今天（4月25日）下午，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。看到相关报道的1个小时里，我都没有打算写文章，直到看到了新华社官方公众号发布了如下内容：
新华社使用了“权威快报”的方式，单图文发布了这个消息，还让美编做了上面这张图。
既然新华社这么重视，我还是决定顶住忙碌了一天的疲劳，写点什么吧。
毫无疑问，这个自然资源部的官宣，以及新华社的“号外”，都是在告诉大家：房地产税，我们准备好了。
其实早在4月15日，当领导下面这篇重要文章在求是杂志发表的时候，我就告诉大家，新一轮房地产税试点今年可能启动。深化财政金融体制改革，完善现代财税金融体制，健全现代预算制度、优化税制结构、完善财政转移支付体系，建设现代中央银行制度、完善现代金融监管、建强金融稳定保障体系，健全资本市场功能、发挥现代资本市场积极作用。
其中“完善现代财税金融体制”、“优化税制结构”的提法引人注目，而房地产税是完善现代财税体制、优化税制结构的重中之重。此前，财政部长刘昆曾撰文解释过“优化税制结构”的具体含义——健全以所得税和财产税为主体的直接税体系，适当提高直接税比重，强化税制的累进性。房地产税既是财产税、又是直接税，还是天然的地方税种，所以是未来税制改革的重中之重。从发展潜力看，房地产税未来可能是中国数一数二的超级税种。而大疫三年，让地方政府的债务负担更加沉重，债务率飙升。国企、央企的杠杆率也不断升高。
总之，财税、债务率的挑战不容忽视，需要通过税制改革来寻找突破口。
上图是近年来的全国卖地收入情况，可以看到2022年出现了罕见的下跌，从前一年的8.7万亿下降到了6.7万亿，减少了2万亿。而即便是这6.7万亿的收入，有将近一半还是地方国企托市完成的交易。说白了，就是地方政府把土地从左手卖给了右手，右手就是地方国企，他们拿着土地到银行借来购房款。
这相当于把地方政府的债务，计算到了地方国企头上，也就是所谓的城投债。目前全国各类城投债余额65万亿，远远超过了桌面上35万亿地方债的规模。地方政府的实际负债，接近100万亿。
现在急需要给地方找一张稳定的长期饭票：卖地收入波动性太大，显然不是。而且随着楼市日益饱和，城镇化率见顶，未来卖地收入还会下降。
所以，房地产持有环节的征税不可避免。这才是未来最大的税源，将逐步成为地方政府最大的财政来源。以美国为例，县级财政80%以上靠房地产税，州级财政45%左右靠房地产税。中国的未来也大致如此。2021年，全国人大曾授权国务院，进行新一轮房地产税试点。由于疫情冲击、2022年3月被迫宣布，年内不推出新一轮试点。
至今，延迟超过1年，房地产税试点什么时候启动，需要有一个说法了。
我的看法是：由于房地产税立法非常复杂，试点工作至少要进行3到4年，而且要选一批城市来试点，其中不仅要有大城市，还要有中小城市；不仅要有人口流入城市，还要有流出城市。
试点之后，是立法的3读（3次审议），到全国推广，时间比较长。即便是今年启动新一轮试点，在全国征税都要6到7年之后了。
最快，或许会在1到2个月内有消息。最慢，会在下半年有消息。
如果今年宣布启动新一轮试点，则方案必定是温和的，因为当前市场承受能力比较弱。出台一个温和、可承受的试点方案，让大家看到房地产税不可怕，有利于房地产市场回暖。
另外值得注意的是，此次“全国自然资源和不动产确权登记工作会议”还透露，今年是不动产统一登记改革实施十周年。目前全国有约3000个大厅、40000个窗口，每天为40万群众和企业提供各类登记服务，累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份。此外，2000多个市县同步颁发电子证书证明3.3亿多本。前一段时间，住建部宣布，他们完成了全国房屋普查，结果算出全国一共有6亿栋房屋。当时舆论哗然，被6亿栋这个数字吓住了，认为房子太多了、严重过剩了。后来又进一步披露说，6亿栋房子主要在农村，都是农民建的独立屋，占比在90%以上。城镇房屋只有4700多万栋，又分为住宅与非住宅两大类。比如街边独立的公厕，也算1栋。现在我们又看到，全国10年发放了7.9亿本不动产证，这是否又意味着房子泛滥成灾了呢？其实还是很难说，因为不动产证不仅包括房屋，还包括土地、池塘、滩涂、草场等。此外，中国还有大量的小产权房、违法建筑是没有拿到证的。所以我们很难从房屋的栋数、不动产证的数量，来判断住房是否过剩，以及过剩了多少。除非官方披露更多的信息——这些信息他们已经充分掌握了。（我的看法是，既然掌握了，但不宣布，说明整体上的确是过剩了。但具体到人口流入的大城市，尚未过剩。至少大城市的中心城区没有过剩。）
不管怎么说，房地产税的脚步近了。国家需要应对数十年未有之财税变局，改革必须推进。未来会怎样收房地产税？是按照房屋的评估价，还是“模拟租金”来征税，还未可知。我个人认为，学习新加坡，按照房子出租可以获得的租金来计税，是更合理的做法。房地产税体系的建立，将是一个漫长的过程。第一阶段，可能从家庭的第二套房开始征收，存在免征面积；未来，应该是所有的房屋都要交税。第二阶段的改革，或许跟土地到期续期结合起来，可能会把“一次性缴费续期”变成每年交税。
房地产税收多少，肯定会充分考虑老百姓的承受能力，否则影响了大家的消费能力、消费欲望，开征这个税种将得不偿失。最后，特意跟大家分享一个福利，给大家介绍一位帅哥，明明可以靠颜值却偏要靠实力的操盘手：扫地僧。他的文章有料有干货，我保证只要你看一眼，绝对就会爱上！点击下方👇盘口扫地僧名片关注起来，据说空间不小！
