冯仑：做困难而正确的事，其他的交给时间

问：

一拖再拖的珠海万达商管的上市进程，最近又出现了新的波折。现在的万达面临着一连串麻烦，万达地产债券被传出展期，美元债持续大跌。年底能不能上市，还是未知数。您认为，这意味着什么？

冯叔：

万达推迟上市的事情，引起了很多人的关注。4月25日，万达商管第三次递表「失效」，如果在今年底不能完成上市，将面临支付300亿元股份回购款。另外还有一个消息，万达地产罕见成了「老赖」，被强制执行超10亿。

以上这些信息，具体的内幕我并不了解，这牵扯到上市前的静默、监管部门的审批以及机构审核的风险，我不便去议论，但这是一个企业在发展过程中会遇到的困难。

通过万达这几年的发展来看，经历了多次的定位与调整，我觉得动作太多了。

举个例子，万达开始是做住宅，后来放弃了；又开始进入商业地产，后面调整做轻资产商业，重资产不做了；在还债期间，又卖光了海外资产，专注于国内市场；A股排队上市未果，后面又撤回，赴港股上市，觉得股价被低估，主动退市回归A股；排队排了好几年，去掉了地产属性，贴上商业管理标签，又撤回A股IPO申请，准备重返港股市场。

对比战略坚定与策略灵活统一的企业，比如万科集团，公司所有动作都是同个方向的延续和落地，动作很少。

所以我觉得，王健林是个勤奋的、能干的、非常了不起的企业家，我也一直很赞赏他。但市场环境随时随地都在变化，在企业战略上就不能做太多动作。假如在港股上市时，转成轻资产战略不就完了？但是又回来赌A股，赌不成又回港股。

对比另外一家不是做房地产的企业，当时有一波美股回归国内A股潮，我也问过这家企业：别人这波都是退美股、杀回A股，你们为什么不参与这场资本盛宴？

他的回答很简单：我现在没找到去A股上市的理由，如果仅仅因为估值，那这不是理由，当时上市就不是因为估值而上市的，我要改变的是企业生存的市场环境。如果A股估值高，那在境内分拆一部分做就完了。

市场制度经历反复重塑和波折，但这家企业就这么一个原则，一直没动。这家受人尊敬的企业，我就不点名了。个人觉得，不能说轻资产利润是对的、重资产利润是错的，所以生意没有好坏，利润不分对错。

就像左晖强调的关键原则，做困难的事情，也是正确的事情，其他的交给时间。反反复复、遭受震荡，企业的经营动作就很容易变形，甚至会造成投资市场、消费者市场对企业的认知混乱，未来的生存环境将更加困难。

问：

新加坡国家发展部公告称，将外国人购房印花税从30%翻倍提升至60%。以价值300万元的私宅为例，这意味着外国买家须支付的购房印花税将从90万元，猛增至180万元。提高外国买家印花税，买房能降温吗？

冯叔：

作为全球人口密度排名第二高的国家，新加坡生活着400多万人口，人口密度却高达近8000人每平方公里，对比一下，北京人口密度为1300人每平方公里，新加坡的人口密度是北京的6.15倍！

新加坡是个小国，本地人口密度大，但楼市火热。单论去年（2022年），新加坡的私宅整体价格已经上涨8.6%，近几年的价格涨幅基本上也都相当可观。

据我了解，新加坡的住宅主要分为两类：一类是公共住宅，也就是组屋，是政府为新加坡公民和永久居民提供的相对廉价的住房，大概70%-80%在政府转售系统里活跃，受市场影响较小。

另一类是私人住宅，包括有地住宅和非有地住宅两种，分为99年地契、999年地契和永久地契几种，部分可以买卖，主要影响的是外国公司高级雇员的租房成本，以及房价持续推高后对社会心理预期的影响，这样投机资金就会较多，社会发展失去较好的稳定性。

在这种情况下，新加坡必须保持国际竞争力和在地居民的生活平衡。为防止房地产市场过热，政府最近宣布提高购房印花税税率；其中，外国人购房税率从原来的30%提高到60%，这是全球向外国人征收购房税的最高水平。

我认为，最终目的就是让大家租房、别买房，因为没拿到PR（永久居民）的外国人，在新加坡买房可选择的只有私人公寓和富人区，那么需要额外支付等同于房价60%的印花税，这是严格控制炒卖房子的手段。

这样的话，房价上升的势头得到抑制，对于在新加坡工作的外籍高管或经理人，负担得起预期中的生活成本，对新加坡市场的稳定可持续发展是有帮助的。