遇到“霸租”房客怎么办？东湾房东3年收不到房租绝食抗议！专家支招，6招解决问题！

公众号新闻

2023-03-07 01:03

最近，一个东湾房主在市政府门口绝食抗议的新闻在华人圈备受关注。

由于被租客欠租37个月，来自旧金山东湾的华人房东吴先生（George Wu），生活陷入困境。走投无路的他，只好来到当地政府大楼前绝食抗议。

自从新冠疫情以来，房东与房客的矛盾纠纷屡见不鲜。尤其是美国政府出台了保护租客免受驱逐的条例后，一些房客就利用这一点拖欠房租。

这让很多房东苦不堪言，因为即使他们多次上诉，法院也总会以禁止驱逐租客令(eviction moratorium)为由，推迟审理。

如果不小心遇上“问题”租客，作为房东应该怎么办？在挑选租客时，怎样才能选到靠谱的租客？今天，我们邀请到湾区资深房产专家Miki为你答疑解惑。

No.1

华人房东被欠租3年共计$12万

投诉无果只能绝食抗议

疫情期间实行的禁止驱逐租客令，让很多居心不良的房客钻了空子。现在，虽然疫情已经过去，但很多地方依然还在延长驱逐禁令，这让房东们的利益收到了严重损失。

吴先生就是这样一位受害房东，他在东湾圣利安珠（San Leandro）有一套出租房。本想依靠租金补贴生活，可自从2020年2月份以来，吴先生的房客就开始欠租，至今已长达37个月，累计12万美元！

更过分的是，租客竟然还把他的房子转租给别人来赚取租金。

吴先生多次上诉，想通过法律途径维护自己的权益。然而，法院以禁止驱逐租客令(eviction moratorium)为由，推迟审理18次，至今无果。

在此期间，虽然收不到租金，但房产税、保险费，以及日常维护房屋的费用，甚至包括租客的水费和垃圾费，都需要房东吴先生按时缴纳。

吴先生的生活因此陷入了窘境。2月26日，他来到阿拉米达县的行政楼，绝食抗议阿县延长禁止驱逐租客令(eviction moratorium)。

吴先生的抗议活动引来大批房东声援，他们高举标语，要求政府结束驱逐禁令。

为了顺应民意，2月28日，阿拉米达县议会终于决定，不再延长当天到期的暂停驱逐令。因为政策有60天缓冲期，所以到4月29日，驱逐禁令将正式终结。

No.2

专家解读：摊上霸租房客

房东如何维护自己的权益

加州一直是房产投资的热门地，通过房产赚取租金也是最常见的方式之一。那么，作为房东是否有办法避免遇到类似吴先生这样的房客纠纷呢？

为此，我们这别邀请湾区资深房地产专家Miki和Uvas，一起去看看专家给出的解决方案！

⬇️专家支招，如何处理问题租客？（点击下方视频，观看完整内容）

房东如何应对房租拖欠问题？

一般会分2种情况，第一种是家里真的出现了紧急情况没有付钱，这个是可以理解的。那我们可以根据他的情况适当延期一下，是没问题的。

第二种就是恶意拖欠房租，他可能就是不想付钱，而且找各种理由拖欠，那这种就非常麻烦了。

如果是遇到第二种情况，我们通常会建议房东首先去写一个通知，告知租客缴纳房租的最后期限，如果超过了这个期限还没付，那就会把你驱逐出去。

其次是这个通知做好以后，要确保租客一定会收到，可以贴在门上、发邮件给他，或者其他方式，一定要确保他收到。

如果通知发出后，三天之内他没有给你任何回复，或者没有缴纳全部的拖欠款，在这样的情况下你就可以开始驱逐他了。

注意驱逐也有两种方式，一种是省钱一点的办法，就是向法院提交相关法律的文件、表格，然后请警察来帮助你驱逐。

另一种是找律师帮忙，然后再通过警察驱逐。我个人更推荐这种方式，因为这个过程比较复杂，涉及到的文件资料也比较多，律师可以节省更多时间。

有一个错误的示范是，很多人可能自己填写了申请资料以后，就擅自采取行动。比如说把出租房子的锁换了，或者断电断水，这些在美国都是不能做的，一定要通过警察去驱逐他们。

甚至你在言语上也需要注意，一旦有威胁的话语出现反而会让租客拿到你的把柄。总的来说，就是所有的东西都应该尽量通过法律来解决。

房东如何完善合同？

就加州而言，整体的大环境是保护弱势群体，也就是保护租客。不管房东写什么，官员会觉得你是房东你有钱，他是房客他没钱，还是会更偏向房客一些。

所以与其去写这些条款，倒不如在筛选房客的时候更加注意一些。可以找一些信用较好的、工作稳定的租户，这样就是防患于未然了。

如果说一定要加些什么在合同里，我觉得最好是定下一个房租到期日。比如，是每个月1号房租到期，那么如果你在2天之后没交，我就会驱逐你。或者你可以设置一个100美金的late fee，然后如果5天后还没交，就要驱逐了。

房东如何挑选靠谱房客？

我会建议挑一些背景比较好的房客。一般我们会要求他们做social security，然后看他们的信用分数，是否有稳定工作。

还有一点比较重，就是一定要给他的上一个房东打电话，看他过去几年有没有拖欠房租的情况。尤其是在看房客的背景时，如果发现他的住址更换非常频繁，最好能给每个房东都打电话问一下情况，确认他有没有交房租。

面对霸租，政府是否会给房东补助？

在加州，对这种小业主而言其实没有什么福利的。而且这个PPP Loan每次发放的时候只有一点点余额，如果你没有及时关注根本就申请不到，因为是先到先得的。

是否能通过买房解决霸租问题？

这个就是因人而异了。一个大体的情况是，一位新的买家，如果他觉得这个地方的价格比较好或者有很多优惠，那他可能会在买你这个房子的同时，付掉之前房客的欠款，但这种就是属于“神仙”买家了。

不过前提是，他觉得这个房子真的很值得，未来也有很大升值潜力。同时这个买家也要掂量自己有没有能力把房客给赶走。

如何在购房前得知是否存在房租纠纷？

在买投资房的时候，一般会有两种房子。一种是买了一个空房子，然后自己去找租客。

还有一种是带租客，这种是最复杂的。因为很多房客，即使他现在付房租，也不代表以后会按时付。

所以碰到第二种情况的时候，首先要看之前的合约，是year by year还是month by month的，包括现在租金是多少。

我们都知道加州是有租控（rental control）的，假设房子现在的租金是每月3000美金，但房客的房租只有1500美金。每年5%加上当地通货膨胀率，要涨很多年才能涨到3000块。

第二是需要seller提供过去租客的交租凭证，就是看一下租客是不是一直都在付房租，这些都会记录在record上面。

本期视频由

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END

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