情况：
- 美股开始下跌（2018年上半年）：SPY一直呈现向下的走势，从2017年10月最高点156块，降低到了2018年8月的130块，跌幅为17%。中间出现了短期反弹，并下跌局势并没有扭转。
- 美股开始急剧下跌（2018年8月-11月）：当雷曼兄弟暴雷引爆美股之后，三个月时间SPY从130块进一步下跌到了80块，跌幅为38%，而与最高点相比的累计跌幅为49%。
- 美股见底（2009年3月）：股价来到了70块，美联储救市策略出现以后，则呈现了一路反弹的趋势，并花费了两年时间走出阴霾。
综合以上信息，个人不负责任的猜测是，美股前半年的持续下跌，在6月份导致了较为恐慌的市场情绪，房价在6月份出现了迅速下跌。而之后两个月的短期反弹是由于之前的刚需买家开始入场抄底。八月底的美股市场崩溃，市场情绪被放大，而导致了房市出现了进一步的下跌，直到2009年开始美联储开始出台政策救市，房市才开始止跌并横盘整理。
所以，从2008年的走势中，我们可以得到以下几个结论：
1. 湾区房价跟美股走势有高度关联性，甚至跌幅比例都呈现了非常强的正相关
2. 房价具有一定的滞后性，美股整体上半年低迷，下跌了17%左右，而房价在年中五六月份的时候才开始下跌。当美股第二次更加大幅下挫时，房价还出现了短期反弹，而当美股重新开始上升趋势时，房价并没有立即转向。总体来说，这个滞后期大概是在3-6个月左右。
3. 虽然总体房价有滞后性，但是房市的转向和下跌速度都可以非常迅速且剧烈。
从2012年到2018年，房地产呈现一路高涨的欣欣向荣的场面。
2018年房地产走势复盘
这次调整相对08年的次贷危机要温和许多，以下为历史回顾：
- 18年初疯涨期（17年9月-18年6月）：从130万到163万，半年左右房价中位数上涨了25%
- 18年下跌期 （18年6月到18年年底）：下跌到130-140万左右，跌幅大概15%+。
- 19年横盘整理期：在135-145万区间来回波动。
- 20年初疯涨期：瞬间涨到150-155万区间。
- 20年3月以后整理期：突如其来的疫情和美股四次熔断打断了年初涨势，又跌回到135万-145万区间整理。
- 21年大爆发：房价中位数跳涨到160万，涨幅15%，并在之后的一年半持续强劲上涨，2022年初，中位数已经来到了220万，与20年相比总涨幅大概为60%左右。涨幅之迅速强劲，历史少有。
来看看同一时间美股的表现（美联储在3，6，9，12月分别加息25基点，12月后停止加息）：
- 18年1月-9月横盘整理：经历了17年的大涨，18年初美股总体呈横盘震荡走势。
- 18年9-12月下跌期：从290块跌到240块，跌幅为17%。
- 19年美股上升期：美股在此期间成功扭转颓势，一路涨到320块左右，涨幅为33%
从以上我们可以得到结论：
1. 美股上涨时，房价会滞后一段时间持续上涨，但是美股如果出现暴跌，则房价可以立即下跌。
2. 房价也会出现跳涨的状况，尤其是当横盘一段时间以后，大概率是为之后的强劲上涨蓄力。房价由冷变热，只需要不到一个月的时间。
3. 房价极速上涨大概率会从春季开始。
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