规模近1.5万亿美元的美国商业房地产债务将在2025年年底前到期偿还! 这些借款人面临的最大问题是，届时能否如期偿还债务，以及哪些机构最终能够借钱给他们? 如今，“硅谷银行破产”事件和瑞信流动性危机引发的欧美银行业风波尚未彻底平息，加上这一潜在的商业地产危机可能使得投资者们难以重拾对美国经济的信心和乐观情绪。美国总统拜登此前表示，他已尽一切可能利用现有权力来解决银行业危机，但他表示这场银行业危机“尚未结束”。当被问及白宫有没有可能不再采取更多的行政措施来解决这个问题时，拜登表示:“哦，不，事情还没有结束。我们正在密切关注。”
华尔街银行业巨头摩根大通的首席执行官杰米·戴蒙于当地时间4日在写给股东的年度信函中强调，由硅谷银行和签名银行关闭引发的美国银行业危机目前尚未结束，并将在未来数年继续产生影响。这位首席执行官认为，此次危机将促使美国各家银行更加保守，导致信贷条件更加紧张。
当前市场对于银行存款规模的担忧情绪似乎没有明显减退，因此高管们对于存款规模和流动性相关评论也将是本周公布的华尔街商业银行巨头摩根大通(JPM.US)和富国银行(WFC.US)等银行公布财报时，投资者关注的重中之重，其重要性远超任何指引。智通财经APP了解到，来自摩根士丹利的分析师詹姆斯·伊根(James Egan)领导的分析师团队上周在一份报告中写道：“从写字楼到商店和仓库，财产所有者均面临着再融资风险。这些即将到期的债务具备前置性，带来的相关风险亦是如此。”这家华尔街顶级投行估计，美国写字楼和零售地产的估值可能会从峰值到低谷下跌40%，从而增加商业地产债务违约风险。更令人头疼的是，在硅谷银行“光速倒闭”之后，美国的小型和地区性银行(去年银行业最大规模的信贷来源)受到存款外流带来的巨大负面冲击，令人担心它们向借款人提供融资的能力将受到削弱，这也使得投资者们对于美国商业地产的信心开始缩减。
小型银行对于商业房地产贷款领域而言相当重要
商业地产债务之墙(The wall of debt)在好转之前注定将会变得更糟。根据摩根士丹利的报告，未来四年的到期应付款项将大幅攀升，在2027年达到5500亿美元的峰值。各大银行还持有这些机构一半以上的商业性质抵押贷款支持证券——由房地产贷款支持的债券，由房利美(Fannie Mae)等美国政府支持的实体发行，这增加了它们对该行业的敞口。分析师们写道:“银行在这个生态系统中所扮演的角色，不仅是贷款人，也是买家，而这很有可能将加剧即将到期的再融资浪潮。”利率上升和对违约的担忧已经影响了CMBS交易。据彭博新闻社汇编的数据，今年第一季度，没有政府支持的债券销售额较上年同期下降了约80%。不过在一片债务阴霾之中，也有一些好消息。分析师们写道，金融危机之后保守的贷款标准为借款人提供了一定程度的保护，从而避免了价值短时间内快速下跌。随着租金持续上涨，人们对多户型住宅的信心也保持着相对的积极性，这也是为什么在越来越多的投资者提出撤资要求的情况下，黑石房地产收入信托基金( Blackstone Real Estate Income Trust ) 2月份仍取得正回报的原因之一。因此，机构支持贷款的可用性或许将帮助那些需要再融资的房产所有者。
美国地区和地方银行是零售地产和办公楼的大型贷款人——这些贷款机构是各个房地产类别中最大的信贷提供者。
不过，如果把公寓楼排除在外，银行面临的问题规模就更加明显了。报告称，在未来五年到期的其他商业房地产贷款中，银行持有的贷款比例高达70%。大摩的分析师们表示:“商业地产需要重新定价，需要用其他方式为债务再融资。”与此同时，来自Bloomberg Intelligence的分析师Tolu Alamutu在一份报告中写道，欧洲房地产发行人在今年剩余时间有超过240亿欧元的到期还款。她在一封电子邮件中表示:“我们肯定看到房地产公司在竭尽全力去杠杆——缩减投资项目、增加合资企业、回购债券，以及在可能的情况下削减股息。”“资产处置也是一个重点。最近房地产发行人的一些言论表明，出售大型投资组合仍然显得不那么容易。”债务辛迪加部门预计将发行100亿至150亿美元的美国投资级公司债券，在上周为90亿美元左右。在欧洲市场，大多数受访者预计同类债券的销售规模至少为150亿欧元。未来一周将公布世界各地的最新通胀数据，周三将公布美国消费者价格指数(CPI)，周四将公布德国CPI，周五将公布法国和西班牙CPI。德国陷入困境的房地产公司Adler Group SA的重组计划将于周三做出裁决。在AT1债券遭受重创之后，投资者开始抢购欧洲近一个月以来的首批发行次级债券，此前瑞士监管机构决定注销瑞士信贷(CS.US) 170亿美元的次级债券，这类债券市场实际上已经受到重创。与此同时，与所谓的或有可转换银行债券挂钩的全球指数反弹，达到瑞信减旗下AT1债券之前的水平。据媒体上周四报道，加拿大太平洋铁路公司的一群债权人正要求公司提前偿还24亿美元的债券并且以溢价方式偿付，因为他们表示该公司错过了收购堪萨斯城南部公司的最后期限。债权人的这些努力受到了该公司的质疑，该公司表示一些要求已得到满足。Sound Point Capital Management计划收购Assured Guaranty的抵押贷款债券平台，达成后将组建一家规模470亿美元的信贷投资公司，成为全球第五大CLO资产管理公司。（来源：智通财经）在硅谷银行和Signature银行倒闭后，华尔街所有人都在讨论商业地产贷款的阴霾前景，是否会成为下一个雷。大多数金融机构一致警告，美国商业贷款即将爆雷，尤其是在美国经济可能进入广泛衰退的前提下。摩根大通银行分析师Kabir Caprihan此前估计，21%的办公室贷款注定出现问题，贷款人将会因为贷款违约而平均损失41%的本金。此外，在办公室抵押贷款上预计总计损失380亿美元。房地产开发公司RXR的首席执行官Scott Rechler则指出，商业抵押贷款支持证券（CMBS）最近几周几乎没有新发行，去年第四季度其交易量则下降了88%。市场疲软已经在再融资市场中显现出来，只是银行的公开报表还没有揭示这一情况。富国银行则收紧了贷款标准，称将降低再融资贷款的规模，且减少新贷款的发放。穆迪公司商业地产分析主管Kevin Fagan警告，预计2024年将会很痛苦，办公室空置率仍然是一个巨大的问题。分析师们对商业地产市场的清淡深感忧虑，并担心开发商可能将拖欠一部分商业抵偿贷款，这类贷款总规模高达3.1万亿美元，然而高盛却十分淡定。高盛策略师Lotfi Karoui和Vinay Viswanathan表示，商业地产的大规模杠杆损失和银行资本不足的恶循环影响有限，预计不会对金融稳定构成威胁。此前，美银策略师Michael Hartnett认为，即将到来的商业地产贷款再融资浪潮，将因高利率而引发信贷紧缩，并将经济推入衰退。最极端的情况下，商业抵押贷款价值的下降影响银行客户的信心，存款流出银行，迫使银行不仅需要减少对开发商的贷款，同时减少对其他客户的贷款，最后威胁到银行本身。高盛承认这一风险确实很高，房地产行业和依赖它的银行将进入一段相当难熬的时间，但迄今为止商业地产信贷表现依旧良好，美国信贷问题会从房地产开始向外延伸，仍旧只是一个猜测（担忧）而已。Karoui和Viswanathan还指出，写字楼领域预计会出现大量的爆雷，但公寓、制造工厂、仓库和其他类型商业地产的资本化程度更高，且基本面十分健康，并不会遭受巨大的崩溃，进而引发系统性风险。（来源：财联社）
