1. 对冲基金瞄准美国商业地产的下跌前景，大举做空
2. 2030年美国过剩的办公空间将超过3,000万平方米
3. 早期迹象表明办公物业的CMBS违约率已开始上升
文：白话华尔街丨ID：WallstreetTalk后疫情时代，美国掀起居家办公潮，大量位置较差、建筑老旧的办公楼对租户的吸引力大幅降低，面临着贷款违约风险。根据商业地产分析公司Green Street的数据，写字楼物业价值在过去12个月中暴跌了25%，逐渐升高的利率只会加剧这种现象。抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association）的数据显示，美国写字楼有近920亿美元的非银行贷款将于2023年内到期。地产数据公司Trepp和CompStak在一份报告中预测，美国11大主要城市中的写字楼中，约25%的到期租户有权选择拒绝续约，进一步压低房东的租金收入预期。对冲基金已经瞄准了美国商业地产的下跌前景，专注于投资商业抵押担保证券（CMBS）不良机会的纽约资管公司Polpo Capital就是其中之一。该公司创始人丹尼尔·麦克纳马拉（Daniel McNamara）表示，新泽西郊区或曼哈顿市中心的老旧写字楼已经失去了市场。“我们认为商业写字楼在短期内有很大的下跌空间。长期来看，它们的价值也会步入持续的下跌。”Polpo Capital曾于疫情初期做空美国购物中心的相关债务，回报率119%。另一家总部位于纽约的资管公司Marathon Asset Management也认为，主要城市位置较差、设施老旧的办公楼租赁需求的下降将拖垮写字楼物业市场，与其相关的信用贷款存在较高的违约风险。Marathon成立于1988年，资管规模约240亿美元，专注于全球信贷和固收市场的机会性投资。与次贷危机时期的大空头迈克尔·巴里（Michael Burry）的做空策略相同，这两家投资者都在利用追踪商业抵押贷款担保证券表现的衍生品指数（CMBX Indexes）进行押注。2023年2月，太平洋投资管理公司（Pacific Investment Management Co.）旗下的哥伦比亚房产信托（Columbia Property Trust）已经拖欠了其七座标志性建筑的价值约17亿美元的按揭贷款；世界最大的房地产投资公司之一---布鲁克菲尔德（Brookfield Corp.）也违约了洛杉矶市中心两座摩天大楼的贷款，对华尔街产生冲击。“2030年美国过剩的办公空间将超过3000万平方米”
根据房地产咨询公司Cushman & Wakefield Plc的数据，租赁需求下降和远程办公的兴起意味着，到2030年美国过剩的办公空间将超过3,000万平方米，相当于整个曼哈顿总存量的70%。欧洲的情况与美国相似，42%的商业地产于1970年之前建成，年代久远的办公楼同样面临着需求下降的危机。英国房产经纪公司Savills Plc在一份报告中指出，欧洲写字楼价值大概率从2022年初的峰值下跌25%-30%。尽管目前不良债务的规模仍然很小，但预计危机将会蔓延。2月，信用评级机构DBRS Morningstar的分析师表示，机构已经收紧了对老式写字楼的贷款，利率上升也导致贷款额度减少，美国商业抵押担保证券的发行量有所下降。巴克莱银行在年初的研究报告中也表示，“对写字楼贷款敞口的削减可能会进一步拉低交易量，导致其价值的下跌。”据巴克莱预测，美国写字楼价格将从峰值下跌30%，基本面恶化加剧了下行风险。根据美国抵押贷款协会的数据，与美国写字楼相关的近920亿美元的非银行贷款将于今年到期，面临违约风险。“有早期迹象表明办公物业的CMBS违约率开始上升”对于空头而言，一些迹象已经开始显现。当地时间3月6日，联邦存款保险公司（FDIC）主席马丁·格伦伯格（Martin Gruenberg）在演讲中提到，“有早期迹象表明办公物业的CMBS违约率开始上升。”除了押注信贷相关的CMBX指数，对冲基金还在做空与办公场地有关的上市公司股票，比如WeWork、SL Green。根据S&P Global旗下信息服务商IHS汇总的数据，今年以来WeWork的空头头寸占已发行股票的比例达12%，较2022年的4%翻了三倍。房地产咨询公司Cushman在报告中援引MSCI的房产数据称，按价值计算，目前美国未偿的写字楼贷款中约1.7%面临违约压力。根据MSCI数据，2023年1月美国写字楼销售额同比下降76%至28亿美元，当前买方卖方处于僵持阶段，交易额的走低还将持续较长时间。参考资料
1. Bloomberg，A Hedge Fund Trader Gained 119% Betting Against Malls. Now He’s Targeting Offices
2. Bloomberg，Brookfield Defaults on Two Los Angeles Office Towers
3. Greenstreet.com
4. The real deal，Short sellers are betting against SL Green
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