美国医疗不动产这门生意，在中国能复制吗？
文｜风马牛地产研究院·内容组
在眼前这个「难熬」的大周期下，财富是会凭空消失的，如何守住自己的资产，预测新的资产标的，是大家都在思考和焦虑的事情。
美国著名经济学家保罗•皮尔泽在其著作中，预言大健康产业将成为世界「财富第五波」，前面四波是大家熟悉的汽车、房地产、IT 和互联网。马云更直言：「中国下一个首富，一定在大健康领域。」
地产光景大不如从前，靠着前 4 波周期赚到钱的大佬们，纷纷下场投资大健康产业。除了马云、马化腾、马明哲三位姓马的继续捕捉风口，财气逼人的房企巨头们「涉医」的也不少。
在大健康红利下，医疗和地产如何结合才能赚到钱，投资回报比十分稳定的美国医疗不动产给咱们打了个样儿。作为极早尝试类似跨界整合模式的国家，美国特殊的医疗体系在地产投资领域，催生了一个专业的细分市场——医疗地产。
风马牛地产研究院希望通过这篇文章来介绍一下美国医疗房地产市场的近况及最新形态，以及探讨一下其医疗地产模式能否在中国复制。
另外，在今年 11 月份的美国房地产特训营中，冯叔将带领同学们前往纽约实地调研，将更好地了解美国房地产市场，学习更先进的商业理念。
01刚性且稳定，做医生的「房东」
上周我们写了美国水深火热中的商办地产（关于风险发酵中的美国写字楼，点击这里回顾），似乎美国商业地产看起来情况不妙，但美国 REITs 种类繁多，有写字楼、酒店、购物中心、出租公寓、自助仓储、医疗地产、林场等十数个物业类型。
相比于其他资产类别，医疗地产是抗风险且稳定，以及复合年均回报率位于前列。尽管由于长期居家办公，大家对传统商办地产前景悲观，但近几年仍有很多人投资医疗不动产。原因如下：
第一是强烈的市场需求，美国医疗系统是去中心化的，即三级分诊制度，在美国看病不能直接去医院，而是得先去私人诊所（全科医生或专科医生），提供皮肤病、外科、儿科、牙科、眼科等治疗，如有必要再转到大医院治疗。
恰逢美国社会医疗保健需求的增加，提倡以患者为中心的医疗服务。进而，为中小诊所和医院提供空间服务，也成为了一门生意，并呈现出积极向上的发展态势。
医疗地产虽然属于地产行业，但属于非传统产业，大致包括医疗办公楼/ Medical Mall、医院大楼、护理康复院和养老物业等等，每年有 3%-4% 的巨大增量，这个增速超过美国多数年份的 GDP 增速。
第二是穿越周期危机的稳定性，表现为三方面：
一是医疗租客的稳定，美国医生群体信用良好、工作稳定、收入偏高，也很注重声誉和口碑，租约普遍是 7-12 年，显著长于写字楼、零售地产 3-5 年的租约期限，有的机构甚至会签订 15-20 年的租约；
二是不同科室的医疗租户对物理空间的需要不同，对建筑设计、物业开发和运营管理有极为苛刻，这就要求房东对消毒、隔离、排污、物流、垃圾分类与处理、浮尘处理、声音处理等运营专业。
三是美国大部分诊疗项目都纳入基本医疗保险报销范围，再加上商业医疗保险覆盖率比较高，极大促进了医疗不动产的发展，具有隐形的政府信用背书。从这个角度看，医疗地产呈现出一种逆周期、抗风险的特点。
第三，医疗地产的复合年均收益率位于前列，在 2008 年金融危机中，观察各类别地产的表现，医疗地产是唯一三年综合表现为增长的类别。而在过去 20 年，医疗地产的复合年均收益为 11.52%，仅次于住宅类地产。
医疗地产成为很多投资人眼中的香饽饽，数据显示，美国传统医院投资日薄西山，医疗不动产 64% 的投资在专科医疗服务。美国最大的医疗投资机构表示，美国医疗的未来在于门诊，我们一直提出的 「星巴克式诊所」是医院的未来。
想象一下，以后看病就像是喝星巴克一样方便、一站式服务、还算合理公道的价格，是不是很期待呢？
02Medical Mall，医疗地产的最新形态
在美国，目前医疗地产的最新形态其实是一种 Medical Mall 的模式，即把商业和医疗两种不同业态融合，形成商业零售和医疗服务的混合体。
这样，在逛商场购物消费的同时，解决医疗健康方面的问题；业务差异和优势互补的医疗专科集群，还能为消费者提供一站式服务；况且，医疗 Mall 通常位置优越、交通便利、车位充足，可以便捷专业地全面呵护消费者健康。
比如，位于密西西比州杰克逊市的 Jackson Medical Mall，原来是个惨淡经营的纯购物中心，由社区保健中心重新开发为医疗为主、商业为辅的医疗商场，服务于弱势群体非裔美国人，以改善医疗和刺激地方经济为目的。入驻了马里兰医学中心肾透析诊所和癌症研究所及密西西比州眼科协会等 22 个医疗机构、26 个医学中心培训基地、3 个教育机构、8 个大学部门、20 家生活服务商店，提供从普通门诊到专科门诊，以及医疗教育的全方位医疗服务。
而国内医疗商场才刚开始起步，处于探索阶段，大部分医疗商场还处于规划建设过程，只有少数几个医疗商场开始营业。在日常生活中，最常见的形式是，大多数购物中心会引入眼科、口腔、医美等轻医疗业态，外加北京同仁堂或大药房等。
虽然咱们对 Medical Mall 模式略有尝试，但至少目前未见有特别成功的案例，与运营模式和共享机制较为贴近的案例，只有杭州全程国际医疗商场和成都鹏瑞利国际医疗健康中心。
其中，全程国际由杭州解百、迪安诊断、百大集团三家上市公司共同筹建，是全国首家通过卫生行政部门批准设立的医疗商场，邵逸夫医院是唯一的运营管理方，将基础医疗设备和服务进行共享，包括检验、病理、超声、医学影像等服务。并入驻了爱丁优生助孕、杏康门诊、方回春堂、艾维口腔、唯儿诺儿科等医疗机构，17-22 层则是邵逸夫国际医疗中心。
鹏瑞利健康中心则位于成都火车东站附近，入驻了国际名医馆、成都百汇医院、爱帝宫母婴月子会所、圣丹福国际美容整形、中医馆、华大基因等产业集团，为消费者带来更加生活化的专业医疗服务。
03在中国，能复制医疗地产模式吗？
可以发现，目前我国的医疗商场服务相对单一，主要提供健康体检、医学美容、中医养生等消费属性较重的医疗服务和非急性疾病门诊服务，大多不能提供药房、手术室、医院管理等共享，医疗机构或医生也不能够「拎包入住」。
那么，我们就不能拥有像美国这么方便的「星巴克式诊所」吗？答案是理想很丰满、现实很骨感。
首先是两国医疗体系的不同，我国的大医院平日里是人满为患，有个头疼脑热、三病四痛的，大家更倾向于去三甲医院；再加上牙科、理疗、外科、慢性病等非急性病都可以去数量庞大的社区医院搞定，大部分需求已经被公立医院、民营医院和基层医疗机构满足。
再加上，目前我国 Medical Mall 的绝大部分诊疗项目未纳入医保报销范围，私立医疗的服务价格又比公立医疗服务高出很多，这极大限制了医疗商场的发展。
这就导致美国 Medical Mall 服务的是普通人甚至穷人，而我国的 Medical Mall 服务人群是中产阶级及以上，满足他们对消费升级的需求。
其次是国内医疗商场由地产开发商投资建设，医疗行业的特殊性我们都清楚，采光通风、楼层布局、人流动线、电梯配置等诸多方面都是大学问，医疗商场这种极度开放的公共商业空间，对物业开发和运营管理经验要求极高，现阶段我们运营商还不够专业。
所以，国外多采取联合医疗机构共同管理的方式，比如阿联酋迪拜健康医疗城就是由特康投资集团打造，这家国家化的跨国公司，专注于教育和健康护理产业；东京中城医疗中心则是与美国约翰霍普金斯医疗集团签订协议，为项目提供各类服务。
当然也有针对国外游客和本地高端市场的，比如新加坡百利宫医疗中心，提供世界级的专业医疗服务，如抗衰老、整形外科、牙科、皮肤科、妇产科，肿瘤科，儿科以及中医，旁边不仅有奢华的百利宫购物大楼，周边还都是五星级酒店，为客户提供各种方便。
然后是医疗责任主体难以判定，在深化医改背景下，Medical Mall 是一种创新尝试，但医疗机构和医生的准入标准、执业范围的划定、诊疗行为的规范、医疗事故的责任判定等，都还没有现成的法律法规以及规章制度作为参考，如果发生医疗事故，医疗责任主体不容易判定。
最后是我国对 Medical Mall 模式的监管、支持不够，医疗地产是美国商业地产 REITs 的一类，他们可以通过良好的租金表现和金融化退出带来收益，并创造丰厚的利润。
中国当前的 REITs，基本只限于交通、园区、能源、仓储物流和保障性租赁住房等基础设施类资产，而美国的底层资产涵盖了基础设施、工业和仓储、零售和购物中心、公寓、写字楼、医疗健康、酒店等，商业和住宅用地性质的项目也可上市融资。
结语
与中美自助仓储行业类似（在美国利润率高达 50% 的生意，点击这里回顾），两国国情不同、医疗体系不同、目标人群不同、金融机制不同，导致很多生意在美国能赚钱，但很难在中国复制。
不过，有人的地方有需求，需求产生财富。你认为在中国，地产如何和大健康产业结合呢？未来世界「财富第五波」会不会在大健康领域？欢迎评论区告诉我们~
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