近两年，新加坡很「火」，疫情叠加产业氛围、税收优惠和政治局势等多重因素，人、资金、企业排队涌入，成为亚洲范围内「躺赢」的国家。
01「越往下啃越甜的甘蔗」
我与新加坡的渊源很深，2012 年前往新加坡求学，切身体验了脑海中概念化的东西，那段时间是值得怀恋的。之后，我往返新加坡多次，反复去、反复看，总是会有收获，而且每一次的滋味都不一样，除了甜还特別有嚼头，品了又品这座以前瞻性的城市规划和出色的管理效率而闻名的城市。
△冯叔在新加坡二期班
与我国的大城市有很强的相似性，新加坡是一个人口和建筑密度高、开发强度大的样板城市，它把现代、未来、科技、人文、历史、自然和商业，都聚集在一个小小的「空间」。我们知道，作为世界有名的「花园城市」，新加坡的立体绿化技术发展得特别好，走在大街小巷，随处可见建筑与自然景观融为一体；还有传统与和谐对话，加之恰当内容的植入，集休闲娱乐、购物餐饮等多种风情于一身的历史街区。重点的是，新加坡没有盲目效仿多数全球城市「去工业化」风潮，而是坚持走先进制造业与知识密集型服务业相结合的道路，成为全球工业产业园区竞相模仿学习的典范。面对腹地较小的束缚，这些空间如串珠般结成，人流在此交汇、升腾、分离，又由此扩散到不同的空间结构当中。我们每个人与空间的关系也发生着变化，比如在现实中，新加坡的居民可能在这个园区工作，周边有满足自己吃饭、休憩的业态；下班后打个车，然后到了某条商业街，去看电影、看脱口秀、看球赛，甚至滑个雪、蹦个迪；最后回到自己生活的组屋。由于生活状态的高度复合化，空间的使用也需要更综合、更复合，我们与空间也建立了更密切的关系。这意味着，要在有限的空间里打造复合功能，并持续创造客户黏性。这对开发商来说，不仅要了解建筑知识，对空间使用的要求、特点，还要研究空间和使用者之间的关系。再加上，互联网科技、AI、物联网及新能源等技术的应用，使空间的形态和效率发生变化，需要有很多相关专业知识来支撑，一些「软性的东西」越来越重要。
△认真聆听的学员们什么是「软性的东西」？在后开发时代，我们进入到一个除住宅以外的商业不动产领域，围绕着运营和资产管理，来运营不同的空间产品，有办公、商业、医疗健康、物流仓储、产业园区等等。这些变化产生了新需求、新规律及新的专业要求，想要干好这摊活儿、赚到这些钱，我们要重视这些软知识、软经验、软需求以及软规则。房地产的黄金时代一去不复返，赚慢钱、赚长钱、赚小钱也是条不错的路子。但如果没有建立新的商业模式，重构新的核心竞争力，跨界汲取优秀企业赖以生存的核心基因或逻辑体系，想要赚慢钱、赚长钱、赚小钱也不是一件容易的事儿。
02「向南看」，看什么？
我做房地产 30 多年了，这个市场从「野蛮生长」到「逐渐冷静」，所有地产企业家都面临着挑战，客户需求变了、市场环境变了，产品就必须要改变。而产品改变了，公司的竞争能力、服务方式、商业模式、人员构成都要发生相应的变化。变化下，对地产经营者最重要的考验是：能否回归内功修炼。不能在自己的小圈子打转，更应该放开视野，向新加坡、日本、美国等成熟的国外市场看，通过借鉴创新，为中国房地产市场带来不一样的东西，这个过程是一个正循环螺旋上升的学习过程。这一次，我们来新加坡学习，是为了取经——解决那些在中国出现，而新加坡已经成功解决的问题。第一个是产业园区，我们知道，新加坡已融入全球城市网络之中，其本地产业与全球价值链及资本、知识、资源和人才的流动，建立着紧密联系。
△被称为「新加坡硅谷」的纬壹科技城
为了满足创新型企业及人群对城市氛围、便利程度和生活环境的需求，像新加坡的首个产城一体化项目——纬壹科技城，楼下是办公区、楼上就是公寓，不仅有利于科技人员的沟通和交流，更符合科技人员「昼夜加班」的工作习惯，这种功能混合的规划布局，是一种最人性化的考虑。该项目也是新加坡贸工部下属的官方机构裕廊集团开发建设。
第二，新加坡的房地产金融非常发达，模式成熟，投资者群体广大，为资产层面的股权融资及推动基金化提供了可能。比如我们都熟悉的「凯德模式」，把开发、运营、投资这三个环节适度地分开，再用一个开发体系将三者统一起来。
更通俗地讲，先用很少的资金参股孵化或收购长期发展且有潜力的项目，通过布局细分的地产基金，匹配项目进行开发或改造运营，对写字楼、酒店公寓、仓储物流和产业园区进行培育和管理，待项目成熟后，将其注入 REITs，转化为公众投资。经过 20 多年的发展，凯德处于全球商用不动产绝对领先的位置，到目前为止都非常成功。本次行程，我们还会对全球领先的资产管理及运营商吉宝企业和全球著名金融投资集团宝泽金融集团进行考察。
第三是城市更新，在设想和实现未来城市的社会和环境可持续模式方面，新加坡走在世界前列。在新加坡总体规划中，也十分重视产城人融合发展，确保生活形态和工作之间的平衡，比如在新镇边缘配置无污染工业企业，确保一定比例居民就业；在组屋内预留清洁产业用地，为居民创造新的就业岗位等等。
△新加坡社区中的小贩中心
△在社区中的配套医疗中心
此外，它的社区不仅是开放地、立体地发展，还叠加了很多混合功能，同时有智慧城市的新技术植入，我们想象的未来城市，已经在新加坡变成现实。
所以，我这回还要去新加坡「嚼甘蔗」，一方面，希望在房地产领域有更多的学习机会，不断去交流和沟通，我们自己慢慢「嚼」；另外还要请新加坡的同行们一块交流，帮助我们「嚼」，通过充电汲取更多的经验，获取一种新的能力。
这次我们去新加坡，对想要转型的房企来说是特别好的契机，给学员们授课的，也是那些为新加坡地产发展模式作出贡献的新加坡国立大学的教授和地产高管们，通过他们启发国内转型的路径、模式和方法，同时在中国找到成长的新空间。我也愿意在这个过程中，跟大家一起学习、分享，开启一次「心想狮城」之旅！
7 月 31 日-8 月 5 日，风马牛地产研究院举办的第三期「新加坡房地产特训营」即将启程。这一次，冯叔还将作为全程导师带队学习，吸收新加坡房地产发展的先进模式。
本次课程将围绕产业园区、房地产金融、城市更新等方面展开，邀请新加坡国立大学房地产系教授及业内专家授课，同时我们还会走进凯德集团、纬壹科技城、吉宝企业等公司和项目观摩，深度学习经典案例和创新模式。
第三期新加坡房地产特训营开启招募
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