救楼市“难于上青天”

2023-06-16 04:06

没有最糟糕只有更糟糕

时代的风口会把猪吹上天，可当风停时，摔得最惨的恰恰就是虚胖的猪。现在就是，风停了，猪也要摔死一批了。

中国房地产指数系统百城价格指数，5月全国100个城市二手住宅平均价格为15786元/平方米，环比下跌0.25%，跌幅较上月扩大0.11个百分点。而从涨跌城市个数看，16个城市环比上涨，83个城市环比下跌，1个城市持平。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌1.52%，跌幅较上月扩大0.24个百分点。

截至5月底，上海的挂牌量已经来到了18.2万套，但前两年上海这个时候的挂牌量基本在10万套上下；北京最新挂牌数则已超12万套。

有专家认为，全国二手房挂牌量的持续攀升，一方面是对未来市场不乐观，投资客抛售资产，落袋为安；另一方面则是改善置换需求增长，改善人群将非核心劣质资产置换为优质区位改善房产。

但是房企可没这么乐观，继蓝光发展、中天金融被强制退市后，地产股的退市风险还在蔓延。5月初，A股9只地产股被实施ST或*ST，虽然被实施风险警示不意味着直接退市，但戴帽之后可能引发股价下跌，当股价下跌至1元以下，则可能触发面值退市。到目前为止，ST美置、ST泰禾、ST粤泰、*ST嘉凯、ST阳光城、*ST宋都、*ST海投、*ST泛海、金科股份等上市股价均低于1元，可能会触发退市。

克而瑞研究中心最新监测数据显示，2023年5月，80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，创下2020年以来单月融资新低。

于是有人呼吁是该出手稳楼市了，稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，2022年房地产业增加值为7.3万亿元,占GDP的6.1%，房地产关系土地财政、关系60多个行业、关系几千万人就业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。

然后一些“营销号”不知道在哪里听说的小道消息，直接用震惊 “核弹级+房地产的内容”，然后天天高强度发，但可笑的是消费者并没有因此被打动。

当然最会写小作文的还得是我们资本市场。6月2日彭博披露“中国拟推出一篮子举措支持房地产”包括但不限于放松对开发商的借贷限制和“三道红线”政策、降低主要城市一些非核心社区的首付比例和交易中介佣金以及进一步放宽住房购买限制等。虽然这个信息并未得到官方证实，但地产股却借机兴风作浪。

然后6月5日反手又来个完全相反的消息，有媒体报道称，广州市主管部门邀请排名前20的地产企业高管集中开会（主题为征求房企对当前房市的意见和建议），除传出要在首付比例、限购等方面采取积极措施外，还传出将要采取“新加坡”模式。

这到底要玩哪样？多空大战到底该信谁呢？市场吵的如火如荼的时候，还有些大佬非常淡定的表示楼市不需要救，比如：冯仑“救楼市反而把市场搞坏了，也不是说救就能救得回来”；方三文（雪球论坛创始人）“没必要刻意救楼市，充分定价才能释放风险”。

到底如何救楼市

吴晓波老师提出了五项救市建议：尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。降低改善型住房的房贷利率。降低存量房贷利率。全面取消限价政策。认真落实“三支箭”和保交楼政策。

任大首席说可以考虑七大措施，支持刚需和改善型需求，促进软着陆：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市外地首套购房限制，降低交易税费，改变过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式。

吴晓波和任泽平的建议本质上是差不多的，都是在提倡对市场松绑，支持房企降低利率。吴晓波的意见更激进一点，比当年930新政更为大胆，任泽平还只敢提议放开二线城市以外的限购。实际上二线城市哪怕是苏州成都这样的限购的约束已经很弱了。

如果楼市接下来按照吴晓波说的演绎会怎么样？就目前的全国楼市而言，如果要救市有效果，必须出台超乎寻常的强刺激方案，一般性的刺激方案比如降低落户门槛、解除限购限贷政策已经没有用了。强刺激方案可以效仿2009年，比如房贷利率在LPR的基础上打7折，也就是3%的利率水平，而且存量房贷也一律降到3%的水平，不但不限购而且无论买多少套利率都是3%，再就是契税、增值税、个税的优惠甚至直接免除等等。

那么后果是什么？如果为了刺激楼市重回杠杆游戏，那么过去几年的努力都会白费，而且空前的货币量规模与空前的资金低门槛会让天量资金再度涌入地产。今天消息说大行最近要把存款利率再次大幅度下调，现在的2-5年期定存利率只有2.15～2.65%。历史低利率，如果放开手加杠杆，那距离债务大爆炸不远了。

上一轮去杠杆倒掉的房企与暴雷的项目、断供的人群可以看到去杠杆的成本和难度，看到楼市已经大而不能倒，只会拼命加杠杆。再想去杠杆，成本只会更高更困难。裹挟进去的，可能就不光是房企。所以楼市大放水最多只能短暂缓解，长期还是要面对债务爆炸的问题。因此眼下很难加杠杆，更难去杠杆。

那么楼市还会有底部空间吗？肯定会有的，只不过这个底部会相当残酷。你们知道什么叫“无量下跌”吗？现在的楼市就是对这个词的生动演绎。这种下跌持续一段时间之后就跌不动了，楼市泡沫就被挤的差不多了。

但如果长期这样购买力和对楼市的信心也会被消耗殆尽，二手、新房以及土拍市场集体全军覆没，地方财政陷入更大的危机，然后这时候就会进入到“想救但救不起来”的阶段，那时候房价可能确实很便宜了，但更没人买了因为大家都债务暴雷了。

有多么惨可以参考现在的韩国楼市，韩国楼市曾是全球最热的楼市，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万元人民币，高居全球第二。

据羊城晚报6月12日报道，韩国的楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最。据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。

总之，楼市救不救？如何救？都是根据经济复苏的需要来的，如果经济强复苏，那楼市该干嘛干嘛，不用救。但如果经济复苏不及预期，甚至持续下滑，地方财政没有找到转型的出路，那么房地产该托底托底，该刺激刺激，这就是国民经济支柱产业应该有的觉悟和担当。很多时候不是想怎么样就能如何，现实就是如果实在没得选，那就要选伤害最小的方案，让躺下来的姿势不是那么难看。

写在最后

几年前我在某头部房企的朋友跟我说，楼市根本不存在周期，撑死胆大的饿死胆小的，不要怕就是干梭哈就完了。时至今日他还会这么想嘛，能想到自家房企濒临退市这一步吗？

事实上上一轮货币大放水20—21年，楼市表现已经很弱势了，不像之前动辄十几个点的整体涨幅，只有不到7个点。而且这一轮全国楼市分化非常明显，鹤岗出圈了但上海楼市也有很多不如意的地方闭眼买不存在的。

我们作为普通人要做的不是对赌政策，而是真实体会到变化抓住未来的趋势。如果你可以选择城市，很多以前限购的城市现在都放开了口子，出现窗口期。也可以挑挑拣拣，去选一个好的，住得舒服的房子。如果手里缺钱，买不了好房子，只能买老破小偏，有硬伤的房子。那不如不买。

放弃靠房产理财的幻想，跟着需求买才是第一要务。