继银行业暴雷后的“新雷”：商业地产

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上个月，美国硅谷银行和Signature Bank等地区性银行的暴雷事件，想必大家都知道了。

虽然，暂时EB-5行业有惊无险地躲过，但是，疫情和高利率对房地产行业双重打击的最底层逻辑，使得EB-5行业难逃一劫：银行暴雷潮起，EB-5的惊与险。

过去这几年，疫情对建设和经营的打击以及当前高利率导致的再融资高成本，双重打击将使得很多房地产项目难以为继，以超大型的世纪广场项目为典型：世纪广场，900人的天量项目无法避免止赎拍卖。

今天，在硅谷银行等暴雷后导致的，银行惜贷以及借款人赎回潮成为了第三重打击，导致再融资会更困难，成本更高。

前几天，国内财经媒体已经开始报道了这一现象，并指出商业地产项目可能将成为银行业之后的又一巨雷。

21世纪经济报道指出：

从三家美国地区银行闪电般接连倒闭，到瑞士信贷溃败收场，欧美央行激进加息溢出效应引发世界担忧，现在连锁反应正在商业地产中扩散。

据财联社报道，MSCI美国房地产投资信托指数在3月10日硅谷银行倒闭后的两周内下跌了8.3%，3月份累计下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties这两个大型写字楼的房地产投资信托基金，两周内分别下跌了33%和18%。

据第一财经报道，受新冠疫情对美国企业工作模式及消费者购物习惯的影响，近两年美国商业地产估值持续承压。美联储通过提高利率来对抗通胀的努力也伤害了这个极度依赖信贷支持的行业。

此外，由硅谷银行破产导致的金融系统压力令形势有所恶化。资产管理机构BK Asset Management宏观策略师施罗斯伯格（Boris Schlossberg）表示，房地产业是最容易受到利率冲击的经济部门之一，“流动性压力预计将使得中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商和经理提供的贷款主要来自他们。”

近来，美国私人直接投资公司黑石的房地产收入信托基金频频遭遇撤资请求。1月时，大量投资者寻求套现，一个月内黑石受到约53亿美元的赎回请求，黑石也因此限制了部分赎回请求。2月份，客户试图赎回39亿美元。3月份，该基金收到了更多的赎回请求，其不得不重启赎回限制。

人们之所以感到担忧并争相退出，原因之一是商业房地产可能成为继地区性银行业危机之后的下一个动荡领域。

美国大型房地产管理公司暨开发商RXR首席执行官雷克勒（Scott Rechler）日前称，未来三年该国将有1.5万亿美元的商用地产债务到期，他在社交媒体上写道：“这些债务中有绝大部分是在指标利率接近0%的时候进行融资。这些债务需要在利率较高、价值较低且市场流动性较差的环境中进行再融资。”

对于现有EB-5项目而言，一旦项目需要再融资进行还款，很多项目正好到了这个阶段，不管是还银行贷款还是EB-5资金，由于疫情影响经营状况并不理想使得再融资本来就很难，再加上高利率，以及当前的惜贷和资金短缺状况，这三重打击，很可能会导致类似世纪广场所发生的止赎拍卖。

对于EB-5新投资人也一样，新的房地产项目，也同样面临高利率、融资困难的现状，可能会有较大开工建设的风险。

特别是写字楼、酒店等，需要更加谨慎地关注和评估。

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