办公物业需求低迷，但美国开发商仍在新建和改造办公楼，试图吸引租户，引发市场忧虑。尽管需求空前低迷，但商业地产开发项目仍在进行。今年第一季度，写字楼空置率进一步攀升，加剧了市场对美国商业地产暴雷的担忧。

根据经纪公司仲量联行的数据，截至今年第一季度，在纽约曼哈顿大约4400万平方米的写字楼中，超过16%的空间无人使用，租赁量处于2021年第二季度以来的最低水平。近期，美银、高盛和摩根大通等大行接连警告，商业地产是美国经济的潜在巨雷，高盛还强调，办公物业是其中风险最大的部分。

美国按揭抵押贷款银行家协会MBA的数据显示，写字楼业主今年面临近920亿美元债务到期，另有580亿美元债务将于2024年到期。找不到租户的业主，如果还不上贷款就只能违约——而美国商业地产80%的贷款来自规模较小的地区性银行，这可能导致偿付能力本就捉襟见肘的小银行集体爆雷。

更让人担忧的是，写字楼业主们似乎有点破罐破摔的前兆，干脆选择违约部分债务（宁愿违约也不偿付到期债务），并将作为抵押品的底层写字楼资产转手让给债权人，就连债券巨头PIMCO和资管巨头黑石旗下的商业地产基金都开始这种“骚操作”，令人担心引发群体从众心理。

办公物业需求低迷的主要原因是，疫情后，正如电子商务加速了陈旧的购物中心的消亡一样，远程办公正摧毁写字楼。写字楼的空置率普遍较高，因为很多企业转向了远程/混合办公，不再像过去那样需要大量的办公空间（仅四成员工回到办公室上班）。仲量联行的研究总监Andrew Lim对媒体表示：“租赁需求太弱了，但还是不停有写字楼新建或翻新，以及转租（租金大幅折扣）。”

今年第一季度，整个曼哈顿商业地产市场增加了13.9万平方米的办公用地，其中许多都是旧写字楼翻新。办公空间增加让旧物业的房东面临更大的压力。习惯了居家办公的美国人，对办公室的要求更高了，挑剔的租户们如今更倾向于选择新开发项目或最近翻新过的大楼。为了吸引租户，许多房东花大价钱改造写字楼，但仍不确定能否吸引来租户。

曼哈顿之外，全美国的写字楼都面临类似的挑战。今年1月，科技企业聚集的西雅图和旧金山的写字楼空置率上升了1.5%和2.9%，而大部分主要城市的写字楼空置率略有回落。由于小型商业银行对商业地产的敞口普遍更高，有市场分析认为，写字楼空置率加剧，可能会增加开发商违约风险。这对刚刚有所缓和的银行业危机而言，显然不是什么好事情。

不过，美国监管机构很早之前就已经注意到了这一现象。FDIC在去年8月的《监管见解》（Supervisory Insights）报告中曾表示：“考虑到疫情后工作和商业变化的不确定长期影响、利率上升的影响、通胀压力和供应链问题，在即将到来的审查周期中，审查人员将加大对银行商业房地产贷款交易测试的关注。”截至2022年四季度，商业地产贷款的违约率仍处于历史低位0.68%，从底部0.65%刚出现回升。（来源：华尔街见闻）

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