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房子的“利益陷阱”

房子的“利益陷阱”

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文/子木

昨天标普全球公布了一项重要数据:

中国3月财新服务业 PMI 升至 57.8,较前值 55 上升 2.8,创下 28 个月新高,连续三个月处于扩张区间。

这个数据要比国统局公布的PMI更贴近大众生活,连续扩张,说明民营触底反弹,经济一片大好。

然而当我把数据发到社群,问大家的感受时,却出现了另一番景象:

为什么会形成如此强烈的对差呢?

漏斗效应。

每一轮经济复苏,都是从上到下进行传导,国企央企富的流油,才能轮上民营企业,富人鼓了口袋,才能轮上中产和低收入人群。

前面吃肉,中间吃面,后面喝汤,这就像绵延千里的吃席队伍,与货币以及核心资源距离越近,财富增长反弹就会越快。

表面上大家都是擦肩而过的同一物种,但实际上只是处于平行世界的不同时空,冷暖体感,并不一样。

其实这几年被疫情以及经济周期收割最严重的,并不是穷人,因为穷人只有消费,0资产,0负债,收入降低大不了少吃一顿。

也不是富人,富人收入靠资产和杠杆,行情一来大水一放,资产套利空间巨大。

最惨的就是中产,上有老下有小,虽然表面上感觉活出很有钱的样子,但实际上,房贷、车贷、父母医疗、孩子教育,负债一堆。

负债对现金流的要求极高,对于大部分工薪阶层的中产来讲,工作对生活的影响是致命的。

这也就解释了,最近“中国电科陈志龙”怒怼领导,为何成为刷屏事件,即使被辟谣为P图作假,仍然有大量人选择不相信。

因为经济复苏尚未向下传递,而企业为了追求利润,提高人效比,会将压力拼命向下传递,久而久之,形成了一种对抗情绪。

人人不敢成为陈志龙,但却想成为陈志龙。

当然,经济复苏的漏斗效应,也对楼市行情趋势产生了巨大的影响。

按照历史经验,2月,是连续积压的刚性购房需求释放周期,3月应当是改善接盘,继续烘托气氛,创造更热闹的行情表现。

然而到了3月,全国除了头部一二线城市以外,后面大量城市的成交都出现了加速滑坡的现象。

因为改善在买房的时候,开始考虑预期收入与负债之间的平衡,觉得现在生意不好做,对买房负债出现了一定的担忧情绪。

这种情绪的消退,只能被两种方法化解。

一种是房价强行拉涨,人们来不及理性思考就必须赶鸭子上架,楼市下行时大家开始“房住不炒”,楼市上行时大家对房不挑。

第二种就是经济实打实的传导到下面,让人们有信心追求改善生活条件。

第一种我认为可能性基本为0,第二种实现的周期,保守估计是第四季度,或者明年上半年了。

至于强一二线城市为何能走出独立行情。

比如上海3月,二手房卖了2.3万套,刷新近3年的新高;北京卖了2.2万套,创造近6年来的新高;成都达到2.8万套,广州卖了1.2万套,武汉卖了1.2万套……
是因为,北上广深的中产属于强中产,距离货币源头较近,而且这些城市的国企央企较多,提供了稳定的收入预期。

而成都、武汉这些龙头二线,本身不是一个城市,而是虹吸一个省的购买力。

所以大家要明白,中产是相对的,而不是绝对的,这是由“城运”带来的附加值。

人生最痛苦的状态,不是承认自己平庸,而是窥探到了更高层财富人群的生活状态,但却苦苦登不上这天梯。

过去几十年,房子提供了登上天梯的捷径,无数人从炒房中获益。

那些年,楼市的钱来得太容易了,房东们百思不解,连自己都觉得不可思议,所以有钱人最后都不得不信命,只有命能解释这一切。

但是随着城镇化、人口红利消失,大盘趋势逆转,这种造富神话出现了裂痕,疫情更是强行扯下遮羞布。

在这场历史洪流中,大多数中产的运气不会太好,甚至被强性推到了凛冽的高岗之上。

比如我认识的一个读者,42岁,清华毕业,杭州某大厂高管,家庭年收入80万,一儿一女,本来是一个很好的家庭状态。

然而在杭州炒房最疯狂的时候,听信某大师创富言论,撬动500万杠杆炒房,在临平、临安等所谓的环杭区域,扫了几套房,旗下还有一套学区房、一套自住房,山东一套海景房。

一瞬间现金流枯竭见底,之后全家经济跟着紧绷紧。

昨天跑来问我,到底要不要继续坚持,这几年整体资产价格基本回调了30%左右,今年工作还被降薪,辗转反侧,与妻子矛盾日渐突出。

我给他的建议是,放弃登上天梯的想法,杭州周期还未过去,至于环杭,一直都是伪概念,能出尽出。

结果他却还在犹豫,杭州的自住房舍不得卖,而周边的房子以及海景房根本卖不出去……除非继续打骨折,而这将是他不能接受的。

事实上,大多数买在房价高点的人,都不会承认自己的失误,一直以逃避的心理姿态幻想着未来房价继续上涨,补回心理落差。

但这种状态又能持续多久呢?

负债型房产的利益陷阱里面还藏着“兽夹”,不断根胳膊丢条腿,没几个人能从里面爬上来。

从今年开始,一夜暴富的年代彻底结束了,但慢慢变富的机会还在,后来者,一定要参考我的三大投资信条:

1、买在无人问津时,卖在人声鼎沸处。
2、现金流为王,至少覆盖双倍月供。
3、房子在精不在多,买资产而不是买负债。

尤其最后一条,是今年大多数都要做出思考的,站在高岗上被套牢的同志,要及时止损,重新出发。


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