上海买房,8个最扎心的真相
导语
买新房的最佳窗口期,其实已经过了。
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来源:大碗楼市上海站
1、上海不会取消限购了,政策只会微调。
很多人最近总是想着上海会不会取消限购,上海人能不能买第3套房子,5年社保能不能变3年。
从目前情况看,上海楼市不管是二手还是新房,从数据层面看都还行。
所以已经不存在调整限购的问题了。
当然,我们无法对上意进行揣测,只能说大概率不会调整限购。
上海楼市下阶段会做的,就是调整慢慢的淡化三价取低,慢慢的提高新房备案价,仅此而已。
2、买新房的最佳窗口期,其实已经过了。
原先我说,打新这样的安排是给上海人的一种福利。
啥事都没干,就这样买卖倒腾下就能赚到超百万的差价,卖旧买新成为了很多上海人当下最有利可图的生意。
但是这样的窗口期其实已经过了。
原因也很简单,当所有人都意识到有利可图的时候,那么整体的竞争一定会非常激烈,就很容易撞车。
比如说现在你必须要卖掉手里的二手才能去打新,但当很多人扎堆去卖二手的时候,你发现二手需要降价才能卖掉,要有很大的折扣和笋才能卖掉。
原先二手卖掉也能赚钱的,现在发现跌了,赚的钱少了。
这其实就是变相的挤出效应,相当于大家把原先二手赚的钱去补贴了新房。
再加上新房备案价的提升,5年限售的安排等等,相当于购买新房的整体成本也都上升了。
3、到底买新还是买二手,取决于你的底牌。
比如预算在600万以上,积分有65分以上,那近郊带地铁的新房,还是买的到的。
只要不是大虹桥这种热门板块,一般都是有机会的。
另外一种就是预算2000万,那么二套资格55-60分,一些楼盘也是有机会买到的。
还有就是像天汇世纪玺,本身是有很明显的短板,总价又高。
这种项目,是有可能低分上车的。
其他幺蛾子楼盘,你能被销售通知的前提是,你是全款或首付七成。
其他的预算和低积分,其实是很难买的。
特别是1000万左右在市区,分数基本都奔着70去的。
你看下你的预算和积分,如果前面几个选项够得上,就按照这个思路去买。
如果够不上,就可以考虑看下二手了。
单纯当分母,连入围都不够的,看新房就没什么必要了。
然后,远郊不带地铁的新房,千万不要买。
这个问题最近问我的是最多的。
其实现在上海楼市回不回暖,和三价取低已经关系不大了。
楼市现在已经进入横盘状态。
就算三价取低取消,当前的市场也不一定能起来。
而且,现在是全国性的楼市都在低潮期。
如果目标是短期内投资,当前不一定是最好的时机。
但如果是自住或置换,倒是可以看起来了。
现在外面房源也多,房东也相对好打交道。
另外,现在中央救楼市的决心很大。
楼市相关的政策隔几天就出一个。
可以说,在楼市没有起来之前,政策是不会停的。
虽然说短期内,上海的横盘的状态是不会变的。
但从长期而言,房产市场复苏是可以预测的。
所以,要看你自己的情况。
想要等最低点的,也可以等。
觉得横盘选择余地大的,现在也可以看起来。
5、现在的行情,适合先卖后买。
现在的楼市情况很差,很对人都在问我卖房的问题。
如果说你手上是要卖的那套房子流动性相当好,挂出去以后天天有人上门看房。
甚至现在已经有几个人找你在谈价格了。
那么你现在先去买然后再卖,问题也不大。
但是这种情况不多。
如果你这个房子挂出去之后,你既不能保证有多少人看,也不能保证什么时候卖掉。
那最好还是先把这个房子卖掉,然后再去考虑买你想买的那个房子。
当前整体的市场基本上已经横盘了。
市场上价格变化不大,也不会因为价格剧烈变动导致踏空。
以现在的市场行情,还是先卖后买吧。
不过要有心理准备,如果不降价的话,很可能要卖上好久。
但现在市场比较平稳,房东也相对好说话。
从置换角度,现在这个时间点还是不错的。
6、要不要买学区房,取决于真实的家庭需求。
很多人会问我们,在目前舆论环境下买学区房是否合适。
这个要看你要买学区房是做什么的。
比如说孩子还需要这个学校上学的,那自然是可以买的。
再比如说,这房子是自住为主的,学区只是兼顾一下,那自然也是可以的。
上海有的学区房,溢价几百万,但也有一些学区房,溢价很少。
有些兼顾自住的次新品质住宅,很多带学区的和不带学区的,溢价比例低的可以忽略不计。
担心现在的教育政策,可以考虑买这种溢价不高,学校不差的学区房。
另外有一个情况,今年民办摇号的情况非常惨烈。
据说主城区有2/3的学生参加了摇号,今年几乎所有民办学校的录取比例都创了新低。
以今年的录取情况,去摇民办成功的概率很低。
这个时候,自家孩子有个学区房保底意义就很大了。
所以,如果这个学区是自用,那是可以买的。
如果买房子自住带学区,且溢价不高,那也是很好的选择。额外多了一个卖点。
纯粹是投资的,那就不一定要买学区房了。
7、上海内部的分化,犹如云泥之别。
下阶段的上海,整体的分化会越来越严重。
30-40万的核心小区和三四万的边陲区域,两个极端都很突出。
别说是上海市区了,就连五大新城内部,分化的都会很厉害。
五大新城其实根本不是同一类产品。
嘉定新城属于近郊板块,青浦、松江、奉贤属于新城板块,临港属于产业规划板块。
比如说嘉定新城,它已经和南边的南翔,再过去和普陀桃浦连成一体。
中间基本是没有农业区和工业区阻隔的。
可以看成这个地方就是一个近郊区城乡结合部,而不是一个纯粹的郊区新城。
但是其他四个新城,它都是一个独立的城市,和市区是有明显的隔离带阻隔的。
这个新城,其实是卫星城,而不是上海。
主要的购房需求,来自于本区,而不是市区。它和市中心的购买需求是没有关系的,
从这角度而言,嘉定新城是五大新城里最安全最稳妥的。
再对比青浦新城,购房者大部分是青浦本地人。
而且青浦的运营能力一般,上限是有限的。
大虹桥是大虹桥,青浦是青浦,这两个不是一个概念。
松江新城相对好一点。
松江很早就引进了大学城,而且很多是211,大学城带动了周边很多产业和购房需求。
整个松江新城的业态,就好很多,松江是有人流量和有认可度的。
要说缺点,就是松江新城发展太早,整个松江新城片区,除了东部还有一些空地,基本都造满了。
奉贤新城就没什么好说的了。这里是奉贤人民的宇宙中心,但是对大部分主城区居民而言,这里是上海之外。
奉贤人买着这里当然是好的,非奉贤居民,就未必要选这里了。
临港是变数最多的一个新城。
按照2035计划,这边人口要到100万。
而现在的实际人口是10万,这还是花了10年时间才增长出来的。
临港我们现在唯一要看的,是政府用什么方式把人吸引过来定居。
总的来说,临港眼前不用急着入,先看下人口导入情况再做决定。
8、普通人买房,需要先审视自己的核心需求。
你用来对比的品类就不对。
如果真的是一房一厅只要两三百万的,那他这附近的三房100平的也就是五百万。
如果这边三房100平,要800~1000万的,那么类似小区里边的一房也要五百万。
把一个郊区一房和外环次新三房放在一起对比,怎么可能有结论。
上海这个地方房价,要说贵呢,确实是贵的。
外环附近买个三房都要1000万。但是反过来,现在在中环买个老破小,也只要200多万。
你既要小区好,又要离市区近,还要价格便宜,怎么可能。
预算有限,那就根据自己的情况做一个取舍,把对自己更重要的属性放前面。
五六百万,可以买远郊的标杆小区,可以买近郊的商品房,可以买外环的动迁房,可以买内环的老破小。
只要你想买,总归买得到的。
上海不是没有五六百万的房子,而是这些房子你看不上。
只要你降低预期或者增加预算,问题都能解决。
以上八大核心问题,希望对你有所帮助。
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