房地产税“狼又来了”？

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· 梁云风 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

近日，原财政部长楼继伟在《比较》杂志上发文，提出一个让市场肾上腺素飙升的观点：

“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点”。

当然，开征房地产税不是什么新话题，但楼继伟的身份却值得我们重视。他在文中也把为什么要急迫地征税这个事说得很清楚。

楼继伟认为，当前地方政府债务高企，这与地方政府的事权多而财权少有关。地方政府为了经济增长，部分官员为了政绩，不得不大量举债，因此“完善地方税体系，逐步提高直接税比重”就非常重要。

他提出了三个方案——

第一是建立适合作为地方税的税种；

第二是化解和抑制地方隐性发债；

第三是真正建立事权和支出责任相适应的制度。

三个方案中，其实建立适合地方的税种是前提，这是化解地方债务，建立真正事权与支出相适应制度的基础。

建立房地产税被楼继伟寄以厚望，原因有二——

首先，房地产税稳定，对地方来说是一项每年旱涝保收的稳定税源；

其次，中央一再明确，财政部也多次表态，对地方债务中央财政坚决不予救助。而如果发生债务问题，中央不救助，唯一的办法就是地方自救，钱从哪里出？房地产税是一个合适的出口。

中国当前的房子有多少？因为没有具体的统计数据，所以目前外界仍未有看到官方权威的数据。经济学家王小鲁在2022年接受采访时就表示，据全国人口普查数据，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积37.6平方米，加上空置房和房地产企业正在施工的住房和待售住房，全部完工销售后全国城镇住宅存量估计超过490亿平米，按照100平米一套房计算，我们就有4.9亿套房子了。管中窥豹，由此可见房地产税的税基是非常宽的。

另一方面，当前的地方债务数量庞大，财政部数据显示，截至2022年末地方政府显性债务余额约35.1万亿。这一数额相比2014年末增长了127%，增长相对较快，这主要由于新预算法允许地方发债。

除了显性的地方债，还有隐性债务，主要是专项债，专项债券融资资金不必列入地方一般预算赤字，类似于美国地方政府的“市政债”。这一部分数量也不少。

财政部数据显示，2022年末一般债务余额为14.4万亿，占显性债务的四成；专项债务余额20.7万亿，占显性债务的六成。

地方债的问题，其实也不是什么秘密了，此前贵州独山县400亿债务的消息沸腾网络，这个每年财政总收入才10亿的小县城撕开了地方政府债务的冰山一角。

厦门大学经济学院赵燕菁教授认为，从制度经济学的视角，地方政府就是一个通过空间收费的方式提供公共产品（服务）的垄断竞争企业。地方政府的融资行为和市场上所有企业的融资行为没有本质差异。从这个角度看，独山县400亿债务可以分为两大部分：以税收做抵押的公共债务和以项目收入为抵押的非公共债务。

因此，如何更大地增强地方税收，是今天税制改革重点研究的话题。这个税，既要税基宽又要有可持续性，房地产税恰好符合。

目前来看，房地产税的出台有两大难点，其一是楼继伟在文中所说的产权不完整、交易受限，这是房地产税立法的最大难点。

这一点主要的难点在于城镇与农村实行不同的土地制度。但是目前有很多建在农村集体土地上的小产权房，还有在农民宅基地上建的房子，这些房子在沿海发达地区，在城乡结合部，其实已经进入市场交易了，只是受限于土地制度，没有拿到产证，也不能进行登记。小产权房如何破解产权难题，如何进行估值，是未来房地产税立法的关键。不然不仅影响税基，更会让一部分房产游离于税法之外，影响公正性。

第二个难点，则是立法的落地。房地产税的立法有阻力，谁手上有大量的房产，阻力就来自于谁。毫无疑问，最大的阻碍是既得利益者，中国老百姓手上房子多吗？很多家庭也都有一两套，多的三四套，但真正的“地主”“房姐”群体也可能在体制内，而这些人又是政策的制定者，能不能“革自己的命”是一个非常大的挑战。

房地产税的立法已经提了好多年，进展情况一直缓慢，这也间接说明，立法除了政策原因外，更大的困难是如何平衡利益。

征收房地产税本质上说是与民夺利，政府在卖地这一环节本身就已经征过一次税，在已经存在“土地税”、交易税的情况下，加征持有税，同样涉及道德问题。“一鱼三吃”，如何平衡也是立法必须考量的问题。

基于以上，笔者个人认为，房地产税的立法短时期内，至少三年内，仍无出台的可能性。给小产权房赋权涉及农村经济体制的改革，这是房地产税出台的拦路虎，按全国人大（涉及征税必须全国人大立法）立法的程序，这么重大的立法，即使今年开始启动，也大概率需要3年以上时间。

另一方面，今天的房地产市场情况，也不适宜征收房地产税，所以今明两年，恐怕连扩大试点也不会提。目前的主题是恢复经济，恢复民生，房地产又是保经济保稳定的头等大事，不管你承不承认，房地产市场的稳定，是中国经济持续稳定发展的“定海神针”。

但是，房地产税的立法又不得不为，甚至笔者认为这会是本届政府的KPI。无论是化解地方债务风险，还是为了房地产市场的长远发展，或者为了和国际接轨，立法征税都势不可挡。

举一个简单的例子，中国的房地产调控手段之繁复已经在全球无出其右，用行政调控的手段要么容易管死，要么显得无用，而借鉴国际经验，开征持有税或许确实是一个不错的选择。

所以，有预期地让这个政策落地比悬而未决更有效。正如有评论说，房地产税悬剑效应对楼市伤害太大，早日发布一个理性的、温和的房地税试点方案，有利于楼市走稳。

最后，唯一需要纠结的就只剩下如何征税的问题了。

房地产税不太可能成为奢侈品税那样的惩罚性税种，一方面固然是前面所言征税对象的原因，激进的征税方案也不会被接受；另一方面，也需要考虑可持续问题，稳定持续的税源更符合这个税的立法初衷。

对楼市来说，房地产税称不上是“灰犀牛”，只能是我们不愿意看见的“房间里的大象”吧，但它终究是要来的。

「 图片 | 视觉中国 」

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