案例 ◇ 满仓炒楼的加拿大女房东悲剧了！买13套房被迫借利率11%的高利贷

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【大温好房 综述】

有报告指出，利率上升正将新建公寓市场推向一个临界点。

2022年超过一半购买楼花用于出租的投资者出现了亏损，14%的投资者每月亏损1000元或更多，三分之一的投资者至少亏损400元。

加拿大一位房贷专家曝光了两个真实案例，证实了这份报告数据。

房贷经纪人Ron Butler在推特上发文说，“一天之内两个出租物业负现金流的事例让我有点震惊。两套房都是新房，这才是问题的核心。”

他表示，当人们购买2年(低层)到6年(高层)不会交付的房产，这期间可能会发生很多事。

图自twitter@ronmortgageguy

第一个例子是一套高层公寓单元，女房主在6年前买下楼花用于出租，现在要交房了，需要申请房贷。

房主已经拥有13套公寓，她非常精明强干，不仅爱上了GTA的出租地产，也非常成功。此前，她的所有物业都是正现金流，所有物业都大幅升值。但是最近，浮动按揭利率大涨，房贷月供也涨了。

她的这套公寓当年是以38.4万元购买的，现在市值约53.5万元，但是按揭规定成了大问题。6年前可以向银行申请多套用于出租的房屋按揭，现在不行了。

最后，她被迫向私贷借钱，利率是9.25%，另加2%的手续费。这导致每个月680元的负现金流。许多人建议她直接卖房，但是由于税务上的处罚政策，她需要持有这套房。

图自twitter@ronmortgageguy

第二个例子是一位成功的商人，他在2年多前买下Oakville镇北边的镇屋楼花，价格是121万元，计划用于出租。按照两年前的按揭利率来估算，出租收入可以平衡或者带来一小笔正现金流。

但是，在目前市场环境下，即便是租金也涨了，这套镇屋带来的是每月1440元的负现金流。

镇屋的估价与购买时基本相同，所有交房不会有问题，但是却将每月亏损1440元。

图自twitter@ronmortgageguy

Butler说，这位房主的年收入超过30万元，与他讨论时表示，他对亏损感到不满意，但还能应付。这是他唯一的出租物业，他的自住房是较低的固定利率，还有两年才到期，相信利率最终会降下来，房子的市值和租金会涨上去。

上述两个例子是近期更多房东面临亏损的典型例证，你的身边也有类似情况吗？

最新的市场预估，由于加拿大第一季度经济增长率超出预期，这可能迫使加拿大央行(Bank of Canada)结束暂停加息的政策，最早在夏季再次加息。

今年第一季度，国内生产总值成率增长3.1%。这一数字超过了Bay街预期的2.5%和央行自己预测的2.3%。

经济学家越来越相信，未来几个月可能会有一次加息，有人预计最早将在下周6月7日加息。

据路透社(Reuters)报道，市场目前预计，央行下周加息的可能性为40%，高于数据公布前的28%。预计到9月再次加息25个基点的可能性为100%。

图自Financial Post

"加拿大央行下周可能会认真考虑加息，" Desjardins宏观策略主管Royce Mendes在5月31日的报告中称。

他说，央行可能暂时不会改变路线，但央行在今年夏天进一步收紧政策的观点，正获得越来越多的支持。

央行曾表示，只有在经济降温符合其预期的情况下，才会保持不加息，但最新数据显示，经济将继续走强。

加拿大帝国商业银行（CIBC）的经济团队也表示，强劲的GDP增加了加息的可能性，但这还不是板上钉钉的事。

CIBC资深经济师Andrew Grantham表示，他预计决策者会愿意观望和看到更多的数据并修正预估，不是在下周加息。

图自Financial Post

蒙特利尔银行（BMO）首席经济师Doug Porter表示，鉴于目前的经济前景，耐心可能是关键。

Porter在5月31日的报告中说，“鉴于不确定的背景，以及5月通胀可能大幅回落，央行可能选择在稍长一段时间内保持耐心，并暗示若经济持续走强，对7月加息持开放态度。”

最新经济数据支持了Monex Canada外汇分析师Jay Zhao-Murray的观点，即央行将不得不在6月加息。

Zhao-Murray写道：“行长Macklem曾试图淡化令人不安的强劲通胀数据，暗示他将等待今天的GDP报告，然后综合所有信息再做出决定。”

“最后一份数据表明，经济中的过剩需求比央行认为的要多，因此重启加息周期的迹象已经出现。”

他补充说：“我们现在所处的阶段是，如果央行缺乏在6月份采取行动的信心，历史书可能不会对这一决定有好的评价。”

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